Esta es la ciudad argentina más barata para comprar o alquilar un departamento

El valor del metro cuadrado varía a lo largo y ancho de la Argentina y genera importantes diferencias en el acceso a la vivienda. Según un informe realizado por ZonaProp, comprar un departamento en la ciudad de Córdoba cuesta prácticamente la mitad que en la Capital Federal. La misma dinámica se traslada al mercado de los alquileres: una misma unidad se paga $21.734 menos en la zona serrana que en el distrito porteño.

De acuerdo al estudio, en Córdoba, un metro cuadrado se paga en promedio US$1215. De esta manera, comprar un departamento de dos ambientes y 50 m² sale US$62.871, mientras que uno de tres ambientes cpn 70 m² alcanza los US$90.569. Con estas cifras, la ciudad cordobesa es la más barata para convertirse en propietario.

Según el ranking de precios, la capital de Mendoza es la segunda más accesible para comprar un inmueble de este tipo: el valor medio del metro cuadrado de una propiedad en venta se ubica en torno a los US$1227. Una unidad de dos ambientes de 50 m² cuesta US$63.100; una de tres con 70 m² se compra por US$89.900. Rosario ocupa el tercer puesto de la clasificación: actualmente, el costo promedio del metro cuadrado es de US$1632. Allí una propiedad de dos ambientes con 50 m² se paga US$82.244, mientras que una de tres de 70 m² alcanza los US$124.697.

Por último, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) es la que tiene los precios más altos para acceder a un departamento: el metro cuadrado cuesta en promedio US$2436 y es un 100% más caro que el cordobés. De esta manera, una unidad de dos ambientes con 50 m² se paga US$126.885 dólares y una de tres con 70 m² tiene un valor medio de US$180.439. En tanto, al observar el mapa argentino completo, así queda el ranking de los barrios más caros para ser propietario:

• Puerto Madero, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (US$5651/m²)
• Cerro Chico, en Córdoba (US$2827/m²)
• Puerto Norte, en Rosario (US$2449/m²)

Por qué se genera la brecha en los valores

Según explica a LA NACION Diego Álvarez, desarrollador y broker inmobiliario de C21, los valores de las propiedades tienen diferencias como cualquier otro activo y provienen de “la exteriorización de tres conceptos que tienen a confundirse, que son el precio, el costo y el valor”. En ese sentido, explica que primero es el que pretende un propietario por su inmueble. El segundo, en tanto, “proviene de la suma aritmética de añadir el costo de la tierra donde se emplaza el inmueble, los costos de reposición de un inmueble igual pero nuevo y, en caso de ser un usado, el deterioro del valor de lo construido atendiendo a algún método de desvalorización”, puntualiza.

“Lo que realmente siempre cuenta es el valor, que proviene de las preferencias subjetivas de los consumidores”, explica Álvarez. En ese sentido, señala que el mismo no está determinado por ninguna propiedad inherente al mismo ni por la cantidad de trabajo requerido para producirlo, sino por la importancia que una persona le da para alcanzar sus objetivos.

En conclusión, Álvarez remarca que los ciudadanos “tienen preferencias completamente diferentes de vida y esto es lo que presiona o desinfla la demanda de inmuebles y hace incrementar o disminuir los precios”, algo que se diferencia por zonas. Para ejemplificarlo, señala que, en este momento, se observa una valoración subjetiva por las propiedades con verde, por lo que los barrios cerrados “experimentaron una demanda superior a la normal y pese a la recesión económica y la pandemia los precios subieron en muchos de ellos”.

Los precios de los alquileres

A pesar de que los precios de los alquileres continúan subiendo en toda la Argentina, al igual que ocurre con los precios de venta, Córdoba también lidera la lista y resulta ser la capital más barata para alquilar un departamento. Mudarse a una unidad de dos ambientes de 50 m² cuesta en promedio $18.630 por mes. Por su parte, una de tres ambientes de 70 m² vale $26.349 mensuales.

De acuerdo al ranking de precios del mercado argentino, Mendoza también ocupa el segundo puesto como la capital más económica para alquilar. Un departamento de dos ambientes con 50 m² tiene un valor medio de $22.001 por mes, mientras que uno de tres ambientes con 70 m² se consigue por $27.750. En Rosario, en tanto, una unidad de dos ambientes asciende a $22.084 mensuales, mientras que una de tres alcanza los $30.718 en el mismo período.

La lógica del mercado de compraventa se replica en el locativo: CABA también resulta ser el lugar caro para alquilar un departamento. Una propiedad de dos ambientes con 50 m² tiene un valor promedio de $40.364 pesos por mes, mientras que una de tres ambientes con 70 m² se consigue por $56.156. Así, ser inquilino en el distrito porteño es un 117% más costoso que en Córdoba. Por último, así queda el ranking de los barrios con el valor más alto para alquilar de cada ciudad:

• Puerto Madero, en CABA ($83.235 mensuales)
• Puerto Norte, en Rosario ($36.117 mensuales)
• General Paz, en Córdoba ($21.773 mensuales)

En tanto, aquellos que representan los alquileres más económicos de cada ciudad son:

• San Vicente, en Córdoba ($15.739 mensuales)
• España y Hospitales, en Rosario ($18.430 mensuales)
• Liniers, en CABA ($31.721 mensuales)

La rentabilidad

En CABA, se necesitan 34 años de alquiler para recuperar la inversión, un 27% por debajo de lo requerido hace un año atrás. La relación entre el precio y el alquiler detiene su recuperación y se ubica en 2,94% de retorno anual. De esta forma, se perfila como la zona más rentable del ranking.

Por su parte, en la ciudad de Córdoba se requieren 34,5 años de renta para poder amortizar la inversión de compra, 20% menos que hace un año atrás. En el tercer puesto se encuentra la ciudad de Mendoza: allí se precisan 34,8 años de alquiler para recuperar el dinero. Se trata de una cifra un 20% inferior a la que era necesaria un año atrás. En el último lugar de la lista se encuentra Rosario: se necesitan 39,8 años de renta para solventar los gastos de adquisición de la propiedad.

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