Qué mirar antes de comprar una propiedad para saber si bajará de precio a futuro

Después de un profundo letargo, despertó el crédito hipotecario en la Argentina y, con ello, la demanda de la gente por comprar una propiedad. Y al tratarse de una adquisición que implica una elección a largo plazo, son muchos los que se preguntan qué hay que observar al comprar un departamento o una casa, para tomar una buena decisión.

Efectivamente son muchos los indicadores que hablan de brotes verdes para el mercado inmobiliario y las líneas de crédito hipotecario que surgieron a finales de abril de este año son ofrecidas hoy por más de 20 bancos.

El fenómeno se da en un contexto en el que prácticamente no existía oferta de crédito hipotecario en la Argentina. “Es el primero que está saliendo después de mucho tiempo de que casi no haya crédito. Existía, pero había poco”, explicaba el economista Federico González Rouco cuando salió la primera línea de préstamo. Por otro lado, se reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales, contemplado en la Ley 27.743, que, en pocas palabras, implica que las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles.

Los números de operaciones de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires hablan de que la demanda ya está despierta. En septiembre se alcanzaron las 5157 ventas, lo que implica una suba del 30,4% respecto al mismo mes de un año antes y el mejor septiembre en 6 años.. “Es un dato muy bueno, la verdad que estamos todos muy contentos. El mercado está en un microclima positivo de crecimiento”, comparte Fabián Achával, titular de la inmobiliario homónima.

Por su parte, las cifras de las visitas a los cuatro principales sitios de propiedades -en los primeros siete meses del año- también evidenciaron que la demanda está cada vez más activa. Las cifras de julio muestran que hubo un crecimiento de un 46% en las visitas si se compara con julio del año anterior (estos números corresponden a búsquedas de alquiler y compra). “Nos sorprende a nosotros como inmobiliaria, que vemos que las consultas aumentaron mucho y, específicamente en ventas –dejando de lado consultas de alquiler-, crecieron en los últimos 12 meses (hasta agosto) un 98%, casi 100%”, comparte Daniel Bryn, socio de Zipcode.

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad?

1) ¿Hay construcciones o un terreno baldío al lado?

“Hoy en capital tener una casa abandonada al lado es casi sinónimo de que el día de mañana puedas llegar a tener una construcción lindera”, señala Juan Manuel Manfé, broker de Century 21 Nimahause. Efectivamente, una de las cuestiones esenciales a la hora de analizar una propiedad son los posibles emprendimientos inmobiliarios de los alrededores. Los futuros desarrollos implican posibilidad de tapar vistas y reducir la luminosidad de una propiedad, que, como indica Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, “puede llevar a reducir en un 30% el valor de una propiedad en un futuro”.

Los brokers aconsejan recurrir a Ciudad 3D, una página web del Gobierno en donde se detalla qué se puede construir en cada zona de la ciudad. Es importante tener en cuenta que, en este momento, el código urbanístico de la ciudad se está modificando y puede que se den posibles cambios en un futuro, entre ellos, en la capacidad constructiva en cuanto a profundidad y altura de ciertas zonas; de todas formas, se trata de una herramienta que puede resultar muy útil.

2) ¿Dónde está ubicada la propiedad?

La zona o barrio donde se ubica la propiedad que se quiere adquirir será determinante a la hora de tomar una decisión. En ese sentido, los especialistas consultados aseguran que la seguridad de cada zona es algo esencial, muy requerido por la demanda. “Una propiedad muy linda, pero en una zona oscura, con pocos accesos a medios de locomoción, puede que quede en segundo lugar, frente a algo más chico, pero en una zona con más movimiento y con menores niveles de inseguridad”, explica Migliorisi.

Manfé también detalla que, por cuestiones de seguridad, las unidades de planta baja y en un primer piso muchas veces son las más difíciles de vender.

3) ¿El departamento necesita remodelación?

Otra de las red flags que muetran de que tal vez no se está frente a la mejor opción es la necesidad de mantenimiento del edificio, de la casa o departamento. “Es importante revisar el funcionamiento de los caños de agua y gas, y el estado de la cocina y el baño, que son los espacios de la casa más caros”, explica Migliorisi.

Los números del último informe de precios de refacción de baño y cocina, difundido por Reporte Inmobiliario, mostraron que los costos medidos en moneda americana cayeron un 13,55% para baños y un 2,64% para cocina, entre mayo y julio de 2024. Aunque la inversión medida en dólares disminuyó, “la tendencia es que seguirá al alza en lo que resta del año en los costos de construcción en dólares”, asegura Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Manfé también sugiere observar el funcionamiento de los servicios de uso común a todo el edificio, ya sea de amenities o ascensor y montacarga, como indicios que hablan del “cuidado general que se hace del lugar”. El broker también agrega un dato interesante a la cuestión, vinculado a los ascensores del edificio: “Debe haber un ascensor cada 30 unidades funcionales como límite. De ahí en adelante, se recomienda tener más de uno, si no estás toda la vida esperando para bajar o subir”.

4) ¿Cuánto cuestan las expensas?

Las expensas son otro pilar importante a tener en cuenta al momento de comprar una propiedad. Si se trata de un departamento en un edificio con pocas unidades, las expensas serán más caras, ya que se dividen entre menos departamentos. “Es importante ver si los demás propietarios del edificio están pagando las expensas, ya que un incumplimiento en esto, generará a futuro un mal mantenimiento del edificio”, explica Manfé.

Dentro de este pago, surge un típico dilema acerca de la necesidad de contar o no con un encargado en el edificio. Dado que los sueldos de contratar una persona que cumpla esta función representan alrededor del 30% de las expensas, muchos deciden prescindir de esto, para abaratar los gastos. “Vas a tener una expensa más baja, pero no contás con alguien en caso de emergencia, que reciba los envíos, abra y cierre la puerta, brinde una ayuda; de alguna manera, baja la calidad del edificio”, expresa Migliorisi.

Manfé señala que a veces se reemplaza el encargado por el tótem de seguridad (persona que vigila desde la pantalla, aunque no está físicamente presente), pero “es solo cuestión de seguridad, no limpia, ni recibe los pedidos ni asiste en caso de una emergencia”, explica el broker.

5) Algunos must antes de firmar la compra

Aunque puede resultar de común conocimiento, a veces se da poca importancia a la buena presentación en fotos y videos de la propiedad en los portales. Además, la tasación es algo esencial para lograr hacer una venta efectiva. “El 70% de las propiedades que no se venden se dan por un mal asesoramiento y a que están fuera del valor del mercado”, reflexiona Manfé.

Por su parte, Migliorisi sugiere no firmar ninguna documentación hasta no tener chequeado en un 100% la sanidad de los títulos. “Uno puede hacer el boleto de compraventa y si el título es inoficioso, ya sea porque hubo sucesiones que no estuvieron correctamente diagramadas o porque cuenta con edificaciones sin las correspondientes autorizaciones, retrotraer la compra es muy complejo”, explica el broker. Es fundamental, por tanto, antes de firmar cualquier papel, revisar que las superficies no estén fuera de plano, no haya construcciones sin autorización o herencias mal gestionadas.

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