El motivo por el que las ventas de propiedades se disparan y alcanzaron un récord histórico en julio

El mercado inmobiliario sigue en alza y los números de las operaciones de compraventa son testigos de este viento de cola. Así lo mostraron los datos de escrituras de julio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que sumaron un total de 4946 operaciones, lo que implica una suba de 47,3% respecto del mismo mes un año antes. Si la comparación se hace con junio de 2024, los números muestran un 16,9% de crecimiento, cuando el total de operaciones fue de 4232. Las cifras hablan de brotes verdes para los expertos del real estate.

“Es el mejor mes de los últimos 74 meses y con un leve envión vamos a entrar en más de 5000 operaciones”, comparte el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge De Bártolo, y agrega: “En siete meses registramos 25.000 escrituras de compraventa, pero todavía queda mucho por recorrer para hablar de años buenos: en 2018 teníamos a esta altura casi 36.000 operaciones acumuladas, en 2007 casi 40.000 y en 1998 -cuando había mucho crédito hipotecario y un dólar uno a uno- teníamos más de 42.000″

“La verdad es que el dato resulta incluso mejor de lo esperado, teniendo en cuenta que la variable macroeconómica no está del todo afianzada”, expresa José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, y explica que la última mejor cifra tuvo lugar en mayo de 2018, cuando había gran afluencia de crédito hipotecario del gobierno de Macri. “Todavía es incipiente el aporte que hacen los nuevos créditos a las escrituras y, sin embargo, tuvimos el mejor mes desde junio de 2018″, señala.

Rozados explica que el aumento de las operaciones puede haberse dado por un cambio de expectativas que observa en el ambiente: “Hace un año atrás se vendía el 50% menos que este año, con valores que eran inferiores a los actuales, demuestra claramente que, a pesar de toda esta situación en que todavía no hay una estabilidad macro deseable, las expectativas de los inversores cambiaron”.

Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, opina que “son muy buenos datos, muy alentadores y confirman los brotes verdes que se vienen viviendo en el mercado inmobiliario”. Señala que “todavía falta el efecto del blanqueo y del crédito hipotecario”, ya que explica que los bancos se están ajustando para agilizar la logística de otorgamiento de los préstamos, similar a lo que ocurrió en el gobierno de Macri. Además, al número de escrituras se debe sumar la cantidad de ventas en emprendimientos en pozo, que no es posible escriturar, pero que “vienen creciendo también”.

Achával opina que el principal motivo detrás de la decisión de compra de propiedades se explica por los valores: “El precio de los inmuebles hoy en la Argentina sigue siendo muy barato y mucho más barato, dado que aumentó fuertemente el costo de la construcción este año, algo que hará que en cualquier momento aumenten también los usados”. Además, comparte la mirada de Rozados, del cambio de expectativas: “Durante muchos años, el mejor negocio era esperar, pero hoy con un gobierno promercado las expectativas son otras”.

Según asegura el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 450,4%, con $437.194 millones. Ahora bien, el monto medio de los actos se ubicó en $88.393.521 (US$91.878 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio), “creció 280,4% en un año en pesos, y en moneda estadounidense subió 10%”, asegura el reporte.

“No necesitaba ver el informe, porque vivimos esto en nuestra inmobiliaria: sentimos el interés en las consultas y el crecimiento en la cantidad de reservas”, explica Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, y agrega: “Me parece un numerazo, teniendo en cuenta que todavía hay cepo -algo que en el mercado inmobiliario es una traba importante-, y aún no se ve el efecto del blanqueo y del crédito hipotecario”. De todas formas, señala que hay un “efecto indirecto de los préstamos”, ya que explica que, cuando surgen estas herramientas financieras, muchas personas que tienen el dinero, concretan la compra, por miedo a que los precios se disparen.

Según los expertos, existe otro factor que podría explicar el aumento en las ventas de julio: la eliminación del ITI, un impuesto que gravaba al vendedor en 1,5%. Al respecto, Balayán señala: “Es dificil medirlo, pero la supresión de ese tributo también ayudó a cerrar negociaciones”.

Las operaciones con hipoteca

En cuanto a las operaciones realizadas con crédito, en julio se registaron 225 escrituras con hipoteca, lo que implica un crecimiento del 41,5% respecto al mismo mes del año pasado y de 95,6% comparado con junio de 2024. En ese sentido, De Bártolo expresa: “Es un claro indicio de que la rueda del crédito se está empezando a mover, porque, si bien es incipiente, marcó casi el doble respecto al mes anterior”. Por su parte, Rozados opina que todavía representan una participación muy chica del total de operaciones, inferior al 5%, pero aumentará cuando se ajuste la logística de los bancos. “En la época de Macri las escrituras totales representaban entre un 30% y 40% del total de operaciones de compraventa”.

Viento de cola para el real estate

El crédito hipotecario llegó nuevamente a los argentinos luego de cinco años de que casi no existiera oferta de este tipo de préstamo en el país. Es así como en 60 días hubo 21 bancos que se lanzaron a ofrecer estas líneas de crédito. Esto implica nuevas herramientas para que la demanda pueda acceder al ansiado sueño de “la casa propia”, ya que, en palabras de Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza: “La única manera de acceso a la propiedad escalable, en el sentido de que pueda ser accesible para todos, fácil y que solucione un problema, es el crédito hipotecario”.

Recientemente, también se reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales, contemplado en la Ley 27.743, que, en pocas palabras, implica que las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles. La normativa permite regularizar hasta US$100.000 sin impuestos, pero más alto de ese monto se aplican alícuotas progresivas, a no ser que se destine a algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, como por ejemplo, las inversiones en proyectos inmobiliarios. En ese caso, pueden blanquear montos sin tope y sin penalidad ni impuestos. “Nos parece una buena medida para promover el desarrollo e inversión en proyectos inmobiliarios. La construcción es la que genera trabajo, inversión, actividad y merece este tratamiento privilegiado”, afirma Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Otros números también muestran el interés por el ladrillo: la oferta de inmuebles disminuyó muy fuertemente en los últimos meses. En los números del último Radar Inmobiliario, elaborado por Fabián Achával: “En julio, Zonaprop registró una reducción del stock disponible de 22,7% interanual, Argenprop una baja del 21%”. Además, respecto a los precios de cierre, asegura que “se observa una reducción en los porcentajes de negociación, rondan el 4% a 5%; están convergiendo nuevamente a los valores que eran los promedios históricos, lo que anticipa un ciclo alcista también en los diferentes segmentos de precio”. Por lo tanto, la búsqueda de la demanda aumenta a la espera de que el stock convalide y satisfaga esa demanda.

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