Requisitos, precios por zona y dónde están las oportunidades

Cada vez son más los argentinos que eligen invertir en otros países, y entre los destinos más habituales como Uruguay o Estados Unidos, se asoma España, una plaza atractiva por su incentivo a las inversiones extranjeras. Las oportunidades inmobiliarias van desde departamentos para renta turística, locales comerciales hasta oficinas.

Los especialistas afirman que los argentinos invierten impulsados por la rentabilidad, el potencial de revalorización de las propiedades y precios por debajo de la media de lo que vale una propiedad en alguna otra ciudad de Europa. “España tiene una política abierta para la inversión extranjera, con alfombra roja y facilitación de todos los trámites y es el principal lugar turístico a nivel mundial, superando inclusive a Estados Unidos, obviamente sin contar el 2020. Además, los precios si bien han subido mucho, siguen estando muy bajos en relación a los precios promedio europeos, con lo cual no solo se obtiene una buena renta, sino que además las propiedades se capitalizan en moneda dura (euros). Además, es un mercado ágil en la compraventa: es fácil comprar vender y alquilar”, asegura Claudio Bolotinsky, director comercial de Siimadrid/Empresse Propiedades y agrega que : “en Madrid, la propiedad subió alrededor de un 40% durante los últimos cinco años y cualquier análisis contempla una suba interanual de precios entre el 3 y el 5% anual, acumulativo. Y, a pesar de todo eso, sigue estando un 80% menos del valor de Roma, a un 30 % de París, a un 20 % de Londres”, detalla.

Hay que tener en cuenta que para desembarcar en el mundo de los ladrillos en ese país, el desembolso oscila entre los €100.000 a €500.000 para que los costos sean más eficientes. Un dato clave es que no es necesario tener pasaporte español y el único requisito indispensable es disponer del dinero en blanco.

Por otra parte, a la hora de comparar la rentabilidad que deja un alquiler en España versus la Argentina la diferencia es atractiva: en el país ibérico se consigue un rango de entre 5 a 10 veces más de lo que obtiene en la Argentina. Según Bolotinsky, esto se debe, además de la moneda fuerte, a que los alquileres son más altos en relación a los valores de los departamentos, porque hay una gran demanda de alquiler.

Mariano Capellino, cofundador y CEO de INMSA explica que España vuelve a estar hoy en el centro de la escena para los inversores en Latinoamérica, en parte empujados por las crisis políticas y económicas que atraviesan los distintos países de la región. “Hoy no solo invierten en Europa los grandes fondos globales como Blackstone o Warren Buffett, sino también las principales familias de Latinoamérica que saben que los grandes retornos en real estate se logran entrando en tiempos de crisis. Por eso vuelven a ver a España como la gran oportunidad para lograr un incremento en su patrimonio”, sostiene. “Estas familias ven que Latinoamérica solo absorbe 0.80% de la inversión global. Aún antes del Covid-19, el mercado latinoamericano ya estaba sufriendo un ajuste en sus activos inmobiliarios en torno al 10% anual. Con el impacto de la pandemia, la caída en los valores de los commodities, las devaluaciones de sus monedas, la fuga de capitales y las crisis sociales y políticas el escenario es poco prometedor en el mediano plazo”, advierte el especialista. En números explica que “los grandes fondos invierten un 1% en América y el resto de la inversión se la lleva Estados Unidos y España. “Si invierten los grandes fondos, algo deben ver de atractivo para desembarcar con todo el capital que tienen”, asegura. Además, aclara que como, los activos bajaron, la rentabilidad por renta se duplicó. “Hay que tener en cuenta que cuanto más alto es el ticket menor es la rentabilidad que da, pero si un local comercial dejaba un 3% de rentabilidad, hoy al bajar el activo impacta en los márgenes”, relata.

Un ejemplo, si un local de €200.000 dejaba una rentabilidad de €12.000 al año, “hoy te lo sigue dando, pero lo interesante es que el local cuesta €150.000. Es decir, el margen tuvo una tasa de aumento del 30% al 40%”, sostiene.

Por qué hay oportunidades y dónde

De todas formas, vale reconocer que como en todas los países del mundo, el Covid tuvo un fuerte impacto en la economía española: su PBI se contrajo en un 12% triplicando la caída de los Estados Unidos. Además se perdieron un millón y medio de empleos y la desocupación aumentó en un 7,5%. El sector más afectado fue el turismo, que representa un 15% del PBI, detalla un relevamiento realizado por INMSA.

