Todo lo que hay que tener en cuenta antes de escriturar una propiedad

El hecho de reunir el dinero para comprar una propiedad no es motivo suficiente para adquirirla. Existen aspectos importantes que deben tenerse en cuenta durante el proceso de compraventa y son esenciales para formalizar la operación, como por ejemplo: la escrituración del inmueble.

Se trata de un trámite necesario para asegurar que la propiedad le pertenece legalmente a una persona. Este documento brinda seguridad jurídica al propietario y es fundamental para cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con la posesión del inmueble. “Es un proceso esencial y obligatorio para otorgar validez y seguridad jurídica”, explica el escribano Martín Gutman, de la escribanía que lleva su apellido.

Este trámite se realiza por medio de un escribano, quien podrá brindar información y asesoramiento antes de firmar cualquier documento y de avanzar con la operación para evitar malentendidos y futuros conflictos. En todo proceso de compraventa surgen algunas dudas que se responden en estas nueve preguntas clave:

1) ¿Cuál es el paso previo a la firma de la escritura?

El escribano recomienda que “al reservar una propiedad, se incluya el término ‘ad referéndum´ del estudio de títulos y verificación de antecedentes a realizar por el escribano interviniente ya que este accederá a la copia del título de propiedad para realizar el análisis respecto a la situación jurídica del inmueble en cuestión”, añade.

Los vendedores deben entregar el título de propiedad del inmueble vendido, además de facilitarle al escribano toda la documentación necesaria para que pueda verificar que el inmueble se vende con sus títulos antecedentes en forma legal, libre de toda deuda de impuestos y tasas (en CABA: boletas de ABL, Aysa, expensas y más). Si quien vende es una persona jurídica, entonces debe entregarse al escribano el Estatuto o Contrato Social, y un acta emanada del Órgano de Gobierno (asamblea de socios o accionistas) en la cual se autoriza, con las mayorías que establezca el estatuto, la venta del inmueble.

En ese proceso, Enrique Luis Abatti (h), titular del Estudio Abatti & Rocca Abogados, enumera las trabas que pueden surgir para poder disponer libremente del inmueble y cómo resolverlas:

• Existencia de una hipoteca: hay que levantarla e inscribir ese levantamiento
• Un embargo que grava al inmueble: también se debe levantar. Esto requiere un trámite judicial ante el juzgado que decretó la medida, que implica pagar la deuda que originó dicho embargo
• El vendedor se encuentra inhibido: deberá cancelar la deuda existente
• El inmueble tiene un usufructo en favor de un tercero: en este caso, hay que gestionar la renuncia de ese usufructo por parte del beneficiario

“Todo esto se averigua mediante un pedido de informes de dominio y otro de inhibiciones, que deberían gestionarse cuando una propiedad se ofrece para la venta. De esta forma se evitan sorpresas al momento de comenzar el papeleo para escriturar, ya que los trámites judiciales pueden generar grandes demoras, e incluso frustrar la posibilidad de venta”, agrega Abatti.

2) ¿Quiénes deben estar presentes a la hora de firmar la escritura?

• En el momento de firmar la escritura de venta deben estar todas las partes del contrato: los vendedores (propietarios) y los compradores. Puede suceder que alguna de ellas esté representada por un apoderado, en ese caso, deberán exhibir el poder original en el momento de la escritura, y en el caso de que sea un poder especial para esa escritura de venta, el escribano lo debe aclarar en el documento a firmar.
• Si quien vende es una sociedad, debe concurrir su representante legal con la documentación de la empresa.
• Si el vendedor es casado, se deberá contar con el asentimiento de su cónyuge, otorgado por poder o estando presente en la escrituración. Caso contrario, éste podría pedir la nulidad del acto dentro de los seis meses de la firma. Esto es en caso de que “el inmueble sea ganancial (fue adquirido durante el matrimonio); o si es bien propio (recibido por herencia, legado o donación, o adquirido previo al matrimonio) pero es sede de la vivienda familiar”, explica Beatriz Álvarez, secretaria del CECBA (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires).

3) ¿Qué documentación deben presentar las partes?

Al momento de la firma de la escritura, el escribano ya habrá revisado antecedentes del inmueble, chequeo la identidad de las personas a través de la página del Registro Nacional de las Personas (Renaper) y realizado una entrevista con el comprador para tener un perfil en función de la normativa UIF vigente sobre origen de fondos, entre otros detalles.

• Las obligaciones de Impuestos y Expensas de un inmueble son “Propter Rem”, es decir, persiguen a la cosa y no a la persona. Pero, los servicios de luz, gas y teléfono son personales.
• Si el valor de la propiedad supera determinado importe, la parte vendedora debe haber obtenido el certificado COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles), expedido por AFIP, donde el propietario informa su intención de vender y demás datos de que se requieren. Este se tramita en caso de ventas mayores a $9.400.000.
• El comprador, por su parte, tiene que acreditar ante el escribano el origen del dinero que utiliza para pagar, de acuerdo a las exigencias que surgen de la ley de lavado de dinero. “Siempre que la escritura supere 875 salarios mínimos vitales y móviles, actualmente estamos hablando de $177.450.000″, aclara la secretaria del CECBA.
• Puede que se necesiten documentos extras, como por ejemplo, si los padres compraron y fallecieron, se requiere la sucesión de ellos.
• Existe una alternativa legal para los casos que se conoce como “tracto abreviado” que maneja el mismo escribano y agiliza mucho los procesos. Es un procedimiento mediante el cual se abrevia un paso registral, cuando el titular del inmueble fallece, y el heredero puede vender sin que esté escrito a su nombre.

