Cuánto revalorizará la zona el nuevo barrio que se construirá en la ex Ciudad Deportiva de Boca

La semana pasada, la empresa IRSA presentó en conferencia de prensa un nuevo proyecto inmobiliario y urbanístico llamado Costa Urbana. El nuevo trazado tiene el potencial de tener un impacto como no se ha visto desde la explosión de Puerto Madero. Son más de 70 hectáreas ubicadas en un terreno en el que alguna vez se proyectó la Ciudad Deportiva de Boca, un área contigua a la Reserva Ecológica y pegada a Puerto Madero, el barrio más joven (y caro) de la ciudad. A orillas del río, la ubicación es geográficamente estratégica y estéticamente inmejorable, además de haberse visto sumamente beneficiada por la descompresión del tráfico que hizo posible el Paseo del Bajo. Después de 30 años en desuso, la empresa que lidera Eduardo Elsztain llegó a un acuerdo con el Gobierno de la ciudad para desarrollar la zona, en un convenio que debe ser aprobado por la Legislatura.

El terreno, llamado Solares de Santa María, está en desuso desde hace más de 30 años. Si bien IRSA compró el predio por US$50 millones, en 1997, hasta el momento no ha podido desarrollarlo ya que la normativa vigente sólo permite usos deportivos y construcciones de hasta 12 metros de altura. Ahora, el Gobierno de la ciudad dio luz verde a la iniciativa de urbanización: cerró un acuerdo que se consolidará en un convenio urbanístico con la empresa, que posteriormente será tratado en la Legislatura porteña, en donde se aprobaría sin contratiempos. De esta forma, IRSA tendrá la posibilidad de construir una urbanización de 237.904 metros cuadrados de viviendas, oficinas, locales gastronómicos y espacios recreativos a la vera del Río de la Plata. Un dato clave es que como contraprestación, la Ciudad obtendrá el 67% de la superficie total del predio, es decir 478.276 metros cuadrados, que se convertirán en un espacio verde y público. Además, la empresa deberá hacerse cargo del mantenimiento y conservación del parque público por 10 años, y de las obras de infraestructura necesaria para la urbanización de la zona, entre otros compromisos.

Se trata de una zona con inmenso potencial inmobiliario. Pegada al Dique 1 de Puerto Madero, el área podría ser no solo una suerte de extensión del barrio más joven y cotizado de la ciudad, en el que el metro cuadrado ronda los US$5300, sino también un nexo entre el microcentro y el sur porteño. A orillas del río y contigua a la Reserva Ecológica, será un nuevo avance de urbanización pública-privada hacia el sur de la ciudad, en una zona históricamente desaprovechada que actualmente crece a pasos agigantados. Con la Avenida España como extensión de la Avenida Costanera, el área quedará plenamente integrada al tejido urbano, y se estima que podrían vivir allí unas 15.000 personas, con 6000 unidades de vivienda. Además de las 35 hectáreas de parque público, habrán dos kilómetros de paseo peatonal y 4,2 kilómetros de paseo costero para bicicletas.

Si el proyecto se concreta en las dimensiones con las que se lo planea, podría tener un impacto positivo en el sur de la ciudad, a partir de la llegada de residentes, consumidores, fuentes de trabajo y servicios. “Buenos Aires tiene un potencial de crecimiento enorme en diversas zonas, específicamente en áreas donde no hay tanta oferta inmobiliaria pero sí hay infraestructura”, explica Leonardo Rodríguez Nader, CEO de la desarrolladora CMNV. El sur, particularmente, cumple con esas características. A lo largo de los años, la zona fue beneficiada por obras y mejoras que impactaron en el históricamente pesado tráfico en el área, transformando drásticamente la accesibilidad. “El Metrobus del Bajo, el Paseo del Bajo, el reacondicionamiento del Parque Lezama, unos años antes la mudanza del Ministerio de Desarrollo Urbano en lo que era la fábrica de Canale”, enumera Rodríguez Nader. Son mejoras que ya generaban impacto positivo, pero por la falta de tradición inversora no tenía un correlato inmobiliario. Eso empezó a cambiar, y aparecieron quienes aprovecharon las oportunidades. “La posibilidad de tener infraestructura mejorada permite que la gente se anime a vivir en esos lugares, zonas que antes eran más de galpones, depósitos, o uso industrial”, explica el desarrollador, quien actualmente construye Astillero Catalinas Sur, un complejo residencial apto para oficinas de entre 150 y 180 unidades, en el que el metro cuadrado cotiza en los alrededores de los US$2800. El desarrollo, ubicado sobre la calle Azopardo, a la altura del final del Dique 1 de Puerto Madero y a dos cuadras del Parque Lezama, es uno de tales emprendimientos: “Cuando arrancamos con el proyecto nos costaba explicar la zona. Dónde es, cómo llegar. Pero la realidad es que el potencial es enorme, la conectividad muy buena, el patrimonio urbano en los alrededores, excelente. Faltando aproximadamente un año y medio de obra, llevamos casi el 80% vendido, con un precio que se defiende muy bien”, explica.

