“Comprar es buen negocio”: la ciudad argentina que vive un boom inmobiliario impensado
El destino suma proyectos de lujo, distritos, barrios e iniciativas para primera vivienda, radiografía de un mercado ultra dinámico que promete seguir creciendo.
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PARA LA NACIONVictoria Aranda
Si en algo no hay disensos en la Argentina, ese algo son las bellezas naturales con que cuenta el país. Mendoza es una de las provincias más bellas y si bien no es esta la razón que explica el buen momento inmobiliario que vive, sí lo contextualiza. Así, con el marco de la soberbia cordillera de Los Andes, sus valles y sus ríos, surgen numerosos proyectos de todo tipo en sintonía con este entorno.
Por lo pronto se construye Distrito Central y Vesta. Lo hace la constructora Criba junto a la desarrolladora local Creative PMO. Central es un proyecto de usos mixtos, en las cercanías del Parque Central, que, rubricado por Urgell Penedo Urgell, tuvo una inversión inicial de US$20 millones. Se destaca, resalta la empresa, por ser una propuesta habitacional inteligente, tener una alianza con la naturaleza y una eficiente integración con la ciudad.
En el caso de Vesta, se trata de un edificio residencial de 15.000 m² y US$25 millones de inversión ubicado en la quinta Sección, frente al Parque San Martín y a pasos de la zona comercial de las calles Emilio Civit y Arístide. Diseñado por el estudio Bórmida & Yanzón, el proyecto consta de dos torres paralelas que se vinculan por un cuerpo bajo central, rodeadas por amplios espacios perimetrales.
“Es superpremium”, informa Manuel Valdés, director comercial de Criba. “Aunque no es nuestro core business –nosotros construimos para terceros y seguiremos haciéndolo--, elegimos desarrollar en Mendoza. ¿Las razones? Además de encontrar un espacio para este tipo de desarrollos, no hay que olvidar que esta es una provincia superavitaria”, recuadra.
Respecto a los precios, Valdés detalla que el metro cuadrado promedia los US$6000 con tickets desde US$250.000 –se pueden pagar con anticipo y cuotas- y remarca que el proyecto fue pensado para establecer vínculos con la naturaleza que lo rodea. Sus espacios comunes, resaltan, ubicados en distintos niveles, cuentan con vistas al parque, la precordillera de los Andes y la ciudad. “Planteamos: viví la ciudad, sentí la montaña”, agrega el ejecutivo quien detalla que las unidades varían entre los 96 y los 280 metros cuadrados. El plan es entregarlo en 30 meses.
En cuanto a Distrito Central, consta de seis complejos: tres edificios proyectados con una planta baja y cinco niveles cada uno; y tres torres, con una planta baja y 16 niveles. En total, serán 456 unidades de vivienda, que incluye monoambientes, y departamentos con uno, dos y tres dormitorios, con una ejecución planteada en tres etapas.
Las plantas bajas de los edificios conformarán un zócalo comercial para usos gastronómicos y de comercios de cercanía, con amplias superficies exteriores abiertas. El proyecto, subrayan, se integra con el Parque Central, generando una fusión entre lo público y lo privado que se valoriza con la actividad de la Nave Cultural y potencia el entorno con una construcción amigable.
“En este caso, el proyecto también está pensado para inversores, puntualmente, para renta turística, Airbnb”, detalla Valdes, comentando que, además de compradores argentinos, también hay chilenos y americanos. “En Mendoza no sólo está el producto vino sino que también la provincia está vinculada a innumerables actividades deportivas”, comparte, contextualizando la demanda.
Concepto distrito
Nicolás Armentano, CEO del grupo homónimo explica que trabaja sobre el concepto distrito. “Integran más de un servicio que se complementan entre sí, potenciando una zona. Entre nuestros proyectos incluimos barrios privados, oficinas y complejos de departamentos, ubicados en el Gran Mendoza, cercanos a los principales accesos viales”, detalla.
“No es solo vender las unidades de negocio como tal sino también sumar comodidades y buscar ese valor agregado que viene de alianzas con clubes deportivos, artistas o arquitectos de renombre”, profundiza el CEO, indicando que su cartera de productos incluye barrios privados, casas y departamentos, y adelantando un próximo gran proyecto en el Pedemonte –zona de la precordillera- mendocino.
