Qué pasa con los contratos firmados, cómo rescindir el que está vigente y las claves para hacer los nuevos

El presidente Javier Milei anunció su megadecreto con un paquete de medidas que nunca nadie antes se había animado a tomar. Entre ellas, la derogación de la “nefasta” ley de alquileres (tal como se la califica en el decreto), algo de lo que tanto se ha hablado y especulado pero nunca se había avanzado en su finalización.

En julio de 2020 se sancionó la ley de alquileres 27.551 que recibió cambios en algunos de sus puntos en octubre de 2023 a través de la ley 27.737, vigente desde el 18 de octubre de este año.

Después de haber pasado por extensos debates en comisiones en mayo de 2022 sin lograr nada, finalmente este año el Congreso retomó el tema de la derogación o modificación a la norma vigente entre agosto y octubre, tanto en la Cámara de Diputados como en la de Senadores. Y se logró hacer cambios a la norma a mediados de octubre pasado.

Desde siempre, el líder de La Libertad Avanza estuvo a favor de la derogación porque para él los cambios eran una “pérdida de tiempo” ya que consideraba que la ley tal como estaba no va a avanzar ni resuelve el problema de fondo en el mercado inmobiliario entre inquilinos y propietarios.

Ya lo había adelantado al ganar las elecciones. En su primera entrevista como presidente electo afirmó que a esa norma hay que “derogarla y entender que es un contrato entre partes. Lo único que ha hecho la ley de alquileres es generar daño. Terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger”. Y cumplió. Se publicó en el Boletín Oficial el megadecreto que se titula “Bases para la reconstrucción de la economía argentina” que incluye la derogación de la ley de alquileres 27.551, que se sancionó en julio de 2020 y se modificó el pasado octubre de 2023 con la 27.737.

Aunque Javier Milei dijo que su decreto rige desde hoy, esto no es así. El DNU no especifica cuándo entra en vigencia y, por ende, cuando no se estipula fecha se le aplica la regla general, que establece que los decretos presidenciales, como las leyes, si no determinan plazo entran en vigencia después del octavo día de su publicación.

La regla del octavo día surge del Código Civil y Comercial (antes Código Civil), que en su artículo 5 dice: “Vigencia. Las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen”. La ley que estableció el régimen de los decretos sostiene que tienen “plena vigencia de conformidad a los establecido en el artículo 2° del Código Civil.

Por lo que, a partir de la oficialización del decreto, los contratos de locación vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial con algunas modificaciones introducidas en el mencionado DNU.

Es decir que, inquilinos y propietarios estarán por un largo tiempo repartidos entre quienes tienen contratos bajo la ley 2020, quienes tienen contratos bajo la ley con cambios de 2023 y quienes firmen contratos a partir de la oficialización del DNU bajo las nuevas condiciones del Código Civil y Comercial.

Cómo son los contratos firmados desde el 2020 hasta octubre de 2023

La ley de alquileres que comenzó a regir en julio de 2020 introdujo los siguientes puntos sobre los contratos de locación:

• El plazo mínimo de contratos pasó de dos años a tres años con esta ley.
• El ajuste debe hacerse anualmente (no cada seis o tres meses) bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central, conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) que es un índice salarial.
• Se ampliaron las garantías a presentar por el inquilino siendo posible un abanico de garantías posibles el título de propiedad de un inmueble, un aval bancario, un seguro de caución, una garantía de fianza o fiador solidario o una garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
• El inquilino no debía afrontar el pago de expensas extraordinarias sino solo aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario. El monto de extraordinarias lo debe pagar el propietario.

• Tampoco debe pagar el inquilino aquellos impuestos que graven a la propiedad -como el impuesto inmobiliario-.
• El depósito de garantía no puede ser por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler y, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.
• Para rescindir un contrato la ley dice que puede ser resuelto por el inquilino cuando la notificación al propietario se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis meses de contrato. Y no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto. Si pasaron seis meses de contrato, el inquilino debe notificar al propietario su decisión al menos un mes antes. Si se rescinde dentro del primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario una suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la decisión es pasado el primer año.
• En caso de una reparación de emergencia, si el inquilino informa al propietario y recibe una negativa o ausencia de su parte para solucionar el problema, puede accionar para ocuparse de pagar el arreglo por sí mismo una vez transcurridas 24 horas de la notificación y, en el caso de reparaciones no urgentes, luego de transcurridos 10 días corridos. En tales casos, el locatario puede descontar el valor de los arreglos del precio de alquiler.
• El propietario tiene la obligación de declarar el contrato de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

Cómo son los contratos firmados desde octubre de 2023 hasta el DNU

Bajo la norma 27.737, en octubre de este año se introdujeron cambios a algunos de sus puntos a través de la ley 27.551, que es la que rige desde ese momento hasta lo determinado en el DNU de Javier Milei:

• Los ajustes pueden hacerse como mínimo en forma semestral (no únicamente anual).
• El ajuste debe hacerse bajo el índice Casa Propia (ya no bajo el ICL)
• Los propietarios no podrán solicitar el pago de meses por adelantado al inquilino.
• La exigencia de que las publicidades de alquileres se realicen en moneda nacional (pesos).
• Los propietarios estarán exentos de pagar Bienes Personales por los inmuebles que destinen al alquiler

• La exención del pago del monotributo para los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.
• La posibilidad para ambas partes de deducir un 10% del monto anual del contrato de locación del Impuesto a las Ganancias.
• No pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren debidamente registrados ante la AFIP.
• Se mantiene la obligatoriedad de registrar los contratos ante la AFIP, conforme a lo establecido en la ley vigente.

