Radiografía de alquileres: las siete respuestas a las preguntas que se hacen propietarios e inquilinos para tomar decisiones

“El mercado de alquileres está tan caliente porque hay oferta que ni llega a publicarse y hay hasta lista de espera”. Así describe la situación locataria Rodrigo Lejtman, economista de Zonaprop. A partir de un informe reciente, la plataforma inmobiliaria escaneó el mercado de alquileres en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).

En la Argentina 2,5 millones de hogares alquilan, una cifra que creció un 16% desde 2016. A esas personas, en mayo de este año ser inquilino en la Ciudad de Buenos Aires les representaba un 47,8% de su remuneración laboral. En un mercado locativo con poca competencia por la escasez de oferta, es útil reconocer qué propiedades son las que más se buscan para que los propietarios calculen cuánto podrían pedir por el alquiler de sus propiedades.

¿Qué se demanda más: alquiler o venta?

La sanción de la Ley de Alquileres N°27.551 que prolongó el plazo de los contratos a tres años y obligó a que la actualización de su valor se actualice anualmente y según un índice elaborado por el Banco Central (ICL) causó estragos en el mercado inmobiliario. A partir de su regulación y la implementación de estas nuevas condiciones, muchos inmuebles se volcaron a la venta, a los alquileres temporarios en dólares y algunos empezaron a pactar alquileres tradicionales pero por fuera de la ley con las condiciones que se estilaban antes.

En resumidas cuentas, la demanda y el interés de los posibles inquilinos es la que marca el ritmo de los precios ofrecidos. Para medirla, Zonaprop analizó los contactos y consultas por inmuebles en el AMBA. Concluyeron que el 55% de las consultas a la plataforma son para alquilar propiedades, mientras que el resto se divide entre la venta y las rentas temporarias. De este porcentaje, el 59% se buscan en CABA y el resto se divide equitativamente en el Gran Buenos Aires.

El contraste más grande con esta imagen fue a mediados del 2020, en plena pandemia, cuando el boom por irse a vivir al verde bajó las búsquedas en CABA al 52%, posicionó en 18% a GBA norte y registró más interés en GBA Oeste y Sur con un 30%.

¿Cuál es la vedette del mercado?

Según el registro de contactos de Zonaprop, el 78% de las consultas son por departamentos para alquilar en el AMBA y el 22% restante son por casas y PHs. Lejtman señala que en CABA lo que más se buscan son departamentos, que se corresponde con la oferta predominante. Siguiendo esta lógica, en la zona norte del Gran Buenos Aires se da algo similar cuando lo que más se buscan y ofrecen son las casas. Sin embargo, como la oferta conduce a la demanda, el verdadero termómetro que mide lo que buscan las personas es la unidad de medición de “presión de demanda por aviso”.

Si se lo desagregara por zona, en el AMBA los PHs son la estrella que se lleva todas las miradas y cautiva la mayor cantidad de interés. Este tipo de propiedad tiene grandes atractivos para el público inquilino, como que no se pagan expensas, ambientes amplios y muchas veces tiene un sector al aire libre con la posibilidad de una parrilla privada que no suele encontrarse en el común de los departamentos. Son los inmuebles más escasos en oferta y paradójicamente los más demandados. “Los avisos de PH en CABA reciben una presión de demanda de 66% superior a la que recibe el aviso de un departamento”, dice el informe. En GBA norte se repite la tendencia y los PHs reciben 2,8 veces la demanda que tienen los departamentos, por ejemplo los de la zona de Florida y corredor norte. En contraste, las casas son el tipo de inmueble que menos presión de demanda recibe: entre 56% y 72% menos que los departamentos. En este caso, desde Zonaprop explican que hay mucho contacto que pide por casas pero como hay muchas de éstas en oferta, la presión de demanda se concentra en los PH.

¿Cuáles son los departamentos ganadores?

Si se corre el foco a los departamentos, uno de los tipos de inmuebles más ofrecidos en el país, la demanda de alquiler según la cantidad de ambientes en el AMBA la lideran los dos ambientes con el 41% de las consultas. De acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario en el que analiza los valores de los alquileres, rentabilidad y precio de venta de las unidades usadas publicadas, los departamentos de dos ambientes son los que más ganancia dejan. Su 3,33% anual supera al de los monoambientes (3,19%), tres ambientes (3,04%) y cuatro ambientes (2,88%).

Según Zonaprop, a los departamentos de un dormitorio le siguen en demanda los tres ambientes (26%), los monoambientes (17%) y los cuatro ambientes (10%). La Ciudad de Buenos Aires acompaña esta tendencia, donde el 45% de las consultas de alquiler son para unidades de dos ambientes. “Los monoambiente y los dos ambientes son lo que más presión de demanda tienen mientras que los de tres y cuatro ambientes son los que menos. Esto sucede a la inversa en la venta, ya que hay poca oferta de unidades de dos y tres dormitorios en relación a la demanda y hay escasez, que tiene que ver con los últimos 15 años de construcción de unidades chicas destinadas al inversor y no al usuario final, por lo que la venta de un tres o cuatro ambientes llama la atención”, dice Lejtman.

El informe también señala que generalmente, en el AMBA, el 19% de las búsquedas se direccionan a unidades a estrenar, comportamiento que se mantiene estable desde 2020. Un departamento nuevo de dos ambientes en CABA promedia los $95.306 de alquiler por mes, cifra superior a los usados que promedian los $77.217 mensuales.

