Dilema inmobiliario: ¿vendo mi inmueble, lo alquilo o lo dejo vacío? Cómo tomar la mejor decisión

En junio 2023 la ley de alquileres cumplirá su primer ciclo, es decir, comenzarán a finalizar los primeros contratos que se realizaron bajo los cambios. Pareciera haber un consenso general entre quienes participan en el mercado, tanto propietarios como inquilinos, sobre los efectos negativos de su implementación, generando muchos más problemas para todos que los beneficios que se buscaban al sancionarla.

La ley de alquileres impuso nuevas reglas en el mercado. Por un lado, se extendió a tres años en lugar de dos el plazo mínimo de contrato y por otro el precio del alquiler se ajustó anualmente bajo un índice estipulado por el Banco Central y no por la oferta y la demanda. Previo a la nueva ley, era posible negociar y saber con certeza el valor total del contrato antes de reservarlo. Con las reglas anteriores, ambas partes sabían con exactitud el precio del alquiler durante todo el contrato. Hoy ese escenario ya no es posible.

Tenemos al menos dos factores para incorporar al análisis. Uno de ellos la extensión de contrato con escenarios muy inciertos en un mundo que está demandando una mayor flexibilización en general. Y el otro factor relacionado con el método de ajuste del precio del alquiler durante todo el contrato establecido.

Los profesionales inmobiliarios deben brindar a sus clientes las herramientas y la información pertinente para que puedan tomar mejores decisiones en base a sus preferencias, la rentabilidad buscada y los riesgos que estén dispuestos a asumir. Al analizar los distintos escenarios surgen preguntas que hay que realizarse a la hora de decidir qué hacer con el inmueble, que puede ser propio o de personas a nuestro cargo. Es muy común encontrarse en la situación de tener a los padres con temas de salud o en geriátricos, siendo ellos los titulares del inmueble y que no solo no están en condiciones de ocuparse sino que además precisan del dinero para solventar esos gastos.

Aquí las alternativas posibles, sus costos y riesgos para poder decidir qué opción es la más conveniente.

Al contar con un inmueble sin ocupación existen cuatro alternativas posibles:

• Lo alquilo con contrato de tres años
• Lo alquilo de forma temporaria (máximo por tres meses por contrato)
• Lo vendo
• No hago nada por el momento, lo dejo vacío

¿Cuáles son las preguntas que hay que responder para poder decidir?

1. Para alquilar por tres años

¿Quiero poner en alquiler el departamento por tres años ajustado a un índice que según los datos se mantiene por debajo de la inflación?

El valor de los alquileres en oferta ha demostrado un incremento superior al de la inflación producto de la misma ley que hizo que haya mucha menos oferta en los últimos años. Sin embargo, una vez alquilado al no poder ajustarse durante un año, el mismo va perdiendo valor.

Aun así, el último año ha mejorado la rentabilidad del alquiler potenciada por la caída de los precios en dólares de los inmuebles.

Ahora bien, ¿qué riesgos y gastos asumo al alquilar por tres años?

• Gastos que surjan respecto al mantenimiento del inmueble y que me encuentre obligado a hacerlos por el contrato vigente.
• Riesgo de conflicto con inquilino, incluyendo falta de pago de expensas y alquiler.

Las preguntas que debemos responder para decidir este tipo de alternativa serían:

¿Se encuentra el inmueble en condiciones para ser alquilado? Si no es así hay que realizar el cálculo de ponerlo en condiciones. Que todo funcione (calefacción, caldera, calefón, aire acondicionado, artefacto de cocina, etc.), que se encuentre en perfecto estado de pintura, vacío y limpio para ser publicado.

¿Cuáles son los costos que asumo por ponerlo en alquiler y el retorno que obtengo luego de los impuestos? ¿Voy a ocuparme personalmente de responder las consultas del inquilino o voy a tercerizar este servicio? ¿Cuál es el costo de las alternativas? ¿Existe una alta probabilidad de que necesite el inmueble en el lapso de los tres años?

Hay que recordar que el propietario no puede rescindir un contrato, a menos que encuentre una forma de compensar económicamente al inquilino que le sea lo suficientemente atractiva para irse.

¿Tengo intenciones de venderlo en algún momento mientras esté vigente el contrato? En un mercado como el de ahora, vender un departamento alquilado tiene una probabilidad bajísima ya que no hay inversores que estén dispuestos a comprar propiedades con contratos vigentes ante la nueva ley. Por otro lado, mostrar un inmueble habitado es más complejo e inconveniente que si se encuentra vacío.

Beneficios de esta alternativa: la ventaja de optar por contrato de alquiler permanente es conservar el inmueble para quizás venderlo más adelante cuando el mercado se encuentre en mejores condiciones. Mientras tanto, los costos fijos están cubiertos y obtengo una renta que el último año se ha vuelto más atractiva.

