Última etapa del blanqueo: ¿cómo comprar una propiedad sin pagar la pena del 15%?
Quienes ingresen al blanqueo en la última etapa deberán abonar una alícuota del 15% sobre el valor excedente de US$100.000 declarados; la manera de comprar propiedades que superan ese monto sin pagar penalidad
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Para LA NACIONCandela Contreras
Con el objetivo de continuar incentivando la formalización de activos no declarados por los argentinos y en un contexto de creciente regulación económica, el Gobierno inicia la tercera y última fase del Régimen de Regularización de Activos, más conocido como blanqueo. Luego de que la segunda etapa concluyera el pasado 7 de febrero, ahora se abrió una nueva ventana para quienes aún no se hayan adherido al sistema.
En este sentido, este sábado 8 de febrero dio inicio a la última fase, que se extenderá hasta el 7 de mayo próximo, salvo que el Ejecutivo decida prorrogarla. Esta etapa presenta condiciones menos favorables que las anteriores, dado que establece una alícuota del 15% sobre el valor excedente de los US$100.000 blanqueados.
El esquema diseñado permitió que, en las dos primeras etapas, los contribuyentes pudieran declarar sus activos con una carga impositiva progresiva: un 5% en la primera fase, que culminó en diciembre de 2023, y un 10% en la segunda, que finalizó la semana pasada. Ahora, con una tasa más elevada, se espera que quienes aún no se hayan adherido puedan hacerlo.
Al igual que en las primeras dos etapas, podrán regularizar activos todas las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas, residentes fiscales en la Argentina al 31 de diciembre de 2023, estén o no inscriptas como contribuyentes ante ARCA (ex AFIP). Mientras que los funcionarios públicos o quienes lo hayan sido durante los últimos 10 años -además de sus cónyuges y convivientes, sus padres, hijos, hermanos y cuñados-, no podrán hacerlo.
El impacto en el sector inmobiliario
Uno de los sectores que sigue con atención la evolución del régimen es el mercado inmobiliario, que en 2024 se reactivó por la vuelta del crédito hipotecario y el blanqueo también fue de gran ayuda. A lo largo de las dos primeras etapas, la posibilidad de utilizar fondos regularizados para la compra de propiedades incentivó a algunos inversores a reactivar operaciones.
Pero también, en esta etapa se podrán exteriorizar inmuebles ubicados en el país o en el exterior, incluidas las obras en construcción, cualquiera sea su grado de avance.
Es importante aclarar que, el valor que se toma para calcular el impuesto es el excedente de US$100.000 (la alícuota se aplica al excedente). Por tanto, si un inmueble vale US$120.000, la alícuota del 15% se calcula sobre los US$20.000.
Un caso aparte es lo que sucedió con el blanqueo del dinero en efectivo (que sólo aplicó a la primera etapa que terminó a mediados de noviembre); en él, la alícuota no se calculaba sobre el excedente, sino a costo cero, es decir, sobre la totalidad del dinero blanqueado.
Todos los bienes, de forma excepcional, deben ser valuados en dólares estadounidenses. En el caso de los bienes inmuebles, se debe considerar su valor de adquisición, su valor fiscal o su valor mínimo (el que sea superior).
En todos los casos, se trata de bienes que se obtuvieron antes del 31 de diciembre de 2023, ya que todo lo que se adquirió después no puede ingresar al blanqueo.
¿Cómo invertir en propiedades con el dinero blanqueado?
Las alternativas que plantea ARCA para invertir en el mercado inmobiliario son las siguientes:
En el caso del dinero en efectivo, que debió blanquearse durante la primera etapa y depositarse en una Cuenta Especial de Regulación de Activos (CERA), puede invertirse en alguna de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, como por ejemplo, en propiedades en construcción que estén inscriptas en el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) de AFIP y tengan hasta el 50% de avance de obra, lo que exime del pago de impuestos en el blanqueo.
Pero también existe la posibilidad de comprar propiedades usadas, a estrenar o en pozo con más del 50% de avance de obra que cuestan más de US$100.000 pero sin pagar ninguna penalidad. Esto es posible transfiriendo el monto de la transacción de una cuenta CERA a otra cuenta CERA, ya que mientras el dinero blanqueado continúe dentro del sistema financiero hasta diciembre de 2025, no se abona ningún impuesto.
“Una situación posible es que una persona quiera vender un inmueble (que sale más de US$100.000) e invertir el dinero de la operación en acciones, por ejemplo. Entonces le acepta a una persona que blanqueó efectivo que le transfiera los fondos a su cuenta CERA y ninguno paga las alícuotas del blanqueo”, ejemplifica Sebastián Domínguez, contador y CEO de SDC Asesores Tributarios.
Esta opción está contemplada dentro de la normativa y ya hay desarrolladoras que tienen proyectos de más del 50% de avance de obra que lo están aceptando, ya que sus emprendimientos no entran dentro de las opciones autorizadas por el Ministerio de Economía. “Esto puede convertirse en una rueda que sigue y sigue si todos empiezan a hacerlo. Porque ese desarrollador puede tener un arreglo con la empresa a la que le compra cemento, por ejemplo, que también le acepta una transferencia en una cuenta CERA o lo utiliza para invertir en otro proyecto”, agrega el tributarista.
“Otro caso podría ser que una persona decide comprarle un departamento a estrenar a otra y que el vendedor utilice el dinero para comprarse un propiedad en pozo con menos del 50% de avance de obra e inscripta en el REPI, invertir en alguna de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, o puede seguir la rueda y transferirle a otra persona en su cuenta CERA por alguna compra, como otro inmueble”, agrega Domínguez.
Los ejemplos posibles son muchos, lo importante es saber lo que genera la cuenta CERA: que hasta fines de 2025, mientras el dinero se mantenga allí, no se abona ningún tipo de impuesto sin importar el monto. Por lo que, mientras que el dinero circule dentro de las cuentas se evita el pago de alícuotas.
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