Los barrios de la Ciudad a los que podés mudarte con la tranquilidad de que no van a construir un edificio altísimo al lado

Mudarse dentro de la Ciudad de Buenos Aires es una apuesta. Muchas veces las personas se inclinan por un terreno o casa en un área de casas bajas y consideran que el contexto de construcción les va a asegurar que el día de mañana no desarrollen un edificio gigante al lado o enfrente. Sin embargo, más a de una vez estos planes pueden fracasar, un nuevo proyecto puede aprobarse y la privacidad que estos propietarios sentían en sus casas se ve cancelada por una hilera de balcones que dan directamente a su vivienda. Para evitar este tipo de desarrollos, se presentaron dos proyectos de ley en Lomas de Núñez y el Bajo Belgrano que buscan preservar el paisaje urbano.

Lomas de Núñez es un microbarrio dentro de Núñez, cuya delimitación no está escrita en ningún registro oficial. Sin embargo, sus límites son casi “naturales”, por lo que hay cierto consenso en decir que es la zona que está entre Ruiz Huidobro, Vuelta de Obligado, la avenida General Paz y las vías del ferrocarril Mitre, con la estación Rivadavia como uno de sus puntos de acceso.

A favor de los vecinos de las Lomas de Núñez, que se manifiestan en contra del desarrollo de edificios en su cercanía, se destaca entre las propuestas en el proyecto, el pedido de reducir las alturas de los edificios. Con el cambio, éstos podrían construirse con una capacidad máxima de planta baja, dos pisos y sin retiros por sobre la altura máxima de nueve metros y con una altura de planta baja mínima de 2,60 metros. Técnicamente, la zona denominada “Área de arquitectura especial de Lomas de Núñez” pasaría de ser USAB2 a Área de Arquitectura Especial AE-31- Lomas de Núñez del Código Urbanístico.

La nueva medida aplicaría en las 36 manzanas de uno de los barrios más caros de la Ciudad, delimitadas por el eje de la calle Vedia, vías del FFCC Mitre, eje de la calle Vilela y eje de la calle Cuba hasta su intersección con el eje de la calle Vedia. Allí ya hay proyectos inmobiliarios en marcha que tienen cuatro pisos, el doble de los nuevos límites permitidos.

Según enlista el escrito, esta zona además conservará la cota de barranca (el desnivel que la caracteriza) y un retiro de frente de tres metros para conservar el entorno, se preservará el Centro Libre de Manzana, contará con el asesoramiento para garantizar la protección de las especies arbóreas, quedará prohibido el uso de publicidad en la vía pública y se protegerán a los inmuebles de valor histórico y patrimonial. La catalogación de edificios, terrenos afectados por protección ambiental y los nuevos anexos repercutirán en 52 inmuebles.

Firman este proyecto Manuela Thourte como autora y los coautores Juan Facundo Del Gaiso, Daniel Eduardo Del Sol, Diego Mariano García y Marcelo Alejandro Guouman. Queda pendiente la doble lectura y audiencia pública, por lo que de aprobarse se estima que el proyecto saldría en el próximo mes.

¿A quiénes perjudicaría?

Lo que para los vecinos es una victoria, para algunos desarrolladores y dueños de los terrenos que pretendían su venta para construir edificios, es una derrota. Según Alan Schachter, arquitecto y consultor especialista en código urbanístico y mercado de tierras inmobiliarias, “el desarrollador que estaba por comprar un terreno tal vez lo piensa más o no se arriesgue” a construir ahí. Para los que ya compraron el terreno, presentaron los planos y todavía no se aprobaron, probablemente se vean obligados a realizar las modificaciones pertinentes, con el impacto negativo en la rentabilidad del proyecto que eso implicaría.

