Se duplica la rentabilidad neta en Barrio Norte: cuánto deja el alquiler de un departamento al año

Tras atravesar períodos críticos, el porcentaje anual que obtiene un propietario por el alquiler de un inmueble en ciertas zonas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) empieza a mejorar. En el corredor norte, donde los precios de los inmuebles registraron fuertes caídas, aunque la rentabilidad sigue por debajo del promedio de las últimas décadas, en el último año subió considerablemente.

De acuerdo a un estudio que realiza Reporte Inmobiliario todos los años desde 2001 en base a un caso real, el alquiler de un departamento en Barrio Norte hoy deja una Tasa Interna de Retorno Anual (TIR) de 1,52%. La cifra es alentadora, ya que si se la compara con la renta neta que se obtenía hace un año resulta dos veces mayor (0,83%). Además, se encuentra casi tres veces por encima del pico más bajo evidenciado en plena pandemia de coronavirus (0,51%).

¿A qué factor se le podría atribuir la recuperación? De acuerdo al análisis, fundamentalmente al aumento de precio de los alquileres, que está vinculado a la escasa oferta de unidades en el mercado, algo que se suma a la caída del valor del metro cuadrado en la zona. Más allá de la recuperación del indicador que se observa en los últimos 24 meses, es importante destacar que la renta neta se ubica 0,84 puntos por debajo de la media registrada desde que se lleva adelante la serie (2,36%).

Para realizar el informe, Reporte Inmobiliario analiza el caso del mismo inmueble desde 2001. Se trata de un departamento de calidad estándar con dos dormitorios con dependencia, ubicado en el noveno piso al contrafrente sobre la calle Agüero a metros de la avenida Las Heras, en Barrio Norte. El estudio toma como base un período de cuatro contratos de alquiler y considera que se debe esperar un mes y medio en cada lapso para poder rentar nuevamente la unidad, por lo que el negocio total llega a los 120 meses (10 años).

El departamento tiene en total 85 m² y el monto que paga el inquilino se ubica en los $90.000 mensuales y $25.000 de expensas. El valor de mercado de la unidad se estimó en $34.880.000. El informe considera una inversión en mantenimiento normal para la unidad, con una pintada previa a cada nuevo contrato y un cambio de alfombra cada 10 años. Además, asume que los meses que el departamento está alquilado, los impuestos los afronta el inquilino, lo que es habitual.

En base al análisis, un dato interesante que se desprende del relevamiento es que si el departamento de 85 m² se mantuviese sin inquilino el propietario necesitaría gastar en el mantenimiento de la unidad $475.400 al año entre expensas, ABL, Aguas y arreglos generales, sin contar los abonos por servicios (gas, luz, TE, cable, internet) ni los impuestos por bienes personales, en el caso de que corresponda.

Por último, el informe indica que la renta “bruta” que surge de la ecuación directa de valor de alquiler versus valor de mercado muestra una mejoría desde el año pasado: pasó de 2,2% a 3,1%. De todas formas, se trata de una de las peores cifras de los últimos tres años que muestra la serie general realizada para CABA desde 1980.

"Solo se puede acceder a dos de sus cinco pisos". El misterio que esconde el castillo de un pueblo fundado en el 1894

¿Internet lento? Los dos objetos que tenés que instalar para mejorar la velocidad del wifi en tu casa

"Aunque no lo reconocen". El amenity menos pensado buscado por los solteros y separados