Por qué la compra de propiedades es el negocio elegido por un tercio de las personas más ricas en España

España es un país de propietarios, pero también de locadores. De los casi 23 millones de contribuyentes que presentaron la declaración del alquiler en 2022, unos 2,1 millones reconocieron ingresos por el alquiler de viviendas, el 9,5% del total. Esta situación se intensifica notablemente según aumenta el nivel del alquiler. Es decir, el porcentaje de personas que alquila casas crece exponencialmente a medida que se analizan los tramos de ingresos. Así, mientras que la proporción de locadores oscila entre el 5% y el 9% en los declarantes de hasta €60.000 de ingresos, el porcentaje se dispara hasta superar ampliamente el 30% en el grupo donde se sitúan los más acaudalados del país, que registran rentas superiores a €601.000, según muestran los últimos datos de la Agencia Tributaria IRPF publicados hace unas semanas. A más dinero, más capacidad para invertir en inmuebles y obtener rendimientos de ellos.

La estadística elaborada por el organismo encargado de la recaudación de los principales impuestos divide a los contribuyentes en 10 tramos de renta, que van desde los que no ganan nada hasta los que ingresan €601.000, y muestra cuántos de ellos se acogen a la reducción por alquiler de inmuebles del IRPF destinados a hogar habitual del inquilino. Esta reducción ascendía al 60% de los rendimientos netos por esta actividad antes de la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda de 2022, año del que proceden los datos analizados. La nueva norma rebaja la reducción con carácter general al 50% y la amplía hasta un máximo del 90% si se cumplen ciertos criterios.

Las cifras, que no tiene en cuenta los alquileres no declarados ni tampoco los gestionados por empresas (que pagan el impuesto de sociedades), muestra la proporción de propietarios que hay en cada umbral de alquiler y el rendimiento medio que obtienen. Son dos indicadores que aportan algo de luz sobre una actividad en la que no abundan los datos oficiales.

En los umbrales más bajos, la proporción de ingresos por alquiler es anecdótica. Estos empieza a crecer lentamente hasta alcanzar el 7,2% entre los contribuyentes con ingresos de entre €12.000 y €21.000 anuales, donde se sitúa el salario más habitual de España. También crece en el tramo de renta comprendido entre los €21.000 y los €30.000, hasta el 9%. A partir de aquí, el peso de los propietarios alcanza el doble dígito al 32% entre los declarantes con alquileres de entre €150.000 y los €601.000 anuales. La mayor proporción se da en el pequeño —pero exclusivo— grupo de rentas muy altas, aquellas que rebasan esta última cifra. Son apenas 15.000 contribuyentes, de los que un 35% complementa sus ingresos con el alquiler.

El análisis de los números despierta conclusiones dispares. Para Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, se observa “un claro sesgo de renta”, ya que queda claro que las personas con más músculo financiero tienen “más capacidad para invertir en el mercado y así obtener rendimientos adicionales”. Que tanta vivienda en alquiler esté en manos de tramos bajos y medios, añade, se debe a factores como las herencias. Sin embargo, Beatriz Toribio, experta inmobiliaria y secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España, cree que los números muestran que, en España, “la vivienda en alquiler está en manos de pequeños y medianos ahorradores a los que hay que dar seguridad”.

El 15% de los propietarios son los más ricos

Solo el 5% del total de declarantes del IRPF gana más de €60.000, pero representa cerca del 15% del total de locadores. O dicho de otra forma: el 85% de los propietarios que declaran alquiler, está entre el 95% de los contribuyentes que dice ganar menos de €60.000 al año.

Todas las cifras ayudan a comprender cómo se constituye la estructura de la propiedad y el alquiler en España, donde hay 2.149.026 ciudadanos que cobran alquileres por vivienda. Los datos revelan que las personas con ingresos anuales inferiores a los €21.000 —que comprende los cinco primeros tramos de renta analizados por Hacienda— son la mayoría de los declarantes (un 56% del total de España), pero su peso entre el total de los caseros cae 20 puntos, hasta el 38%. El ejemplo más claro se encuentra, de nuevo, en el grupo de los más ricos, que ganan más de €601.000: son únicamente un 0,07% de los declarantes, pero un 0,25% de los que alquilan vivienda, 3,5 veces más. El mayor porcentaje de locadores está entre los €30.000 y €60.000. En ese tramo hay 687.042 declarantes que confiesa ingresos por alquiler.

A partir de los datos disponibles también puede explorarse el nivel de rendimientos que obtiene cada locador a través del alquiler, así como la brecha que hay entre los que se sitúan en la parte baja y alta de la tabla de ingresos. El único dato que no se conoce, lamenta José María Mollinedo, portavoz del sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda Gestha, es la cantidad de casas por propietario. Es decir, no se puede saber si un dueño de altos ingresos posee más inmuebles que uno de renta baja.

La Agencia Tributaria cuantifica la reducción media en cada tramo. A partir de aquí, explica Mollinedo, dado que estos propietarios se aplican una rebaja del 60%, es posible saber a cuánto asciende el rendimiento neto, conformado por los ingresos menos los gastos deducibles. En 2022, la rentabilidad por persona ascendió a los €4592 en toda España, pero la cifra cambia radicalmente en función del alquiler y del territorio en el que se ubique el propietario. La ganancia media osciló entre los €4200 y los €4500 en los umbrales que se mueven entre los €12.000 y los €60.000 al año, pero fue subiendo paulatinamente hasta llegar a los €13.205 en el caso de los contribuyentes más ricos.

Todas estas cifras son promedios, es decir, aplican al conjunto de las 15 comunidades autónomas de régimen común (todas salvo País Vasco y Navarra). Por eso, las diferencias son todavía más abultadas cuando se analizan los territorios con un mercado del alquiler más caliente, como Madrid o Cataluña.

En la comunidad central, por ejemplo, se encuentra un 22% de los contribuyentes de todo el país que alquilan vivienda, los cuales registran un rendimiento medio de casi €6000 anuales. En Cataluña está otro 21% de los propietarios, con unos rendimientos de más de €5500. En estas dos regiones, además, están el 65% de los locadores más ricos, con ganancias netas que triplican la media. En territorios con menos demanda como Extremadura o las dos Castillas, por el contrario, hay muchísimos menos arrendadores y la rentabilidad media es mucho menor: oscila entre los €2500 y los €3000.

Los rendimientos declarados, sobre todo en territorios calientes, son relativamente bajos y no parecen corresponderse con la realidad del mercado. “Esto se debe a que las cifras son medias, y los alquileres modestos hunden el indicador”, precisa Mollinedo. A esto se le suma que “no todos los alquileres duran del 1 de enero al 31 de diciembre de cada año, y puede haber periodos no alquilados. Esto también hunde la media”.

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