Un ciclo que se repite: cuando el precio de las propiedades toca piso, ¿cuántos años le lleva volver a subir?

Uno de los protagonistas de la 7ma edición del Summit de Real Estate de LA NACION fue Leandro Molina, director de Zonaprop, quien analizó tanto el comportamiento de la demanda como el de la oferta y las nuevas tendencias que el mercado está experimentando en los últimos tiempos.

Según Molina, a partir de que en el sector se comenzó a complicar el escenario, muchos de los propietarios comenzaron a retirar del mercado de alquileres sus propiedades para ponerlas a la venta o a la renta temporaria. “El aumento del valor de los alquileres se debe no sólo a este factor, sino también a otras características importantes, entre las que se destaca la falta de acceso a los créditos hipotecarios, la cual se convierte en un obstáculo para la compra. Este escenario presenta una puja entre la creciente necesidad de propiedades en alquiler frente a la escasa oferta. Esto se traduce en el incremento del valor de los alquileres al que hoy nos enfrentamos”, comentó el especialista. Y agregó: “No es extraño que hoy, en un escenario que se caracteriza por los precios bajos, haya cada vez más avisos publicados. Esto se debe a que para el argentino, culturalmente, es muy importante el ladrillo. Es por eso que se intenta cuidar. En este panorama resulta vital tener una inmobiliaria que pueda asesorar correctamente, ya que las compras de las propiedades no se resuelven con un clic. Existen muchos componentes (la parte legal, la emocional, las negociaciones) en los que el acompañamiento y la contención de los brokers resultan vitales”.

Molina también compartió algunas de las novedades del último Index (el reporte del sector) que realiza, mes tras mes, Zonaprop. “Uno de los datos más notorios que arrojó este informe es que en el valor de los alquileres de principio de año hasta hoy se incrementó en un 48%. Por otro lado, se observa que en el mercado hay un gran trabajo de retasación. Esto hace que el precio del metro cuadrado para la venta continúe su tendencia descendiente, lo que permite -que más allá de la complejidad de la macroeconomía- se estén haciendo operaciones. Hay una luz en el final del túnel”, sostuvo el director Zonaprop. Y agregó: “Hay un dato importante, hoy el costo de construcción, medido en dólares, se encuentra un 23% por debajo de los últimos nueve años (de 2012 a 2021). Esto explica el boom de construcción (en un momento que se vende poco) tanto en countries, barrios cerrados o en la ciudad”.

El especialista augura que estamos ante un cambio de ciclo, según un trabajo que realizaron junto con una inmobiliaria de la zona norte, en los últimos 20 años se repite una constante: cuando los precios de venta de las propiedades tocan el piso, éstos comienzan a subir gradualmente durante los próximos cuatro años. Hasta que se repite el proceso. “Actualmente, estamos en el piso o muy cercano a él, es decir, que se avecina un proceso de crecimiento de los valores. Por lo tanto, es un buen momento para comprar”, explica Molina.

En este contexto, para muchas personas hoy ingresar al ladrillo es una oportunidad, dado que se puede ingresar con valores baratos. “Por ejemplo, históricamente en el corredor norte de la ciudad el valor del metro cuadrado tuvo un precio de US$3500/US$3000. Hoy, hay desarrolladores que están ofreciendo a US$1800/US$2000 el m². Además, ante la falta de crédito hipotecario, los desarrolladores están más flexibles a calzar la operación. Esta es una muy buena oportunidad para acceder a la vivienda”, dice.

El mercado actual ofrece nuevas oportunidades de negocio, muchas de las cuales tienen al interior como protagonista. “Desde Zonaprop estamos en un gran proceso de expansión, dado el movimiento de la audiencia. Después de la pandemia cambiaron ciertos hábitos. Hoy la gente busca nuevos destinos para vivir y para hacer negocios, entre los que se destaca la ciudad de Mar del Plata. Allí, hay un grupo de inmobiliarias y desarrolladores que tomaron edificios antiguos y le realizaron un restyling tanto de las zonas comunes de edificios como de los departamentos. Ahora, la gente lo alquila, totalmente equipado, de forma temporal. Éste negocio ofrece una rentabilidad anual en dólares del 35%, en las tipologías más grandes. Mientras que en las de dos ambientes rondan entre el 10% y 15%. Como era de esperar, esas unidades -en cuatro meses- empezaron a venderse”.

Entre las novedades que ofrece Zonaprop, tras la compra de la firma brasileña Quinto Andar, se destaca Zonaprop Garantías. “Por medio de esta herramienta le proporcionamos a los potenciales inquilinos un seguro de caución sin tener que contar con una garantía de un propietario. Nosotros, en menos de 24 horas, les damos al inquilino la cobertura y de cara al propietario garantizamos que si el locador no puede abonar un mes de alquiler, nosotros respondemos por ellos. Este es un producto que viene a ayudar al acceso a la vivienda”, concluye Molina.

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