Puede existir también la posibilidad de que algún hijo o familiar cercano lo necesite en el futuro.

2. Para alquilar de forma temporaria

La primera pregunta que debo responder es si el reglamento de copropiedad permite el alquiler de esta modalidad o lo prohíbe. No tendría sentido la inversión si no será posible legalmente alquilarlo.

Una vez que me aseguro de que este tipo de alquiler no está prohibido en el edificio, la segunda pregunta es: ¿tengo que equiparlo?

Si es así, es imperioso hacer el cálculo de la inversión requerida para el inventario mínimo que se necesita para alquilar con esta modalidad. Y no solo eso, también tener en cuenta el tiempo y dinero que deberé dedicarle a la compra del equipamiento y a lidiar con proveedores, entregas y costo de mantenimiento. Es importante estimar el tiempo que necesitaré para recuperar esa inversión de acuerdo al alquiler que obtenga y la estimación de ocupación de la unidad en el año.

Si el departamento ya se encuentra equipado, la alternativa es muy buena ya que el turismo se ha recuperado bastante después de la pandemia.

¿Cuáles son los costos de comercialización de alquiler con esta modalidad? Costo de publicación, tiempo para responder consultas, check in/check out, costo limpieza, revisión de inventario, etc. ¿Voy a ocuparme personalmente de responder las consultas del inquilino o voy a tercerizar este servicio con un intermediario? ¿Cuál es el costo de ambas alternativas? ¿Cuál es el retorno que obtengo luego del pago de gastos y de los impuestos?

Beneficio de esta alternativa: la ventaja del alquiler temporario es la flexibilidad ya que no debo ajustarme a un contrato de largo plazo, puedo utilizar el inmueble si lo necesito en algún momento e incluso puedo venderlo en caso de necesitar el dinero.

Registro de Alquileres: es importante recordar que tanto para alquiler permanente como para modalidad temporaria, el propietario está obligado a registrar la operación. En el caso de los temporarios, el inmueble debe registrarse antes de ser publicado, en el sitio del Gobierno de la ciudad (Ley 6255 del GCBA). Para alquiler permanente se exige el registro del contrato ante AFIP una vez firmado el mismo (nueva ley de alquileres o modificación del Código Civil realizado en junio 2020).

Alquilar un inmueble es una gran responsabilidad que además de consumir tiempo, requiere dedicación y quita flexibilidad durante el lapso que dure el contrato.

3. Para vender

Optar por esta alternativa es más sencillo si no existe ningún tipo de interés en conservar el inmueble.

¿Estoy dispuesto a aceptar los nuevos precios de venta que convalida el mercado?¿Cuánto me sale mantenerlo? ¿Puedo solventar los gastos hasta que se venda?¿Tengo una alternativa superadora para el dinero en caso de la venta?

Beneficio de esta alternativa: la ventaja de la venta es la flexibilidad que implica no tener que ocuparse del inmueble, la liquidez que provee y la posibilidad de utilizar el dinero para otra alternativa de inversión.

4. No hacer nada, esperar y dejarlo vacío

¿Cuánto me sale mantenerlo? ¿Puedo solventar esos gastos? ¿Puedo correr el riesgo de prestárselo a un familiar o conocido que cubra los gastos mientras lo utiliza? ¿Cuál es el costo de oportunidad del dinero de la venta que estoy dejando de hacer al precio del mercado de hoy?

Beneficio de esta alternativa: la ventaja de no hacer nada tiene que ver con conservar el inmueble hasta tanto aparezca una alternativa superadora al alquiler o un mercado de venta más propicio que el actual, sin el efecto pandemia. Para muchas personas la tranquilidad también es dinero, hay quienes no quieren asumir ningún tipo de riesgo ni responsabilidad y prefieren esta alternativa a obtener una renta.

Es probable que las dos últimas alternativas converjan en una convirtiéndose en un “intento venderlo mientras espero”. Esto se debe a que el vendedor cuando contrata una inmobiliaria no asume los gastos de comercialización si la venta no se materializa. Por lo tanto, ponerlo a la venta al precio que él considera lógico mientras espera, es una alternativa de bajo costo para el propietario del inmueble. Dadas las características del mercado y la cantidad de inmobiliarias matriculadas en la ciudad, siempre habrá alguna de ellas dispuesta a tomar el inmueble para la venta, aun cuando el precio sea irreal.

Quizás sea esta la razón más contundente que explique la gran acumulación de avisos de venta de departamentos en los buscadores el último año con precios dispares y fuera del mercado.

Más allá de los costos y beneficios de las alternativas, la decisión es muy personal. La intuición y la expectativa del futuro que tenga cada propietario juega un rol determinante en el momento de decidir.

(*) La autora es titular de Maure Inmobiliaria

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