Este contexto generará una tasa de desempleo aún mayor y afectará mucho a las pymes llevando a muchas de ellas a concurso de acreedores. Y muchas pequeñas y medianas empresas tendrán que liquidar sus activos para salvar a sus empresas y/o serán ejecutados por los bancos. ¿Qué significa esto? Habrá oportunidades principalmente en el sector de hotelería, retail y oficinas, que sin dudas fueron los más castigados por la pandemia.

Por otra parte, las bajas tasas de interés y el exceso de liquidez existente en el mundo, que se estima en torno a US$16 trillones invertidos en bonos de renta fija a tasa negativa convierten al real estate nuevamente en el activo más rentable y seguro del mundo. La expectativa es que la renta fija en los países desarrollados siga en mínimos históricos (cercanos a cero) al menos por cinco años. En tanto que la renta en real estate multiplica por diez los retornos de renta fija, lo que históricamente era por dos veces. “Hoy estamos en un momento único, de tasas bajas, de mucho apetito de inversores que estaban colocados en renta fija y ahora se vuelcan a inmuebles, tal como se vio, la revalorización en Estados Unidos está empezando a llegar a Europa. Por eso entrar hoy, en oportunidades por debajo del valor de mercado en España es muy atractivo ya que la apreciación que se dio en Estados Unidos se dará en Europa en los próximos años”, señala el CEO de INMSA.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado, zona por zona?

Capellino hace un análisis del valor del m2 en España, según la zona. “Por ejemplo, en Madrid, en el barrio Salamanca, que más exclusivo se encuentra en promedio de €7000 a €8000, el m2. También hay opciones en buenas zonas de la ciudad por entre €5000 a €6000, el m2. Mientras que las propiedades en barrios medios promedian los €3000/m2 y en la periferia, es decir las áreas de clase media, los inmuebles se venden a €2000 por m2. Fuera de Madrid, las ciudades más atractivas para invertir son Valencia, Alicante, Málaga, Costa del Sol, entre otras, en donde el rango oscila entre los €1000 y los €3000, dependiendo de si se trata de un área periférica o una muy buena . La rentabilidad a través de alquileres, como pasa en todo el mundo, es muy baja en los inmuebles con valores altos, ubicándose entre el 1 y 3 %. Pero en los inmuebles de menos de €150.000, el promedio de rentabilidad está en el orden del 5%. “Los amantes de Barcelona en cambio deben tener reparos: es un mercado con complicaciones a nivel jurídico, político y también a nivel impositivo que hace que las inversiones sean más complicadas, menos rentables y con un poco menos de seguridad a largo plazo”, advierte Bolotinsky.

Cuáles son los requisitos

- Ser mayor de 18 años.

-Tener dinero en blanco disponible.

-Tener un NIE (número de identificación tributario) y una cuenta bancaria española (se tramitan desde la Argentina).

-No encontrarse en situación irregular en España al momento de la aplicación.

- No tener antecedentes penales en los últimos 5 años.

Cómo es el proceso

Los especialistas explican que se puede transferir dinero de Argentina a España con dólares preexistentes de una cuenta personal a otra también personal. Es importante saber que para empezar, hay que abrir una cuenta para no residentes y que no todos los bancos dan esa posibilidad. Una vez que la entidad admite a la persona hay que ejecutar la apertura de las dos cuentas porque las transferencias desde la Argentina son en dólares y la cuenta en esta moneda es la receptora del dinero en la ciudad; y luego hay que transferir a la cuenta en euros realizándose la conversión de las monedas a ese momento. La compra se realiza en euros y la rentabilidad es en la misma moneda.

Por otra parte, tener la ciudadanía europea no tiene injerencia, tanto para la compra como para obtener un crédito, las condiciones se dividen entre residentes y no residentes. Además. no es necesario viajar, se puede realizar la inversión desde la Argentina con poderes e instrucciones escritas.

-La compra es a nombre del titular, no es una sociedad ni un fondo de inversión.

Respecto a las posibilidades de financiamiento, hay líneas de crédito para no residentes. Los bancos financian hasta el 70% del valor de la propiedad, a 20 años -y el tomador debe terminar de pagarlo al cumplir 75 años. “Es decir, si lo saca con 65 sólo se le habilitará un plazo de 10 años- y con una tasa que ronda el 3% anual. Para tomar un préstamo hay que aplicar, primero la entidad califica a la persona y luego al activo. Si son activos que no están puestos en valor, por ejemplo locales no alquilados, es difícil acceder a una línea de financiamiento. Están tomando préstamos sobre activos que están puestos en valor o un inmueble residencial que se alquila fácilmente”, finaliza Silvina Capellino, también de IMNSA.

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