“La ciudad tiene una gran ventaja con respecto a otras grandes urbes del mundo: la capacidad de crecer aprovechando áreas que están muy próximas a un centro neurálgico, como es el microcentro. En otras ciudades no hay tierra que lo haga posible”, explicaron desde IRSA. Rodrigo Fernández Prieto, titular de la desarrolladora homónima y con diversos emprendimientos en Puerto Madero, coincidió: “Es un área con un tejido urbano interesantísimo”.

El desembarco del megaproyecto de IRSA, además, llega en línea con la saturación del desarrollo inmobiliario de Puerto Madero. La escasa disponibilidad de tierra en el área, además de sus estrictas normas de zonificación, provocan que el desarrollo haya pasado a ser sumamente controlado, y por ende que la construcción de nuevos emprendimientos y oferta de unidades se vea limitada en cantidad. “A Puerto Madero le quedan pocas hectáreas y posibles proyectos, a lo sumo hay margen para cinco o seis en todo el barrio. Es muy poco en relación a la cantidad de gente que vive allí”, explicó Fernández Prieto. El proyecto de Costa Urbana, según el desarrollador, es todo ganancia para la zona. “No compite con Puerto Madero y no generará una caída en los precios, para nada. Traerá capitales de todo el país a la zona Centro-Sur de la ciudad”, se entusiasmó. Rodríguez Nader agregó: “Las propuestas que se suman a determinadas zonas agregan valor. En general, es más fácil defender valores pero también traccionar desarrollos cuando hay varios proyectos y no uno solo”.

Crecer hacia el Sur

Si bien la zona Sur venía creciendo de manera considerable y sorprendente, Rodríguez Nader afirma que ha sido afectada por la crisis que golpea al sector inmobiliario. “El contexto de los últimos años le jugó en contra. El área venía posicionándose bien y tomando impulso, pero las épocas de crisis afectan especialmente a zonas que no están consolidadas. El mercado se ralentiza y a veces paraliza, y ese impulso queda en stand by. Sin embargo, yo creo que ahora surge una oportunidad hacia adelante. Está la infraestructura y además ha quedado probado que la zona es buena, vale”, explica. El desembarco de Costa Urbana podría apuntalar esa recuperación, sobre todo teniendo en cuenta que lo hará con una oferta diversa y no únicamente residencial, en línea con el concepto de moda en el urbanismo, la idea de una ciudad en la que todos los servicios están a 15 minutos de distancia.

“La zona Sur necesita la mixtura de usos, como en la mayoría de las grandes ciudades del mundo. Luego de la pandemia, el microcentro quedó prácticamente abandonado justamente por depender casi exclusivamente del uso de oficinas, por no ofrecer otras cosas. Por supuesto, un desarrollo de este tipo lleva tiempo y requiere de la colaboración entre el sector público y el privado”, desarrolla Rodríguez Nader.

Fernández Prieto, por su parte, destacó que proyectos de esta índole revalorizan la ribera porteña, una cualidad aparentemente desestimada por los trazados urbanos en Buenos Aires. “Hay que dejar de darle la espalda al río, empezar a poner en valor, con emprendimientos inmobiliarios, comerciales y gastronómicos, a la zona del Río de la Plata. Es calidad de vida para porteños y ciudadanos del AMBA. El país y la ciudad necesitan inversiones de este tipo”, precisó.

Por último, el desarrollador destacó que Costa Urbana tiene el potencial no solamente de revalorizar y consolidar áreas con cotizaciones estables o altas, sino también de derramar hacia regiones más desfavorecidas. “Esto puede ser el puntapié inicial para que el día de mañana se siga desarrollando todo un área que queda muy pendiente. Isla Demarchi, La Boca, toda la zona del Riachuelo Este emprendimiento roza todo eso”, concluyó.

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