Una zona con oportunidades. El barrio aledaño a Belgrano R en donde hay departamentos en construcción por US$1800/m2
El barrio de 13 manzanas, entre Villa Urquiza y Belgrano, es uno de los más nuevos de la ciudad y tiene proyectos de lujo
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PARA LA NACIONSilvina Vitale
Desde parejas jóvenes con hijos pequeños hasta solteros que trabajan desde sus casas, el perfil de los habitantes del polo Donado-Holmberg, más conocido como Doho, lo compone un segmento joven que prioriza la tranquilidad y el verde.
El barrio ocupa 13 manzanas -entre Donado y Holmberg, y desde la avenida Congreso hasta la calle Carbajal- en plena ciudad, alejadas del bullicio y del ritmo acelerado de la ciudad.
Se distinguen construcciones modernas, bajas, con amenities, en calles de veredas anchas y con una variada oferta de locales gastronómicos y de servicios.
Si bien es una de las zonas de la city porteña a la que más apostaron los desarrolladores en los últimos años no permaneció ajena a la crisis del mercado inmobiliario: la oferta de propiedades resignó valor de venta. De todas formas, los inmobiliarios de la zona coinciden en que, por sus características muy alineadas con las tendencias pospandemia, en “un futuro cercano recupere todo lo que perdió”.
“La zona experimentó lo que pasó en toda CABA: bajaron los precios y hay muchas oportunidades. Si bien es un polo que se consolidó, se vio afectado por la pandemia pero tendría que recuperarse en el futuro”, señala Gabriel Rusak, coordinador de la zona DOHO de la inmobiliaria Interwin.
Coincide Gustavo Cot, corredor inmobiliario, de Cot Propiedades, en que el mercado del Doho, al igual que el resto, cae desde hace unos cuatro años, incluso antes de la pandemia. “Lo que tiene el Doho es que al estar en continuo crecimiento se sigue vendiendo, pero considero que está al 60% de lo que será. Hay mucha obra nueva, mucho lote en el que arrancarán nuevos proyectos”, explica.
Según Cot, los valores decayeron en los últimos años en forma pronunciada, “antes de este parate, hace unos tres o cuatro años atrás, la trama Doho se vendía a un promedio de US$2300 o US$2400 el m2 en pozo, y ahora se está vendiendo a US$1800, la baja es importante”, sostiene. Los números prueban que, sin duda, es un mercado de oportunidades.
De todas maneras, asegura que es una zona que se mueve bastante, las desarrolladoras que invierten en esta zona son aquellas que tienen inversores que las siguen desde hace años, razón por la que suelen arrancar los emprendimientos con un gran porcentaje de las unidades vendidas. “El valor promedio de venta está en unos US$2000 el m2 en proyectos que terminados se ofrecen a US$2700. Antes rondaba los US$3500 por m2”, analiza el inmobiliario.
En promedio, según Rusak, los valores generales de la zona arrancan en unos en US$2000 el m2 y alcanzan los US$2500. Y aclara que si bien la demanda se mantiene en este momento hay mucha oferta de producto en la zona.
Ciudad y verde
Las cuadras del Doho reúnen dos atractivos sumamente valorados, por un lado la tranquilidad y, por otro, la variada propuesta comercial. “Es un polo muy consolidado, Donado tiene además vida propia gracias a los restós y locales comerciales que se instalaron en su traza. Hay que tener en cuenta que su polo gastronómico es un atractivo importante”, dice el especialista en la zona de Interwin.
Un punto a destacar es la conectividad, por un lado, hay varias líneas de colectivos que bajan por Pampa, a esto se suma la línea B de subte a unas cinco cuadras y la estación de tren Drago, a pocas cuadras, en Donado y Roosvelt.
Por su parte, Matías Chirom, director general de Baigún Operaciones Inmobiliarias, coincide en que el Doho es un barrio de moda: “es muy buscado por jóvenes y familias que quieren vivir un poco más alejados del centro de la ciudad pero conectados a todo, a pocos minutos del barrio Belgrano R con excelentes accesos y respirando aire puro. Espacios verdes, plazas y amplios corredores bordean este punto de la ciudad que cada vez tiene más nuevos proyectos y mejores propuestas gastronómicas”, advierte.
Para Chirom, la tendencia es a disfrutar y vivir más la casa, por eso los nuevos emprendimientos cuentan con espacios disruptivos y amplios. “Se priorizan las unidades grandes, con balcones, terraza y espacios comunes de categoría. La gente busca tener metros y no tanto ambientes”, explica.
En cuanto a los valores, para el director general de Baigún, estos se elevan en el caso de proyectos de buena calidad arquitectónica, con un excelente diseño, buena ubicación y buenas terminaciones.
Además, Cot destaca que hoy se suman oportunidades de financiación: por ejemplo, se venden unidades con un anticipo del 50% en dólares y el resto financiado según el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción).
“Hay mucha gente joven que le encuentra la vuelta con estas alternativas, entonces pueden acceder a una propiedad que cotiza en dólares pagando en pesos”, aclara el corredor.
En cuanto a los alquileres, Cot asegura que defienden valor. “Primero hay que aclarar que hay mucha demanda y poca propiedad disponible para alquilar, por ejemplo, el alquiler mensual de un monoambiente está a unos $60.000 y de dos ambientes a $73.000, este es el promedio, y es un valor alto por la zona”, dice. A estos precios se suman las expensas que se elevan a $12.000 para un monoambiente y a $16.000 para las unidades de dos ambientes.
Mientras que para el inversor, la renta por una propiedad en el Doho alcanza un 4% y un 5% anual en dólares. “En buenos proyectos, se igualan los valores de Palermo o Belgrano y creemos que tendrá un upside más grande”, añade Chirom.
La expectativa general es que el Doho recupere su esplendor a fuerza de proyectos -que siguen fuerte en la zona-, y del enorme valor que adquirieron tras la pandemia los espacios abiertos, menos poblados, los edificios bajos, los ambientes amplios, las veredas anchas, las bicisendas, la cercanía al verde, todo lo que ofrecen estas manzanas que se volvieron tan atractivas en plena ciudad.
Por Silvina Vitale
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