Rentabilidad: estos son los barrios en los que conviene comprar un departamento para alquilar porque dejan más ganancia

No es novedad que el mercado de compraventa de inmuebles atraviesa una de las peores etapas en cuanto a la baja cantidad de operaciones. Si bien en el último mes las escrituras evidenciaron una mejora, todavía se encuentra a niveles bajos el número de ventas cerradas. Ante esta situación, los inversores que buscan comprar una vivienda con fines de renta tienen que estar muy atentos a las tendencias del mercado para lograr la mayor ganancia posible.

Mientras surgen nuevas zonas que se posicionan con productos premium para destinar al alquiler temporario, como la zona del corredor Huergo, en el Paseo del Bajo, hay otra realidad respecto al alquiler tradicional: los barrios en los que el valor del metro cuadrado está entre los más económicos sin los que hoy ofrecen una mayor rentabilidad. En otras palabras, hoy se compra por menos y se alquila por más, lo cual da un nivel de rentabilidad más alto.

Los brokers y referentes del mercado exponen algunas de las razones que generan que un inmueble sea más rentable que otro, como por ejemplo, que el precio del metro cuadrado baje en dólares y que el alquiler suba en pesos. “En los barrios donde hay menos oferta y menos densidad de departamentos, más aumentaron los valores. Por ejemplo, si vivís en Liniers como no hay tantos edificios en alquiler, lamentablemente pagas más aunque no se trate de los barrios más caros o mejor ubicados”, explica Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

Además, con los dictámenes para modificar la ley de alquileres frenados por las internas en el Congreso, el precio de los alquileres no tiene techo y en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires los valores ya subieron un 200% desde la sanción de la 27.551, en julio de 2020. Los precios se dispararon por la caída en la oferta.

En tanto, los relevamientos de los que se obtienen estos números se basan en los precios de lista, es decir el precio al que se ofrece y publica un inmueble. No necesariamente reflejan los números de las transacciones que finalmente se dan. Este dato puede ayudar a comprender por qué bajó la rentabilidad del alquiler en el último mes, después de un tiempo en el que se venía recuperando.

“Acá esta el problema: cuánto vale el inmueble. ¿El valor de publicación o de venta real? Lo que estuvo pasando en el último año, que se recompuso la renta, tiene que ver con que, a partir de la ley de alquileres, como la actualización es anual los propietarios empezaron aumentar muy por encima de los valores reales para cubrirse de la inflación. Hubo un gran ajuste y aumentó la rentabilidad, o se recuperó un poco la perdida”, explica a LA NACION Fabián Achával, titular de Achával Propiedades.

Achával apunta que a partir de un “sinceramiento” de los valores de publicación el mercado está ante una “nueva fase” en la que se empiezan a normalizar los precios. “A partir de estos nuevos datos vemos que empieza a bajar un poco la rentabilidad A futuro no vamos a ver una recomposición tan fuerte como veníamos observando de la renta, salvo que se siga sincerando el valor real de los precios de las propiedades”, añade.

Qué zonas dejan mejor rentabilidad

De acuerdo con los datos de Zonaprop, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), hoy la relación alquiler/precio se ubica en baja levemente, en 3,69% anual debido a la depreciación del peso. De esta forma, se necesitan 27,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 21% por debajo de lo requerido un año atrás. El porcentaje es superior al que se obtiene en la zona norte (3,51% anual) y oeste-sur (3,22%) del Gran Buenos Aires.

Por fuera del promedio, al hacer un análisis por barrio se observa que los porcentajes más altos de rentabilidad se obtienen en Mataderos (4,4%), Constitución y La Boca (ambos con un 4,3%).

Hay otra explicación para que la rentabilidad en estos barrios sea mayor: el bajo nivel de construcción. “Mataderos y Liniers son barrios en los cuales no hay oferta nueva, no se construye tanto y por eso los precios suben más. Si el alquiler no es atractivo para el inversor, el inversor no invierte en departamentos para la renta y el constructor no desarrolla ahí. Es un círculo vicioso que hace que la poca oferta genere suba de precios; y esa oferta se va a retraer aún más a futuro”, señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

Por el contrario, están los que menos rentabilidad generan: Puerto Madero (2,8%) y en Retiro y Liniers (ambos con un 3,2%). Puerto Madero refleja la paradoja de mayor valor menos rentabilidad: en el barrio más caro de la Ciudad el metro cuadrado asciende a los US$5565. Más del doble que en Liners, por ejemplo, donde el metro cuadrado cotiza a US$2065.

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