Cómo cambiará el mercado con los créditos hipotecarios y los incipientes préstamos para desarrollar edificios
El presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos reflexiona sobre el presente y futuro del mercado inmobiliario argentino
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PARA LA NACIONDamián Tabakman
A partir de la normalización de la macroeconomía en la Argentina y la desaceleración de la inflación, que ojalá se consoliden pronto, tendremos que prepararnos para adoptar un nuevo modelo de trabajo, tal como lo hacen en otros países. ¿En qué consistirá? Lo primero se vincula con la reciente reaparición de los créditos hipotecarios. A medida que el sistema vaya creciendo y consolidándose se generarán cambios de alto impacto, entre los que podemos mencionar:
- todas las transacciones así financiadas se volverán trazables, bancarizadas y transparentes. Esto en sí mismo ya es una gran novedad.
- las personas deberán cuidar su historia crediticia para poder calificar.
- se desencadenará una nueva demanda de compradores con sus créditos aprobados y dispuestos a comprar, por lo que el precio de las propiedades subirá. Esta demanda será muy superior a la oferta porque comenzarán a comprar los que por años no pudieron hacerlo.
Todo este fenómeno hará crecer geométricamente el volumen de mercado. Estimamos que el nivel de actividad aumentará mucho en los próximos años.
En segundo lugar, aparecerán cambios relacionados con el producto. Se hará otro tipo de edificios pensando en el usuario final y no en el inversor ni en el ahorrista para quienes se viene trabajando.
Préstamos a desarrolladores: amplían el acceso a la vivienda
Otro cambio muy relevante ya está viniendo por el lado de la estructuración financiera de los proyectos, como sucede en el resto del mundo.
Algunos bancos ya están empezando a ofrecer préstamos a desarrolladores. Esto cambia completamente el mercado inmobiliario, en la medida en que se vaya generalizando.
¿Por qué? Al ser aportado por los bancos parte del fondeo de la obra, se le abre a los desarrolladores la posibilidad de cobrarles a los compradores cuotas bajas hasta la posesión, que luego podrán empalmar con una hipoteca a largo plazo. Con este modelo, los compradores podrían pagar la misma cuota desde la firma del contrato en pozo hasta cancelar el crédito décadas después, probablemente con algunos refuerzos durante el plazo de obra. Lo mismo si se ofreciera financiamiento desde el pozo a los compradores.
Todo esto opera como un gran activador del mercado y cataliza muchos emprendimientos nuevos para un público ávido por comprar su primera vivienda.
De esta forma, se incluye y se le da acceso a la vivienda a aquellas personas que hoy no disponen del 30% del precio de la propiedad que no financia el banco con los créditos hipotecarios o que no califican por no tener ingresos suficientes y demostrables y una buena historia crediticia.
¿Cómo son los préstamos para desarrolladores?
Hay muchas variantes, pero el más simple consiste en la financiación mediante líneas llamadas “préstamo construcción” que se desembolsan por avance de obra y que se devuelven al final.
El desarrollador, con los fondos provenientes de los saldos de precio de los compradores en pozo, debe cancelar su “préstamo construcción”.
Los bancos financian la mitad de la inversión en obra aproximadamente y el destino del “préstamo construcción” es lo que queda adherido al suelo. Ese porcentaje podrá ir subiendo en el tiempo.
Cabe destacar que con estos créditos, virtualmente todo el giro del emprendimiento también se vuelve trazable, bancarizado y transparente.
Y ojalá en algún momento empiece a operar el sistema de subrogación de hipotecas de manera que el “préstamo construcción” pueda empalmar con el de largo plazo de forma automática o resolverse a través de las llamadas “hipotecas de bien futuro”.
Nuevos actores en el mercado
El otro aspecto que cambiará mucho será el edilicio. El costo financiero de los “préstamos construcción” es un enorme aliciente a reducir los plazos de obra y a incorporar tecnología para hacerlo. Esa también será una gran diferencia respecto de cómo lo venimos haciendo, dado que el plazo de entrega hoy está en línea con la capacidad de pago de los inversores.
La otra novedad que aparecerá, aunque quizás no tan rápidamente, es la de los inversores institucionales, locales o extranjeros y los fondos de inversión inmobiliarios.
Un fondo suele actuar como un exigente inversor pasivo controlante del negocio desde el punto de vista de la proporción de capital aportado, que se asocia con un desarrollador a quien le exige que también invierta. Este es quien lleva el día a día del proyecto rindiéndole cuentas al fondo, y se establece un “split” (reparto) de la ganancia del proyecto entre las dos partes.
Por último, es muy posible que vuelva a tener un rol importante en el mundo inmobiliario, el mercado de capitales. En la actualidad, el real estate casi no tiene presencia en ese ámbito, salvo contadas excepciones. Es esperable que el mercado de capitales argentino crezca mucho y que canalice recursos hacia nuestra industria.
En síntesis, muy probablemente se viene un mercado completamente nuevo con actores que adquirirán un rol protagónico que hoy desconocemos. Hay que comenzar a preparar a las empresas anticipándonos al modelo de negocios por venir. Los que empiecen antes estarán mejor preparados para cuando ello llegue, que ojalá sea pronto.
El autor es presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)
Por Damián Tabakman
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