Récord histórico: cuál es el aumento de los alquileres en febrero para los contratos vigentes y cómo calcularlo
Los contratos firmados antes del DNU del presidente Javier Milei siguen vigentes hasta su vencimiento y quienes tengan en febrero el ajuste anual por ICL afrontarán entre un 147% y un 166% de aumento
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Con el propósito de desregular sectores fundamentales de la economía, el presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). De esta manera, los nuevos contratos de alquiler firmados a partir del 29 de diciembre ahora se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación con algunos cambios importantes.
La nueva normativa se destaca por ser flexible en la duración de los contratos, permitir ajustes en los precios de alquiler por acuerdo entre las partes (tanto el índice como el período de tiempo), y posibilitar contratos en pesos, dólares u otra moneda acordada. Es importante aclarar que esta revocación no afecta a los contratos existentes, que seguirán ajustándose según el Índice de Contratos Locativos (ICL) o el coeficiente Casa Propia hasta su vencimiento, dependiendo de la fecha en que se firmó el contrato.
Este cambio generó incertidumbre sobre cómo evolucionarán los precios de alquiler en los primeros meses del año. En enero del 2024, los inquilinos con contratos firmados uno o dos años atrás, sujetos a ajustes anuales según el ICL, experimentaron un aumento del 137% a principio de mes, mientras que aquellos que hayan actualizado durante la segunda semana de enero el ajuste fue del 140%, de acuerdo al índice.
Aunque hace tiempo los aumentos registran cifras de tres dígitos, el dato de la primera mitad de febrero supera al registrado el mes anterior y se proyecta un nuevo récord en los ajustes con un aumento del 147%. Esto significa que aquellos que actualicen su alquiler el mes que viene y pagaban $100.000 tendrán que destinar $247.110 mensuales hasta enero de 2025 si su ajuste es anual por ICL.
El ICL elaborado por el Banco Central aborda tanto la inflación como los salarios, pero presenta un desfase de dos meses en los datos. Por lo tanto, aquellos que ajusten los alquileres en febrero lo harán en base a las cifras de inflación y salarios de diciembre. Esto implica que los incrementos reflejarán la inflación más alta de las últimas décadas, cuando alcanzó el 25,5% en el último mes del año pasado.
Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario, aclara que el ICL experimenta variaciones diarias, por lo que el aumento cambia según el momento del mes en que se calcule. Esto quiere decir que, hacia la segunda mitad de febrero, González Rocuo estima una variación que podría llegar al 166% de aumento en los alquileres. En otras palabras, los contratos que comenzaron el 1 de febrero de 2023 experimentarán un incremento del 147%, aumentado progresivamente cada día hasta alcanzar aproximadamente el 166% a finales de febrero.
“Todos los meses desde agosto aumentaron más que el mes anterior. En marzo se esperan aumentos del 183% para mitad del mes, terminando en un 190%. Estos pronósticos se dan en el contexto de una economía que, para el tercer mes de 2024, se proyecta un aumento de la inflación interanual superior al 200%”, señala el economista.
Por otro lado, aquellos que hayan suscrito un contrato de alquiler entre el 19 de octubre y el 29 de diciembre experimentarán su primera actualización semestral, como muy pronto, en abril próximo. Esta actualización estará vinculada al Índice de Casa Propia en lugar del ICL, el cual es utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II. La mencionada fórmula tiene en cuenta el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año.
Cómo calcular el aumento del alquiler
Con una calculadora automática
Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:
- Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler
- En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.
- Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
- Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.
Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.
Para llegar a ese número, en la calculadora deberían ingresarse los siguientes datos:
- 01/01/2023 en Fecha de Inicio del Contrato.
- 01/01/2024 en Fecha de Actualización del Contrato.
- 99290 en Monto Inicial del Contrato (escribir sin puntos ni comas).
Aumento en la oferta
Con lo que respecta a los nuevos contratos firmados a partir del 29 de diciembre, la flexibilidad que las partes involucradas tienen para aplicar diversos índices y plazos de ajuste, así como la libertad de elegir el periodo de contrato que mejor se adapte a sus necesidades tuvo un impacto directo en la oferta. A menos de un mes de la implementación del DNU, la cantidad de propiedades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 50% en los primeros 20 días del año.
En números concretos, la oferta pasó de 5495 unidades el 2 de enero a 8253 el 23 de este mes en portales inmobiliarios. Entre las tipologías, los dos ambientes lideraron el aumento con un 68%, seguidos por los monoambientes con un incremento del 60%. Los tres ambientes experimentaron una suba del 48%, los cuatro ambientes del 28%, y las unidades de cinco o más ambientes crecieron un 5%, según los datos analizados por Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, basándose en las publicaciones de Zonaprop.
“Nosotros experimentamos un notable incremento, pasando de cero alquileres a un total de 11, con tres de ellos en proceso avanzado. En algunos casos, tuvimos que reducir los precios en pesos debido a la falta de suficientes visitas”, asegura la inmobiliaria. Es importante destacar que enero no es un mes propicio para la búsqueda de alquileres, ya que la mayoría de las personas están de vacaciones. “Aunque la oferta creció en las primeras semanas del año, la demanda aún no ha alcanzado el mismo nivel”, señala Balayan.
Los especialistas hablan de la oportunidad de aprovechar el momento. En este sentido, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina anticipa que el mayor aumento de la oferta recién “se verá en aproximadamente seis o siete meses”. Es por esto que el propietario ahora puede conseguir un mejor precio que dentro de un tiempo, donde habrá más competencia, y donde el inquilino estará en una posición de exigir más condiciones.
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