Propiedades: las razones por las que cada vez es más caro construir

El costo de construcción en Argentina continúa aumentando a valores récord. En noviembre pasado, construir un edificio de poco más de 1000 m² totales en propiedad horizontal de ocho pisos demandó un presupuesto inicial cercano a los $1400 millones, según el relevamiento que realiza Reporte Inmobiliario.

De esta manera, el dato más relevante es que por el incremento del costo de construcción medido en pesos -que se incrementó en el undécimo mes del año con relación al mes anterior en un 3,02%- y la evolución del tipo de cambio, el aumento en dólares escaló fuertemente, incrementándose un 11,45% con relación a octubre, siendo el mayor valor nominal en dólares desde 2008 -año del inicio de la serie-. En definitiva, si bien el aumento del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) que se mide en pesos aminoró por una inflación más controlada, el dólar planchado terminó generando que se necesiten más dólares para levantar el mismo metro cuadrado.

Este dato ubicó el costo por metro cuadrado vendible en US$1615, considerando la cotización del mercado paralelo, y el valor total a invertir en la construcción del edificio tipo se posicionó por encima de los US$1,27 millones. Para tomar como referencia, en junio era US$1276/m2 y en diciembre del 2023, US$1010,21/m2.

“Este aumento corresponde a un proceso que se viene dando paulatinamente de subas de construcción en dólares por un doble efecto: en principio, los costos, que si bien últimamente a un menor ritmo, vienen aumentando mes a mes un 2-3%, y por el contrario, el dólar viene cayendo en términos de tipo de cambio. Entonces, esa combinación de ese doble factor hace que en dólares haya que invertir más cada vez para construir el mismo metro cuadrado”, explica José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, la plataforma que desde hace años realiza este relevamiento cada dos meses.

Impacto en el mercado inmobiliario

Este fenómeno afecta directamente el valor final de las propiedades. Rozados señala: “Si aumenta el costo de construir o producir un determinado producto, el valor de venta final también crecerá por impacto de ese incremento. Esto hace que el valor de venta de las unidades en construcción o a estrenar también suba o que el desarrollador asuma una menor rentabilidad”.

La consecuencia inmediata de este contexto es una reducción de la demanda de las unidades de las obras que se construyen. “Como contrapartida hay mucho mayor dinamismo en la venta de los departamentos usados porque se venden a menor valor de m² de lo que saldría construirlo hoy. Y eso sin considerar el costo del terreno ni el beneficio”, agrega Rozados.

En la comparación que realiza el especialista se plantea un punto clave: poder diferenciar las dinámicas del mercado entre el negocio de los inmuebles en pozo o a estrenar y el mercado del usado. “Son dos negocios diferentes: los a estrenar son un negocio en el cual un desarrollador produce, asume riesgos y asume que la demanda va a poder pagar esos costos. Mientras que, en el caso de los usados es más recambio. Es decir, el negocio no es el fin original. Este análisis explica por qué las velocidades de aumentos son muy diferentes”, profundiza el fundador de Reporte Inmobiliario.

De cara a futuro, el especialista agrega cómo las fluctuaciones en la demanda podrían influir en los valores. ¿Qué significa esto? “Es muy probable que, al aumentar la demanda por crédito hipotecario, empiecen a subir más los precios de venta del usado hasta que en un momento se equilibrará el mercado y haga más tentador el precio de las unidades a estrenar”.

Sobre esto hace referencia Lisandro de Achával, director de Achaval Cornejo: “Si bien, todavía no hay estabilidad en el rubro y el sector de la construcción enfrenta un momento complejo por el aumento del costo de la construcción, existen señales positivas de cara al año que viene, entre ellas, el hecho de que la oferta de propiedades en venta está disminuyendo, lo que puede generar un aumento en los precios”.

Sin embargo, los desarrolladores inmobiliarios reconocen estar preocupados por el aumento de los costos de construcción. “Aunque hoy el índice (CAC está desacelerándose, el costo de construir en dólares aumentó un 60% durante el año 2024, mientras que los precios de cierre de las unidades usadas no subieron más que el 6%”, detalló Carlos Spina, socio y director comercial de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier.

En otras palabras, en la comparación, Spina muestra que los departamentos usados aún están baratos y, además, tienen financiación de los bancos a 20 o 30 años con los créditos hipotecarios. Mientras que el sector de los emprendimientos corre en desventaja. “El negocio de los desarrolladores está afectado y, para salir de esta situación, necesitamos incentivos, para que los proyectos en pozo tengan algún diferencial respecto a la oferta de usados”, explica y entre las herramientas pide la posibilidad de tener crédito en dólares, o que las líneas de financiamiento para las obras en construcción tengan, por ejemplo, tasas de interés más bajas.

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