4) ¿Cuál es el costo real de escriturar?

Tanto el comprador como el vendedor deben afrontar gastos propios del proceso de escrituración. El primero se encarga de abonar todos los gastos previos a la escritura, mientras que el segundo paga los gastos posteriores, así como los honorarios del escribano.

Gastos del vendedor:

El vendedor paga todos los certificados registrales y administrativos. La venta de un inmueble está gravada por impuestos nacionales y locales. “A nivel local, en CABA, el impuesto de Sellos es el 3,5% del precio, valuación o VIR (Valor Inmobiliario de Referencia), lo que sea mayor. Este impuesto se paga en partes iguales entre comprador y vendedor, según los usos y costumbres”, informa la escribana Beatriz Álvarez.

Pero también, la especialista explica que la venta está alcanzada por impuestos nacionales, que pueden ser ganancias si vende una persona jurídica (sociedad), en este caso es el 3%; si vende una persona que está alcanzada por el ITI (Impuesto transferencia de inmueble) es el 1,5% -si el inmueble que vende lo adquirió antes de 2018-; en cambio si el inmueble que ahora vende lo adquirió después del 1° de enero 2018, la venta está alcanzada por el Impuesto a las Ganancias Cedulares, el cual no se paga en la escritura: el vendedor deberá declarar con posterioridad la venta en AFIP.

Un dato clave a tener en cuenta es que el vendedor puede solicitar ante la AFIP el certificado de no retención por reemplazo de vivienda. Este es el caso en que “el inmueble tiene destino casa habitación, y se compromete a utilizar el dinero recibido para comprar otro inmueble en los próximos 12 meses y darle mismo destino”, agrega Álvarez.

Gastos del comprador:

El comprador tiene a su cargo el pago de los honorarios del escribano (el arancel notarial del Colegio de Escribanos establece sugerido un honorario del 2% del valor del inmueble), y todos los gastos que genera la posterior inscripción: tasas, aportes y sellados.

Si el o los compradores adquieren un inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, a la base imponible del impuesto de sellos se le genera una exención - hoy de $24.889.350-, es decir, al precio se le descuenta esta suma y por el saldo se paga el 3,5% antes indicado. Se requieren informes del Registro de la Propiedad Inmueble donde conste que los compradores no tienen propiedades en Ciudad de Buenos Aires (en caso de tener alguna propiedad no se puede utilizar la exención).

Cabe destacar que todo lo mencionado, por principio de autonomía de la voluntad de las partes puede ser modificado contractualmente; es decir, que si en una reserva (que es el primer documento que se firma en una operatoria inmobiliaria) se estipula que todos los gastos, honorarios e impuestos, son a cargo de la parte compradora, ya así quedará estipulado y así se afrontarán los gastos; por eso siempre se recomienda hablar con su escribano de confianza antes de iniciar cualquier tipo de búsqueda de inmuebles, para un correcto asesoramiento.

5) ¿Cuál es la diferencia entre escriturar un inmueble usado y uno a estrenar?

La diferencia entre escriturar un inmueble a estrenar y uno usado no es tan significativa, pero en el primer caso los costos son más elevados porque se deben abonar gastos que están asociados a la primera escritura. Además, en este caso, “las escrituras se realizan ante el escribano designado por la constructora o la empresa desarrollista, lo que en muchos casos no permite que las partes negocien los honorarios”, agrega Abatti.

6) ¿Se puede abonar la totalidad de la compra antes de que esté escriturada?

“Si, puede abonarse la totalidad de la compra antes del trámite de escrituración, aunque no es lo recomendable”, explica Abatti. Y agrega que lo habitual es que se firme un boleto de compraventa donde se abone alrededor del 30%, y el saldo se termine de liquidar con la escrituración. En el caso de que las partes acuerden que el saldo restante se cancele en cuotas, “lo que se hace es escriturar y constituir una hipoteca sobre el inmueble para asegurar el pago”.

Aunque también, puede darse el caso en el que el comprador entregue una seña por el inmueble por un importe mínimo, “para confirmar la operación y sacar el inmueble del mercado”, aclara la escribana. Luego, las partes acuerdan si firman una seña, un boleto o se escritura directamente, abonando al momento de la firma el total del valor.

7) ¿Qué puntos claves deben estar detallados al momento de firmar?

Martín Gutman señala los puntos esenciales que deben estar en la escritura y en el acto de la firma:

• Datos personales de las partes
• Identificación del inmueble de acuerdo al título antecedente
• Precio y forma de pago, otorgamiento de recibo
• La no existencia de gravámenes y medidas cautelares
• La retención de los impuestos que gravan la compraventa, para el pago que efectuará el escribano

8) ¿Cuánto tiempo puede llevar el proceso de escrituración?

La duración del proceso de escrituración puede variar de acuerdo a diversos factores, tales como: la complejidad de la operación, la existencia de deudas pendientes, entre otros. Pero “en una operación relativamente normal, el plazo de escrituración se establece dentro de los 30 días de reservada la propiedad”, concluye Gutman.

9) ¿Cuándo se realiza la posesión del inmueble?

De acuerdo a la secretaria del Colegio de Escribanos de CABA, la posesión siempre se debe entregar al momento de la firma de la escritura. “Si por algún motivo los vendedores necesitan quedarse unos días en el inmueble, se firma un comodato por los días necesarios, y los vendedores se quedarán en el inmueble con la tenencia del mismo, pero la posesión ya será de los compradores”, informa.

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