Un economista da datos clave para entender al “nuevo” mercado inmobiliario antes de invertir en ladrillos

Como ningún otro sector productivo, en 2024 la construcción enfrenta un proceso de cambio en los factores que promovían la inversión hasta 2023 (muchos artificiales o insostenibles, como obra pública con financiamiento monetario o brecha cambiaria que abarataba materiales en dólares) y ahora debe reorientarse a nuevos segmentos:

En primer lugar: la brecha, que en los últimos años impulsaba la construcción residencial privada dada la posibilidad de acceder a materiales a precios bajos (en dólar paralelo), se redujo considerablemente (150% a 20%). Luego, el costo de la construcción que, medido al dólar CCL, subió 47% entre noviembre y agosto, con mayor aumento de la mano de obra (49%) que en los materiales (42%).

Por el lado de la demanda, si bien el salario real mejora gradualmente (+9% entre enero y julio), todavía se ubica 14% por debajo de los niveles de julio 2023. Por último, en lo que va del año, el gasto en obra pública cayó 81% en términos reales.

Con este contexto, la construcción cayó 22% en el primer semestre del año y terminará el año con una caída significativa, cercana al 18% (luego de haber crecido 1% en 2023).

En términos de insumos, los de uso general (para obra pública y privada) cayeron 33% (había stocks acumulados), con mayor impacto en la provisión típica de obra pública (como el asfalto, 57%).

Del otro lado, los que se usan principalmente en obra privada registraron caídas por encima del 30% interanual entre marzo y mayo, pero en junio y julio desaceleraron la caída a 26% y 23%, respectivamente.

Sin embargo, desde abril algo parecería haber cambiado. La relativa estabilidad del tipo de cambio y del costo de construcción, en paralelo a la mejora del salario real y el amesetamiento de la inflación, marcaron un contexto para que la construcción comenzara a revertir la caída, creciera por 4 meses consecutivos (8% mensual en julio) y ya acumule 19% de mejora (la mitad de la caída total).

No obstante, en agosto esa mejora, al menos, se puso en pausa. La actividad de la construcción cayó 2,9% mensual y, para septiembre, los indicadores adelantados fueron ambiguos: el Índice Construya (con foco en la obra residencial) cae por segundo mes consecutivo, pero los despachos de cemento mejoraron 3% mensual.

Pero hay motivos para pensar que el fin de 2024 será positivo y que deja bien parado al 2025.

En agosto se otorgaron créditos hipotecarios UVA por $ 67.000 millones de pesos (cerca de 50 millones de dólares) y en septiembre se superaron los 100 millones de dólares, algo que no pasaba hacía 6 años. Representa el mayor volumen de crédito desde fines de 2018 y el doble que en agosto, que era triple que, en julio, que ya era el triple que en junio. Vale la secuencia repetitiva para enmarcar el ritmo de crecimiento. No obstante, en perspectiva, aún está 80% por debajo del pico 2017-18 y posiblemente no veamos esos niveles por mucho tiempo, dado que la situación social hoy es otra y los salarios son, en general, considerablemente menores que en esa época. Pero está dentro de los márgenes esperables, dado que el periodo 2020-2023 fue el de menor crédito hipotecario en la historia argentina.

Por otro lado, en los primeros ocho meses del año, el volumen total de escrituras creció 29% interanual en CABA y 13% en la Provincia de Buenos Aires. Las escrituras con hipoteca parecerían recién estar despertándose: entre enero y julio, en la ciudad de Buenos Aires habían crecido solo 8% con respecto a los primeros siete meses del 2023, pero eso cambió en agosto, cuando las escrituras con hipotecas crecieron 134% y, con eso, ya 2024 acumula una mejora del 32%. En la Provincia de Buenos Aires, en cambio, siguen cayendo y están 46% abajo de los primeros 8 meses del 2023. Son muchos datos, pero es un sector complejo con muchas aristas.

En términos de precios, el impacto se siente. El valor promedio publicado de venta de los inmuebles creció 6,3% desde diciembre, casi exclusivamente a partir de expectativas. Pero podría consolidarse la tendencia alcista en la medida que se mantenga la estabilidad cambiaria y el impulso del crédito (y de la posibilidad de que se financie la compra de proyectos no terminados), y de la mano de una demanda que crezca más rápido que la oferta de construcción.

Como oportunidad, aparece la mejora en sectores clave de la economía como la minería y la energía, tiene como efecto indirecto el desarrollo de las ciudades cercanas, lo que promoverá la inversión en infraestructura, vivienda y servicios, que tendrá a la construcción como insumo principal. Esto ya está pasando, pero el potencial todavía es impactante.

Por último, el blanqueo puede aportar un motor adicional por el lado de la demanda. No obstante, aun prematuro para conocer un resultado cierto y se enfrenta a una alerta: el componente del blanqueo destinado a obras en proceso deberá lidiar con este nuevo costo de construcción elevado que, encima, posiblemente verá mayores subas en el último tramo del año, si el dólar de mercado de mantiene estable.

En resumen, la construcción tiene que acostumbrarse a trabajar en otro esquema: con menor brecha, con mayores costos y con mayor oferta de financiamiento, ya sea vía blanqueo o vía crédito hipotecario. Es un esquema, en el largo plazo, más sano y sostenible, que permite dejar de pensar en cómo producir y vender para el segmento que paga al contado y pasar a buscar un mercado más amplio, el de la clase media. Nada está garantizado, pero la apuesta está planteada.

El autor@FGRouco es economista en @Empiriaweb y autor del libro El sueño de la casa propia, entre otros títulos

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