Las unidades de hasta 10 años capturan el 25% de la demanda, las de entre 10 y 25 años el 18%, las más demandadas son las construidas hace 25 a 50 años con un 32% de la demanda y las más viejas de más de 50 años un 6%. Sin embargo, el economista de Zonaprop analiza que “No es una búsqueda consciente la de la mayoría que se inclina por los de entre 25 y 50 años”, y concluye que “los que son a estrenar no están teniendo presión de demanda importante para alquilar”.

¿Cuáles son los barrios más buscados?

¿A donde se direcciona la demanda? Los 15 barrios más buscados para alquilar son Palermo 16%, Recoleta 11%; Caballito 8%: Belgrano 7%: Almagro y Balvanera 5%; Flores, San Nicolás, Villa Crespo, Retiro y Núñez con 3%; y Colegiales, Monserrat y Devoto con 2%.

Si se toma este análisis por la cantidad de avisos, Lejtman advierte que las zonas con más presión de demanda -según el contacto al portal inmobiliaria- son Parque Chas, Coghlan y Paternal, con 75%, 58% y 56% respectivamente más que el aviso medio de CABA. En el otro extremo, Puerto Madero es el barrio que más stock tiene esperando ser ocupado.

¿Cuánto sale alquilar un departamento?

El dato más buscado por los inquilinos es cuánto cuesta alquilar por mes un departamento. Según Zonaprop, una unidad de dos ambientes de 55 m² casi llega a los $80.000 mensuales promedio en la Ciudad de Buenos Aires, sin contar el costo de expensas.

Por supuesto que esta cifra varía según una larga serie de factores, como la antigüedad, el estado en que se encuentra, la ubicación, etc. Si se analiza la oferta por barrios, Puerto Madero es el más caro, con un precio medio de $155.688 por mes, mientras que La Boca es el más barato con $60.221 por mes.

“En general, el precio pedido venía parecido a la inflación hasta la Ley de Alquileres, cuando se dio un salto en tres meses del 20%. Cabe destacar que el precio pedido está mucho más cercano al precio de transacción que el de la venta, incluso igual. O sea no hay un spread (diferencia) en un mercado en el que la mercadería arde, se pone en alquiler y en 15 días se fue”, analiza el economista.

Si bien se considera ilegal realizar un contrato de alquiler tradicional de vivienda en dólares, hay propietarios que publican su propiedad al valor de divisa para esquivarle a la devaluación y evitar la retasación constante en un contexto de inflación mensual que varía entre el 6 y 7%. Según los datos relevados por Zonaprop, en los últimos dos años -período en el que rigió la nueva Ley de Alquileres-, este tipo de alquileres creció de un 31% a un 39% en la Ciudad de Buenos Aires. Respecto a este tema, Soledad Balayan aclara que la información que queda irresuelta es si esos contratos finalmente se efectúan en pesos a valor de dólar oficial o paralelo, o si se pagan -puertas adentro- en dólares.

¿Qué barrios registraron los mayores aumentos?

El 2020 el precio que se pedía por los alquileres subió un 62% en comparación con la inflación que fue de 36%. Esto revirtió la tendencia evidenciada el año anterior cuando los alquileres perdían ante la inflación y logró empardarse a partir de la nueva norma que los regula. Según Zonaprop, en lo que va del año, el precio de los contratos nuevos aumentó un 86%, tres puntos por encima de la inflación interanual de acuerdo al último informe del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC). “El impacto es fuerte pero después se vuelve a planchar para el inquilino”, aclara Soledad Balayán, analista del Mercado Inmobiliario y titular de Maure Inmobiliaria. Esto se debe a que a partir de la Ley de Alquileres, la condición de actualizar anualmente el valor de los contratos llevó a los propietarios a prever la inflación anual y pedir cifras desmesuradas iniciales que, con el correr de los meses, se equiparan con la inflación.

En esta situación, al inquilino que duda si renovar el contrato o cambiarse a otro departamento con uno nuevo le resulta más conveniente permanecer en el que ya está viviendo, ya que el Índice para Contratos de Locación (ICL) dictó un aumento de casi el 70% en octubre. En un contexto en el que se pronostica una inflación acumulada anual de 100,3%, según el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) elaborado por el Banco Central, “en la primera quincena de noviembre, el aumento para quienes tengan que realizar la actualización anual del contrato será hasta del 75%”, afirma el economista Federico González Rouco.

Si bien esta es la fotografía promedio, cada barrio fluctúa los precios según cuán flexible y acaudalada sea su demanda. Los tres barrios más caros para alquilar -tomando como referencia las unidades de un dormitorio- en la Ciudad de Buenos Aires son Puerto Madero ($155.688), Palermo ($95.282) y Núñez ($94.280).

Más allá del aumento promedio anual del 86% en los nuevos contratos, los barrios que más subieron el precio de su oferta de alquileres fueron Santa Rita (96,8%), Villa Crespo (96,6%) y Chacarita (96,5%). Según Lejtman, “lo que más varía en este momento son las unidades en zona norte”.

¿Estamos caros o baratos?

Zonaprop también traza una comparación regional del mercado de alquileres. A esa escala, el valor de los alquileres en la Argentina son vistos como accesibles por los países vecinos. En términos de dólar MEP, la Ciudad de Buenos Aires está anteúltima en el ranking de precios que mide el valor del metro cuadrado de alquiler en dólares. Mientras que CABA promedia los US$5,3/m² -casi a la par de la ciudad más barata que es la brasilera Belo Horizonte con US$5,2/m²- Monterrey, en México, es la ciudad más cara con US$13,2/m². Es importante aclarar que este análisis no contempla la incidencia del alquiler en el salario, el cual es diferente según cada país. La paradoja se da cuando se analiza el mercado de compraventa de inmuebles regional, ya que en ese aspecto CABA es una de las ciudades más caras del cono sur americano.

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