¿Vuelve la ley de alquileres?: qué pasa con los contratos si se rechaza el DNU en Senadores y Diputados

El Senado estuvo convocado para sesionar a las 11 de la mañana de este jueves para tratar el decreto de necesidad y urgencia 70/23 de desregulación de la economía, en un escenario de fuerte tensión entre la Casa Rosada y la vicepresidenta Victoria Villarruel por su decisión de aceptar el debate del DNU a sabiendas de que la oposición tendría los votos para rechazarlo.

Antes de las 20, y luego de un debate caliente en el recinto, el Senado se pronunció en contra del DNU por 42 votos negativos contra 25 positivos y cuatro abstenciones. Ahora el debate debe darse en Diputados para aceptar o también rechazar el DNU de diciembre de 2023.

La Casa Rosada había enviado un comunicado ayer en el que sostiene que avanzar contra el decreto implicaría “un grave retroceso en los derechos y necesidades del pueblo argentino”.

Uno de esos retrocesos sería volver a la derogada ley de alquileres ya que el DNU que firmó el presidente Javier Milei a pocos días de asumir en diciembre -y que entró en vigencia el 29 de ese mes- incluía la derogación total de la ley 27.551 sancionada en julio de 2020 y sus cambios introducidos en octubre de 2023.

Desde la vigencia del DNU la ley quedó sin efecto y los contratos de alquiler volvieron a la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación, con algunas modificaciones que significan el acuerdo libre entre las partes para definir el tiempo de duración del contrato, la moneda en que se pagará, el tipo de índice que se tomará para los ajustes, los períodos en que se harán dichos ajustes, el tipo de garantía que se presentará, entre más cuestiones de común acuerdo entre propietarios e inquilinos.

También a partir de entonces el mercado comenzó a recomponerse y fue notorio el impacto positivo de que propietarios e inquilinos no tengan que estar atados a un contrato de tres años con ajuste anual por el índice ICL que publica el Banco Central en un contexto de inflación mensual. Los contratos en estos tiempos se hacen en su mayoría por dos años, en pesos, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales y utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC)

De a poco, los propietarios comenzaron a poner a disposición en el mercado nuevamente sus inmuebles y, a más de dos meses de la derogación de la ley de alquileres, las cifras son elocuentes: la oferta de viviendas en CABA aumentó un 106% desde diciembre. También los precios de publicación se desaceleraron y los aumentos registrados en los últimos meses se dan por debajo de la inflación. En pocas palabras: más oferta y precios más bajos, lo que parecía imposible en el mercado de alquileres en los últimos tres años se logró en pocos meses con la derogación de la ley.

Qué pasa con los contratos ya firmados si se rechaza el DNU

Los contratos de alquiler de vivienda volvieron por DNU a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial como se hacía antes de julio de 2020, con algunas modificaciones introducidas. Pero, todos los que fueron firmados antes del DNU bajo la normativa que estaba vigente y por irretroactividad de la ley mantienen las condiciones en las que fueron firmados hasta que terminen, ya sea por su finalización o por rescisión.

Por lo tanto, el DNU no afecta a los contratos firmados bajo la ley de alquileres, tanto la sancionada en julio de 2020 (27.551), como su modificación el 18 de octubre de 2023 (27.737).

Ahora, si el DNU se rechaza en el Congreso por las dos cámaras y vuelve a estar vigente la ley, lo mismo pasará con los contratos firmados desde el 29 de diciembre bajo al DNU y el Código Civil y Comercial.

Es decir que, inquilinos y propietarios estarán por un largo tiempo repartidos entre quienes tienen contratos bajo la ley 2020, quienes tienen contratos bajo la ley con cambios de 2023 y quienes firmen contratos bajo las nuevas condiciones del Código Civil y Comercial que establece el DNU.

En este contexto, resuena una pregunta entre propietarios, inquilinos e inmobiliarios. ¿Qué pasará con los contratos de alquiler vigentes a partir del DNU si se rechaza? El interrogante tiene afortunadamente una respuesta simple y lineal: “La ley no se aplica retroactivamente salvo disposición expresa”, asegura Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. En otras palabras, un cambio o derogación de ley o nuevamente su implementación no afecta a los contratos en curso.

El experto explica que “los contratos en marcha van a seguir vigentes”. Lo mismo sucedió cuando se sancionó en julio del 2020 la ley de alquileres y luego en octubre cuando hubo cambios, los contratos que estaban vigentes mantuvieron sus condiciones hasta su finalización. Y así sucederá con los que se hayan firmado con la ley derogada y bajo la normativa del Código Civil y Comercial con libres acuerdos entre las partes en caso de que se rechace el DNU en el Congreso y se vuelva a la polémica ley de alquileres.

Todos los contratos cuando lleguen a su vencimiento tienen dos alternativas: prorrogar o iniciar un contrato nuevo. Mientras tanto, son válidos hasta su finalización.

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