Quienes no se verán perjudicados por el cambio son aquellos que ya compraron el terreno, presentaron los planos de obra y estos fueron aprobados. Aún así, Schachter considera que quienes tienen todo aprobado no se verán afectados por el cambio urbanísticos sino por las acciones de los vecinos: “Cuando construyan en un año cuando los vecinos piensen que ya no se puede, probablemente van a tener presión de la gente que se oponga a las construcciones. Esta puede terminar en una acción de amparo, judicialización y en el consecuente freno de la obra”. Según el urbanista, las mismas acciones podrían presentarse para los desarrolladores que no tengan aprobados sus proyectos al momento de la sanción de esta medida propuesta pero que opten por presentar un certificado urbanístico, el paso previo para tomar como válida la legislación anterior.

Frente a las limitaciones edilicias, quienes probablemente vean afectado su negocio son los dueños de los terrenos en venta. Dado que reduciría el metraje construible, el valor de incidencia de la tierra disminuiría y la tierra podría desvalorizarse. Por ejemplo, ilustra que si hubiese un terreno tasado por 1000 metros a US$700 la incidencia, este valdría US$700.000. Sin embargo, si con la aprobación del proyecto de ley se pasaran a poder construir 500 metros con el mismo valor de incidencia que demandaba el dueño del terreno, este tendría que valer US$350.000. Entonces, el dueño del terreno quiere seguir vendiéndolo al mismo precio que antes pero los desarrolladores no van a aceptarlo porque la incidencia bajaría ya que habría menor cantidad de metros vendibles. Para Schachter, las Lomas de Núñez “se convertirían en una zona `antidesarrollo´ inmobiliario porque los terrenos no valen para eso”.

Según el urbanista, este marco situacional podría implicar diversos efectos en los emprendimientos en la zona. Se pregunta a dónde se moverían los desarrolladores. Si lo harían a las cuadras del mismo barrio que no están amparadas por el nuevo proyecto, si consecuentemente los terrenos en estas se revalorizarían. Si los inversores desistieran sus planes de construir en Núñez, donde el metro cuadrado a estrenar promedio se vende a US$3151-según ZonaProp-, tal vez se mudarían a barrios linderos como Saavedra, donde se pueden acceder a precios más accesibles en propiedades a estrenar como 2637 US$/m².

Los cambios en el Bajo Belgrano

Con fines similares, el otro proyecto de ley propone cambiar las reglas de juego en una subzona del Bajo Belgrano. El barrio que últimamente atrajo una gran cantidad de desarrollos de viviendas está conformado por un grupo de vecinos que reclama la preservación de la estética barrial de casas bajas, algo que es cada vez más escaso en la Ciudad. A diferencia del proyecto de Núñez, éste no busca limitar los desarrollos en altura sino fomentar las construcciones unifamiliares y limitar las multifamiliares a los terrenos más grandes exclusivamente.

Piden modificar el código urbanístico de forma tal que el área se destine “al uso residencial exclusivo y al equipamiento del servicio de la vivienda”, según detalla el proyecto. Ante la existencia de terrenos que se prestan para desarrollar proyectos de viviendas colectivas, sugieren que éstas “sólo se permitan en las `parcelas superiores´, es decir, aquellas cuya superficie mínima sea de 1500 m²”, dice el proyecto. “Es decir que los únicos lotes de la zona que servirían para desarrollo inmobiliarios sería los que tengan más de 1500 m² de superficie y mínimo 25 m² de frente. El resto tendrá valor como vivienda unifamiliar (casa)”, concluye Schachter. Por otro lado, el urbanista evalúa que estas medidas podrían revalorizar los terrenos grandes en la zona, ya que serían los únicos habilitados para que los desarrolladores plasmen sus proyectos allí.

En cuanto a los locales comerciales, “se respetarán los usos comerciales existentes” pero no se admitirá más la construcción de nuevos locales comerciales, ni la ampliación de los existentes. Según el arquitecto, “quieren limitar el uso porque Belgrano se hizo un pueblo gastronómico y le está sacando identidad al barrio, además de hacerlo muy transitado”. Por último, analiza que tal vez “se valoricen más los emprendimientos ya existentes al no tener más competencia”.

En este caso, el proyecto fue de autoría de Diego Mariano García en conjunto con los coautores Juan Del Gaiso, Daniel Del Sol, Marcelo Alejandro Guouman y Manuela Thourte.

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