“Le daremos valor a una antigua bodega, refuncionalizándola y adaptándola a las nuevas necesidades de la sociedad”, adelanta. “El buen momento del mercado también obedece a que los valores son muy competitivos”, retoma en relación al negocio. En este mismo sentido, afirma, en la zona hay una corriente que está creciendo mucho que es la inversión en habitaciones de hotel, un modelo apuntado 100% a la rentabilidad financiera.
Otro de sus proyectos es Penta, situado exactamente en Olavarría y Terrada, Perdriel; a 10 minutos de Luján de Cuyo, 30 minutos del lago Potrerillos y a 18 minutos del centro de la ciudad. El emprendimiento incluye 235 lotes de 800 metros cuadrados promedio que se venden a US$60.000, departamentos y dúplex, centro comercial, zona de servicios y la sede del Liceo Rugby Club.
La oferta y demanda
En Grupo Ecipsa entregó el último febrero su Natania 61, proyecto de tres torres y más de 400 unidades que significó una inversión más de $19.600 millones. De acuerdo con Walter Fuks, CEO de la empresa, “Mendoza es una de nuestras plazas más competitivas del país y con un potencial comprador con buen poder adquisitivo”.
Justamente, consultado en relación a la provincia, ahonda: “Es una plaza muy extensa geográficamente, dividida en zonas con marcadas particularidades”, describe Fuks. “Allí los clientes buscan invertir en su zona de afluencia por cercanía y conocimiento, por lo que ofrecemos una variedad de productos de distintas tipologías que se adaptan a cada uno de estos entornos, desde centros urbanos hasta grandes extensiones de tierra a las afueras de la ciudad”, continúa.
La empresa, revela Fuks, ha presentado productos puntuales para la provincia. “En Mendoza hemos lanzado dúplex, casas en microbarrios con entornos exclusivos y proyectamos un emprendimiento con street mall para los vecinos en Carrodilla, el primero de estas dimensiones para la marca Natania”.
¿Tiene la economía provincial injerencia en el desarrollo del negocio? “El mercado se encuentra expectante y está a la vista que la incertidumbre impacta en todos los niveles de inversión”, responde Fuks. “En nuestro caso, creemos que los clientes ven que su ahorro para acceder a su primera vivienda o bien para asegurar una pequeña inversión, sigue revalorizándose”, agrega.
En cuanto al dinamismo del mercado inmobiliario de la provincia, Jorgelina Berrio, broker de Re/Max en Mendoza, precisa que, durante los tres primeros meses del 2024, los cierres de venta aumentaron un 13,7% respecto del mismo periodo en 2023, “lo que muestra un crecimiento en la demanda”.
Los inmuebles nuevos oscilan entre los US$900/m² y los US$1500/m² para casas en barrios privados, mientras que para los departamentos nuevos en edificios de categoría rondan los US$2000/m². Asimismo, para los departamentos estándar en complejos privados o semiprivados, los valores se ubican entre los US$650/m² y los US$1000/m² aproximadamente, detalla la especialista.
Respecto de los inmuebles usados, el valor en barrios privados están en un promedio de US$1200/m² y en US$650/m² las que no pertenecen a barrios privados. En cuanto a ubicaciones, el 55% de las casas vendidas fueron en Godoy Cruz y Guaymallén (ambas limitan con la ciudad de Mendoza), el 73,7% de los departamentos se vendieron entre ciudad, Guaymallén y Godoy Cruz y el 50% de la venta de lotes fue en Luján de Cuyo, de los cuales el 60% fue en barrios privados.
Otro dato que marca el dinamismo de ese mercado es que el margen de negociación que era del 7% ha estado bajando o siendo nulo, prácticamente, en algunos casos.
De cara a futuro, adelanta que “al sostenerse el valor del dólar y aun así aumentar los materiales de construcción, las propiedades nuevas tenderán a subir su valor en un 10% aproximadamente”.
Entre copas y cabalgatas
Aunque como ya se dijo sus atractivos son muchos, pretender disociar a la provincia de su producto más característico no sólo sería un error sino que también resulta imposible. El maridaje entre los ladrillos y el vino parece funcionar muy bien ya que hay varios proyectos inmobiliarios asociados en mayor o menor medida a uvas y viñedos.
