El dato que anticipa que las propiedades no bajarán de precio

Pese a las fluctuaciones políticas y económicas con las que arrancó el año emergió un protagonista inesperado que adquirió gran relevancia: el movimiento del sector inmobiliario. El mercado de compraventa de propiedades continúa experimentando un viento de cola, recuperándose de la debacle de la pandemia, cuando los precios en los que se terminaba cerrando una venta se desmoronaron más del 35%. Después de tres años de declive, los valores de venta tocaron fondo en junio del año pasado, cuando el metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires alcanzó los US$2151, según los datos de Zonaprop.

Ahora, el tan ansiado cambio de ciclo se consolida con ocho meses consecutivos de aumento en el precio medio de venta por metro cuadrado en la propiedades ubicadas en CABA, con un incremento mensual del 0,3% en febrero y un acumulado del 1,9% desde julio de 2023. Hoy, el valor promedio de unidades de dos y tres ambientes es de US$2207/m² y US$2178/m², respectivamente, superando a los números registrados hace un año, cuando en febrero de 2023 dichas propiedades promediaban US$2180/m² y US$2190/m². En ese entonces, el precio de los departamentos había experimentado un descenso del 0,4% con respecto al mes anterior, con un valor del metro cuadrado promedio de US$2185. Hoy este número es US$2192.

Otro dato clave es que el volumen de departamentos en venta retasados a la baja en los últimos seis meses detuvo su caída de precios y se mantiene en 18%, mientras que el 67% de los barrios de la Ciudad registra un aumento mensual en sus precios. Desde julio 2023 este indicador crece y se ubica por encima del 50%.

En este contexto, el dato que completa la consolidación del fenómeno es que se dieron a conocer las escrituras de febrero, mes que registró un total de 2213 operaciones, lo que representa un aumento del 17,6% en comparación con enero (1882 escrituras), y un incremento del 27,3% en relación al mismo período del año anterior, según el relevamiento mensual realizado por el Colegio de Escribanos porteño.

En un mes en el que generalmente la actividad suele ser baja, este dato es revelador, ya que comienza a aumentar de manera más significativa en marzo, mientras que enero y febrero suelen ser más tranquilos. “Estacionalmente, los primeros dos meses del año son los de menor actividad; pero este febrero tuvo una actividad importante”, señala Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Además, destaca que este febrero es el mejor de los últimos seis años, incluso antes de la pandemia. De Bártolo describe esta tendencia como “una leve curva en ascenso, una suerte de escalón por escalón que marca claramente que el ahorro de las familias se está destinando a lo más importante, que es el techo”. No obstante, también expresa la necesidad de estar atentos a los factores macroeconómicos, los cuales podrían servir como un incentivo crucial para el sector: “Cuando había crédito, teníamos el doble de operaciones”, agrega.

En febrero, se formalizaron 79 escrituras con hipoteca, lo que representa un aumento del 11,3% en comparación con el mismo mes del año anterior. Si se hace un análisis histórico, se evidencia que cuando existe disponibilidad de crédito hipotecario, el mercado inmobiliario experimenta un notable crecimiento. Por ejemplo, en febrero de 2018, de más de 4000 operaciones realizadas, casi 1560 involucraron hipotecas. El crédito no solo facilita las transacciones, sino que también genera un efecto multiplicador: aquellos que compran con ayuda financiera venden a otros, quienes a su vez reinvierten en el mercado.

El economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria y autor del libro El Sueño de la Casa Propia recientemente lanzado, enfatiza en la importancia de reflotar la financiación y da un dato relevante: 40% de las personas de entre 25 y 35 años viven con los padres o abuelos.

Otro dato destacable es el monto total de las transacciones realizadas que aumentó un 447,5% en pesos en comparación con enero, alcanzando un total de $169.632 millones, frente a los $143.030 millones del mes anterior. Por otro lado, el monto medio de las transacciones fue de $76.652.849 (equivalente a US$87.065 según el tipo de cambio oficial promedio), lo que representa un incremento del 330% en un año en pesos, aunque en moneda estadounidense ha disminuido un 2,9%.

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