Cómo son los nuevos contratos a partir de la vigencia del DNU

A partir de que se ponga en vigencia el DNU de Javier Milei, los contratos vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial con libertad absoluta entre las partes en los puntos más importantes:

• El plazo de los contratos de alquiler de viviendas será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal. En caso de que no lo aclaren en el contrato, será de dos años (ya no de tres años).
• Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Es decir que ya no es obligatorio utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia que se aplica para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy.

• También inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato (ya no un mínimo semestral como decía el cambio a la ley que planteaba anual desde el 2020).
• Los contratos se podrán hacer en moneda de curso legal (pesos) o en moneda extranjera (dólares, euros u otra) que decidan las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera (ya no está la obligatoriedad de que sea solo en pesos) y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.
• Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes ni tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.
• Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación
• Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.
• El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. También el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.
• Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP.

Cómo se puede rescindir un contrato vigente y qué pasa con los actuales

En este contexto, resuena una pregunta entre propietarios, inquilinos e inmobiliarios. ¿Qué pasará con los contratos de alquiler vigentes a partir del DNU? El interrogante tiene afortunadamente una respuesta simple y lineal: “La ley no se aplica retroactivamente salvo disposición expresa”, aseguró Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. En otras palabras, un cambio o derogación de ley no afecta a los contratos en curso.

El experto explicó que lo expresado en el DNU se aplica a los contratos que se firmen a partir de la oficialización del DNU luego de su publicación en el Boletín Oficial. Por lo que “los contratos en marcha van a seguir vigentes”, aclaró. Lo mismo sucedió cuando se sancionó en julio del 2020 la ley de alquileres y luego en octubre hubo cambios, los contratos que estaban vigentes mantuvieron sus condiciones hasta su finalización.

Los nuevos contratos que se firmarán cuando se oficialice la medida son los que deben estar bajo las pautas del DNU. Y aquellos que estén bajo la norma anterior (27.551 o su modificada 27.737) cuando lleguen a su vencimiento tienen dos alternativas: prorrogar o iniciar un contrato nuevo. Mientras tanto, son válidos hasta su finalización.

La prórroga es una herramienta que permite mantener las condiciones de un contrato por más que se sancione una ley nueva o, como en este caso, se aplique el Código Civil y Comercial. Las prórrogas pueden extender un convenio hasta 20 años. Esto puede utilizarse siempre y cuando el inmueble y las partes sean las mismas, por lo que en caso de cambiar de inquilino o de inmueble se debe iniciar un contrato nuevo con las pautas del decreto.

Mayoritariamente, los propietarios decidieron hacer prórrogas a los contratos para “esquivar” la ley de alquileres y mantener las reglas del contrato inicial si fue firmado antes de la sanción de la norma 27.551, para mantener así el plazo anterior de dos años, el acuerdo entre partes de tiempos y modos de ajuste, entre otros.

“Pero ahora, con la existencia de este DNU que plantea nuevas condiciones de libertad absoluta, es altamente probable que los propietarios no recurran más a la herramienta de la prórroga sino que optarán por renovar con un contrato bajo las nuevas pautas”, asegura Abatti.

Con el anuncio en cadena nacional, Abatti cuenta que “ya esta mañana había mucha gente que quiere rescindir el contrato vigente para hacer uno nuevo con estas pautas”. Para hacerlo, simplemente las partes deben ponerse de acuerdo. “Pero es cuestión de que el propietario convenza al inquilino, porque alguien que firmó recientemente un contrato por tres años con actualización semestral por casa Propia (desde octubre) o por ICL anual (antes de octubre) no va a querer pasar a esta nueva modalidad donde hay absoluta libertad para definir plazos, períodos de ajustes, índice, entre otras libertades que trae el DNU”. Una vez más, todo dependerá del acuerdo de voluntades.

Qué implica la libertad de plazos, ajustes y moneda de pago

El decreto posibilita la libertad absoluta entre las partes en tres puntos claves: el plazo de los contratos, el lapso en que se harán los ajustes y el índice que se utilizará para definirlos.

Sobre estas libertades, Abatti considera que “puesto en esos términos, los plazos de contratos podrán ser de un año o menos si las partes se ponen de acuerdo, también la indexación puede ser mensual si el propietario así lo quisiera y el inquilino lo acepta, mediante un índice que también acuerden entre ellos. Es clave que, por ejemplo, si se pauta el pago en dólares o en euros la indexación ahora puede hacerse de acuerdo al índice o inflación del país que tiene esa moneda. Por ejemplo, en dólares se puede indexar con la inflación de Estados Unidos y en euros con la de algún país de Europa, de acuerdo la moneda extranjera determinada para el contrato”.

También el abogado cuenta que “venía haciendo contratos con indexación trimestral para mis clientes pero esta mañana una propietaria me planteó si podía hacer el ajuste mensual. Le respondí que a partir del DNU sí porque nadie lo impide, si el inquilino lo acepta”.

Como una luz de esperanza en esta oscuridad en la que estuvo hundido el mercado de alquileres en los últimos tres años, con escasa oferta, precios por las nubes, aumentos desmedidos, pérdida de rentabilidad para los propietarios, entre otros inconvenientes, el mercado inmobiliario ve con muy buenos ojos esta medida al considerar que los cambios serán beneficios para los inquilinos y animará a aquellos propietarios que sacaron sus inmuebles del alquiler a volver a volcarlos al mercado locativo de vivienda haciendo crecer la oferta en pocos meses.