Por caso, La Morada Lodge, es un proyecto de US$20 millones de inversión ubicado en la zona de Valle de Uco: ocupa 400 hectáreas -273 de ellas cultivadas- al pie de la Cordillera de los Andes a solo 60 kilómetros de Santiago de Chile y a 4500 metros cuadrados del paso de la que utilizó Darwin y San Martin para llevar el ganado a Chile.
Hoy el proyecto ocupa unas 28 hectáreas, rodeadas de viñedos y tiene un hotel con 32 unidades, cocina y jacuzzi propios. Es un proyecto multipropósito que conjuga una propuesta de inversión, con la posibilidad de convertirla en opción de residencia permanente.
El emprendimiento tiene 40 lotes de 2500 metros cuadrados y también diferentes tipos de construcciones: las tiny houses en pozo se venden a US$155.000 mientras que las terminadas ascienden a US$175.000. En el caso de las pods suites, que son construcciones con dos dormitorios, con 69 metros cuadrados cubiertos y 28 semi cubiertos, en lotes de 800 metros cuadrados, con acceso a todos los amenities del complejo y pileta propia, los valores varían entre los US$ 210.000 y los US$260.000. Y las casas, entre US$ 350.000 y US$ 390.000, detalla Daniela Aiello, titular de Finca Sur Servicios Inmobiliarios, que junto a Toribio Achával comercializa al proyecto.
El masterplan se completa con 44 lujosas casas en lotes de 1250 metros cuadrados, con una superficie cubierta de 139 m² y de 57 m² semi cubierta y tres dormitorios, piscina privada y una gran terraza con vistas a la cordillera.
A la hora de hablar del negocio, Steve Rosberg, el hombre que lo desarrolla, afirma que la rentabilidad del alquiler temporario de estas propiedades oscila entre el 8% y el 12% dependiendo del nivel de ocupación. “La administración central llave en mano es desde el lodge”, aclara el empresario quien reconoce que lo cautivó la energía de la zona.
Otro proyecto en marcha es Casa de Uco -con bodega y resort- situado en Los Chacayes, en Valle de Uco. Dentro de la misma finca, en un terreno de 25 hectáreas, rodeado de viñedos, con vistas a las montañas, y a metros del hotel boutique, se presentó un sector de lotes de 10.000m² promedio, que se comercializan desde US$200.000, para residencias privadas. La construcción de las casas, de un mínimo de 200m² de superficie, arrancan en los US$550.000, con lote incluido. El proyecto y dirección de las obras particulares está a cargo del estudio Tonconogy Arquitectos, responsable de la arquitectura de Casa de Uco.
Casa de Uco se encuentra a 10 minutos de distancia de las 10 bodegas más prestigiosas de Argentina”, precisa Juan Tonconogy, Managing Partner de la firma, destacando que el proyecto se encuentra al pie de la cordillera de los Andes y rodeado de viñedos; en un lugar donde también se pueden realizar cabalgatas, trekking, y un sinfín de actividades deportivas.
“El producto que ofrecemos no apunta a vivienda permanente sino vacacional o temporal”, explica. “El público que más se interesó hasta el momento es el argentino, brasileño y estadounidense. En general, es gente apasionada por el mundo del vino pero también tenemos compradores que se enamoran del entorno, del paisaje, y de la paz y tranquilidad que propone el lugar”, continúa Tonconogy.
Según describe, los interesados son por lo general personas de más de 50 años, con hijos grandes, que buscan una segunda o tercera vivienda. “En cuanto a procedencia -retoma- nos ha sorprendido el interés que despertó en gente de Buenos Aires, que fue mayor al que esperábamos. Evidentemente, existe un público de ciudad que está saturado y que al visitar este lugar no se quiere ir nunca más”.
Otro de los emprendimientos emblemáticos de la zona es The Vines realizado en un predio de 500 hectáreas. Se trata de un hotel bodega con un loteo de viñedos.
La ocupación casi plena de un hotel en el que la noche cuesta más de US$1000 motivó a Michael Evans a expandir el proyecto con residencias. Las primeras diez casas se vendieron en apenas cuatro días. Y mientras se planifica la segunda etapa residencial, la marca The Vines prepara su desembarco en Portugal, España y Estados Unidos.
Por Victoria Aranda
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