Oficinas premium: las similitudes que registra el mercado de Buenos Aires, Río de Janeiro y San Pablo

Según los especialistas del sector, el mercado de oficinas clase A de la región se presenta estable, a pesar de estar atravesado por un proceso inflacionario que afecta a varios países. Pero existen otros factores como la caída de la tasa de desempleo, sumado a la baja en restricciones generadas por la pandemia, que permiten pronosticar un panorama económico estable para la mayoría de los mercados de esta parte del planeta.

“El panorama económico durante el primer semestre de 2022 se ve afectado por la situación global, con una lenta recuperación del periodo pandémico y la continuidad del conflicto entre Rusia y Ucrania, que sigue impactando en los índices de inflación y en los pronósticos de recuperación pautados para 2022 en toda la región. Sin embargo, demográficamente, la tasa de desempleo bajo en toda Latinoamérica y el resto de los indicadores desaceleraron su tendencia negativa. Por ejemplo, en la Argentina, desde comienzo del año, 119.000 personas pasaron a ser asalariadas registradas en el sector privado, lo que equivale a una variación del 2%, y a un promedio de casi 20.000 nuevos empleos privados registrados mensuales”, comentó Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

La dimensión del mercado y la vacancia

En lo que tiene que ver con el ratio de metros cuadrados de oficinas, por 1000 habitantes, San Pablo sigue liderando el ranking (con 285,5), seguido de Río de Janeiro (228) y Bogotá (215,4). Este análisis muestra que, aunque existen ligeras variaciones en el tamaño del mercado, toda la región continúa con la misma tendencia, principalmente, debido a las incertidumbres actuales sobre el entorno empresarial y el escenario post pandémico.

El indicador de vacancia en la región está dando signos de paulatina estabilización, mostrando leves incrementos. Tras un período que se caracterizó por el crecimiento marcado. Según los analistas, esto es una clara muestra de una incipiente recuperación del mercado. “Buenos Aires cerró el primer semestre de 2022 alcanzando una vacancia del 15,9 % en el mercado de oficinas, lo que representa un incremento interanual de 20%. Río de Janeiro, por su parte, finalizó la primera mitad del año con el índice de vacancia más bajo de todo el año, en 34,3 %, lo cual muestra que la ciudad se está recuperando. Gracias al movimiento de ocupación de oficinas por partes de las principales empresas. Las empresas en San Pablo comenzaron a reutilizar los espacios de oficinas, dando forma a una marcada recuperación. Allí, solamente en los últimos seis meses se registró una absorción neta de 118.042 m². Acompañando a este indicador, la vacancia refuerza la recuperación del mercado, llegando a los niveles más bajos desde fines de 2020, cerrando el primer semestre en 22,46 %”, sostiene el trabajo.

Wundes anticipa lo que se proyecta y considera que los indicadores no experimentarán reducciones significativas en la tasa de la vacancia. “Para el segundo semestre de 2022, se espera que el movimiento de mercado continúe, pero no hay indicadores de una reducción significativa en los niveles de vacancia, ya que las empresas aún están especulando sobre las condiciones del trabajo en la oficina”, sostuvo la investigadora.

Oferta y demanda

A pesar del entorno económico incierto, existen diferentes escenarios en la región en cuanto a la ocupación de Oficinas Clase A; algunas de las grandes urbes muestran un comportamiento resiliente con fuertes signos de recuperación, mientras que otras continúan siendo afectadas por las consecuencias de la pandemia y la situación global.

Sin dudas, la que se llevó todos los laureles fue la ciudad brasileña de San Pablo, allí en el submercado CBD clase A se registró una absorción neta semestral que superó todas las expectativas con 118.042 m². Río de Janeiro, también en el polo CBD, cerró el semestre con una absorción neta de 21.261 m2. En tanto, Buenos Aires presentó una absorción neta semestral de -7.189 m². “Si bien aún negativa, el mercado está dando muestra de signos de recuperación respecto a al mismo período del año pasado. Por su parte, el valor de renta pedido comenzó a ajustarse, pero no lo suficiente como para afectar la vacancia a largo plazo”, contó Wundes.

Sobre los precios pedidos de alquiler, algunos mercados se encuentran en una etapa de recuperación bastante avanzada, mientras que otros aún están en proceso de retorno a la situación pre-pandémica. El ranking de precios de alquiler promedio de las oficinas clase A está encabezado por Buenos Aires, con US$24,2/m² (siguiendo con la misma variación del -7% registrada en el mismo período del año pasado), seguido por Santiago de Chile, con US$20/m² y San Pablo, con US$19,6/m².

En construcción

Dados los acontecimientos globales y otros factores, si bien aún reina la incertidumbre para los próximos ingresos en el mercado de oficinas, se perciben ciertos signos de recuperación. En Buenos Aires, por tercer trimestre consecutivo, la superficie de obras en construcción se mantiene en 243.718 m². Y así lidera el escalafón de los m² en obra. “Aquí, los desarrollos siguen posponiendo sus plazos, por otro lado, no ingresaron nuevos proyectos, y para 2026 se mantiene la superficie pautada de 729.095 m²″, cuenta la investigadora.

Entre los que cuentan con más metros cuadrados en obra en la actualidad, detrás de Buenos Aires, se destacan Bogotá -que registra 122.520 m² en obra-, seguido por Santiago de Chile con 102.554 m² (de los cuales, el 23% podría entrar en los próximos meses).

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