Un economista revela que los precios de las propiedades subirían hasta un 40%

El mercado inmobiliario vivió una jugada importante en el 2024 y los números en todos sus partidos hablan de buenos resultados. El precio del metro cuadrado creció casi un 7% en un año en la Ciudad de Buenos Aires y las operaciones de compraventa superaron en un 35% al 2023. El sector mantiene el optimismo y espera que el 2025 supere al 2024, que ya fue un gran año.

En ese contexto, Esteban Domecq, uno de los analistas económicos más escuchados entre los empresarios y los agentes financieros, anticipó claves del sector para este 2025. El encuentro se dio en el marco de un evento de real estate que convoca a actores del mercado, organizado por Predial Propiedades, la empresa que además de inmobiliaria es desarrolladora.

- El año pasado el valor del metro cuadrado promedio de publicación subió un 6,8%, algo que alentó al mercado, ya que venía de cinco años previos de caída. ¿Cuánto esperás que suba este año?

- Yo estoy viendo un mercado inmobiliario alcista en el metro cuadrado usado en la Argentina. Hoy, los precios del sector están casi un 10% arriba, con respecto al último año y medio, y yo creo que ese proceso va a continuar. En términos de magnitud, subir en torno a un 30/40% es prácticamente recuperar lo que se perdió en los últimos 5 a 6 años, ya que, desde el inicio de la crisis del año 2018 hasta acá, las propiedades cayeron casi un 40% en promedio, en la Ciudad de Buenos Aires. Yo creo que ese proceso va a continuar.

Sólo para recuperar esos valores, estamos hablando de un alza del 20%, 30% o hasta 40%, aunque en términos de cuánto tiempo va a demorar en hacerlo es difícil saberlo, pero pueden ser dos, tres o cuatro años, tranquilamente.

- Las operaciones de compraventa de propiedades en la ciudad de Buenos Aires tuvieron un crecimiento del 93,7% interanual en enero. ¿Cuánto pensás que pueden crecer las operaciones en 2025?

- Al igual que el metro cuadrado, también pienso que las operaciones de compraventa van a subir. Los máximos que se registraron en la ciudad de Buenos Aires estuvieron alrededor de 70.000 y 80.000 escrituras -el 2024 cerró con casi 55.000 operaciones inmobiliarias en CABA- y hoy tiene un largo recorrido alcista en los volúmenes de escrituración.

-En los últimos meses se dieron medidas del Gobierno para impulsar el sector, como la implementación de un sistema de securitización más ágil y simplificado, la eliminación del Impuesto a la Transferencias de Inmuebles y del parking en operaciones con crédito hipotecario, entre otras. ¿Considerás que hay algún hito que falta para que el sector termine de despegar?

-Creo que lo que se necesita para que termine de crecer el sector se vincula, principalmente, a aspectos más macro, que tienen que ver con avanzar y concluir este proceso de estabilización que se viene gestando. Esto tiene que ver con resolver el tema de la inflación en la Argentina, buscar que alcance niveles similares a los de la región.

Además, al estar en un contexto de fase dos del programa económico de flexibilización del esquema cambiario, que permite cerrar la brecha y encontrar un tipo de cambio de más equilibrio, se podría nivelar la ecuación de costo de construcción y precio de las propiedades: dejar de lado el alza del costo de construcción con precios bajos (que no responden a esa alza), y lograr que los valores suban y alcancen el crecimiento fuerte que tuvieron los costos en el último año, cuando se duplicaron.

Estas medidas llevarían, luego, a reducir el costo financiero y apuntalarían el crédito hipotecario, ya que, una economía estable, es una economía sin inflación; sin inflación, la tasa de interés cae fuertemente y el crédito se expande. Ese crédito en un contexto de estabilidad y recomposición de los ingresos en dólares, que se está dando, le va a dar mucho dinamismo al sector inmobiliario. Pero todo esto tiene que ver con aspectos más bien macro, no tanto con políticas micro sectoriales.

- Desde la irrupción del crédito hipotecario en abril del año pasado, son cada vez más los interesados en comprar una propiedad. El préstamo sigue empujando las operaciones, algo que se vio en las escrituras de enero, cuando el 26% de las operaciones fueron hechas con hipoteca. ¿Qué pronosticás para este año?

Pienso que eso va a seguir, el mercado inmobiliario está muy activo, muy dinámico en escrituras, en volúmenes de negocios y también en la parte hipotecaria. Creo que, en el marco de una economía estabilizada, con cuentas públicas ordenadas, el sistema financiero se empieza a reorientar de nuevo al sector privado y, por tanto, hay mucho dinero disponible en los bancos para seguir apuntalando el tema de los créditos hipotecarios. Ese proceso creo que recién está empezando y va a ser una palanca muy importante para el mercado inmobiliario en los próximos años. Las medidas que implementaron en cuanto al sistema de securitización para darle más impulso fue muy positivo.

- Desde noviembre pasado, una noticia inquietó al mercado inmobiliario: 12 bancos subieron las tasas de interés de las líneas de préstamos hipotecarios luego de haberlos lanzado,. ¿qué pensás con respecto a estos aumentos?

- Considero que responde un poco a un principio de turbulencia que estamos atravesando desde hace dos o tres meses en el mercado financiero y cambiario, en un contexto en donde hay mayor rigidez monetaria, caída de activos argentinos, además de estar a la espera de qué ocurre con el acuerdo con el FMI. Creo que este fenómeno debería ser transitorio. Ni bien se pueda resolver el nuevo acuerdo con el Fondo Monetario, deberíamos ver tasas generales que van a la baja y, en particular, en el crédito hipotecario, tasas de interés que deberían retroceder. Son tasas que podrían y deberían bajar, no sólo por el acuerdo con el Fondo, sino también de la mano de una economía que se sigue estabilizando.

-La eliminación del cepo cambiario es un tema que está presente desde hace tiempo en la agenda del Presidente. ¿Cómo puede afectar la salida de la restricción cambiaria al precio de las propiedades?

- Creo que favorablemente, por eso hablo de que uno de los drivers para seguir dinamizando el mercado inmobiliario es seguir con el tema de la normalización del esquema cambiario, algo que tiene que ver con un esquema de flexibilización de restricciones del cepo. De la mano de eso, un acceso al mercado de cambios más ágil, más libre, permitiría para un sector que está dolarizado, como el mercado inmobiliario, tener más dinamismo por el lado de la demanda. Al subir la demanda, subirán los precios -además de otros factores que también seguirán empujando hacia arriba los valores-. En resumen, la flexibilización de restricciones, que va a ser en un proceso paulatino, gradual, va a seguir apuntalando el real estate en la Argentina.

-El Gobierno introdujo a fines del año pasado las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo. ¿Qué opinás de esta medida?

- Me parece una decisión muy buena. No soy experto en el tema, pero pienso que podrían funcionar mucho y que se podrían implementar tarde o temprano, si resuelven el marco jurídico. Los bancos van a tener mucho interés para dar crédito, ya que, anteriormente, los pesos que tenía el sistema financiero terminaban en el Banco Central o en el Tesoro. Saneado el Banco Central y las cuentas del sector público, esos pesos tienen que volver al sector privado. En ese sentido, todo mecanismo nuevo que se pueda generar para dinamizar distintos sectores, entre ellos, el real estate, es muy valioso, es cuestión de encontrarle la vuelta.

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