Qué tipo de departamento es el más elegido entre los porteños para comprar

Entre todos los tipos de viviendas disponibles para la compraventa, el 30% de los compradores en CABA tendieron a adquirir departamentos de dos ambientes -preferentemente usados- de acuerdo a un relevamiento realizado por RE/MAX Premium.

¿El motivo de su popularidad? La suba del dólar que aplastó la demanda y la sobreoferta en el mercado inmobiliario con su consecuente disminución de los precios, según señala Mateo García, director de sucursales de Toribio Achával.

Los efectos de la pandemia impactaron de lleno en la economía, bajando en un 40% el flujo de consultas que la empresa inmobiliaria Toribio Achával recibía regularmente, y trajeron aparejados cambios de mentalidad en las personas. La mudanza de quienes optaron por emigrar de CABA al conurbano en búsqueda de espacios verdes y amenities, o irse a vivir fuera del país, aumentó la oferta de inmuebles y provocó la baja en sus precios.

Según García, la nueva Ley de alquileres desfavoreció a los propietarios y provocó en parte la sobreoferta de propiedades, ya que muchos inversionistas se retiraron del sector inmobiliario, abandonando el negocio de la renta y buscando hacerse de dólares en otro rubro.

Además, señala que “el dos ambientes es el primer escalón para entrar al mercado inmobiliario para muchas personas, su primera vivienda”, por lo que “al haber bajado los precios, el rubro que más se acercó es el que más demanda tenía: el inicial”. Estos son jóvenes que se independizan, parejas que se mudan solas o padres que le compran un departamento a sus hijos.

Usado vs. nuevo

Para los compradores, la diferencia entre una vivienda de este tipo a estrenar comparada con una usada puede significar un 20% en su valor o más. Por ejemplo, una unidad usada promedia los US$125.000, mientras que -según REMAX- los nuevos rondan los US$160 mil. La baja en los precios y el mayor margen de negociación son los puntos en los que los departamentos usados le ganan al comprado a estrenar.

García señala que el boom de popularidad de este tipo de vivienda radica en su creciente accesibilidad: “El que antes no llegaba a US$150.000 hoy puede conseguir un dos ambientes a US$90.000 o US$110.000”.

El precio medio de los dos ambientes varía según su ubicación: un estándar de 50 m² en CABA cotiza a US$129.000 y US$2462/m²; en Zona Norte rondan los US$116.000 con el valor del metro cuadrado en US$2342 y en zona Oeste se venden por US$92.000 a US$1852/m², según datos publicados por Zonaprop.

Sin embargo, Leonor Achaval, directora de la inmobiliaria Achaval Cornejo, opina que “el centro sinceró los valores de manera más cruda y si querés comprar ahora un departamento en zona Norte, te va a salir más caro que en Capital”.

El valor del metro cuadrado usado siempre se posicionó inferior al comprado a estrenar o a pozo. De acuerdo a los datos de Zonaprop, mientras que en mayo de este año el usado cotizaba a US$2381/m², el vendido a estrenar le competía a US$2686/m². Siguiendo esta tendencia, el mismo mes del año pasado ubicaba el valor del m² usado en US$2605 y el a estrenar en US$2939. Además de la brecha entre ambas opciones, también se evidencia una baja en los precios de un 7,91% interanual en los dos casos.

La baja en el metro cuadrado año a año es justificada por García con el deterioro del contrato inmobiliario y la capacidad real de compra del usuario que él observa, combinado con un cliente que “tiene más poder de antes, más capacidad de decidir, las contraofertas son mucho más agresivas que ahora. Hoy, un cliente que tiene tiempo y capacidad de dedicarse a entender el mercado inmobiliario tiene la posibilidad de hacer un mejor negocio: elige zona, el producto y, encima, negocia”.

Las zonas más solicitadas según REMAX Premium siguen la tendencia histórica de ser protagonizadas por Palermo, que se lleva el 70% de las operaciones, y Belgrano, que cautivó al resto.

El ranking de los cinco barrios más elegidos para este tipo de oferta lo ocupan, del más al menos popular, Palermo, Belgrano, Almagro, Villa Urquiza y Caballito. En el Gran Buenos Aires, el podio de la zona Norte lo ocupan Olivos, Rincón de Milberg y Tigre.

En cuanto al tipo de departamento, García explica que, por la pandemia, la gente busca espacios con la mayor cantidad de luz posible, abiertos y con altura donde el habitante no perciba el encierro de alguna manera.

Las que siguen en carrera

La segunda opción más popular en CABA son los departamentos de tres ambientes que, afirma García, en la ciudad cotizan entre los US$250.000 y US$300.000 y suelen ser elegidos por familias que se agrandan y quieren aprovechar la bajada de precios.

Los compradores que no buscaron un dos ambientes, tendieron a preferir departamentos de tres ambientes, monoambiente, casas y PH, en ese orden decreciente de popularidad. Según el relevamiento de REMAX, Los menos populares fueron los de cinco ambientes, los terrenos, las cocheras y los semipisos, que aún así tuvieron mayor presencia sobre la casi nula de los lofts, pisos, triplex, locales y oficinas, en las búsquedas.

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