¿Qué conviene?: pagar la cuota del crédito hipotecario o seguir alquilando

En el complejo laberinto de decisiones financieras, donde el sueño y las oportunidades de tener la casa propia siguen siendo muy difíciles de conseguir, distintos bancos ingresaron al complejo universo del mercado inmobiliario, ofreciendo oportunidades para acceder a una vivienda mediante crédito hipotecario. Por lo que, muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿es mejor pagar la cuota de un crédito o seguir alquilando? Esta disyuntiva se agudiza con la vuelta de los créditos UVA en la Argentina, una opción de financiamiento que generó tanto esperanza como preocupación en los años en los que estuvo activo.

Los créditos hipotecarios ajustados por UVA surgieron en abril 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia. La principal característica de estos préstamos es que la cuota se ajusta por la inflación, lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo, pero que con una economía caracterizada por altos índices, el riesgo de aumentos es significativo a lo largo del tiempo. “Desde su comienzo y hasta la actualidad, la UVA creció casi 64 veces su valor y las cuotas iniciales fueron del 25% de los ingresos del tomador, pero luego, por la alta inflación, llegó a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Pero, a su vez, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”.

Actualmente, ya son 21 las entidades que lanzaron sus nuevas líneas de créditos, luego de cinco años de la casi inexistencia de los mismos. “Esta noticia es una muy buena señal de que nadie quiere quedarse afuera del mercado y que los bancos apuestan fuerte a la normalización de la economía”, analiza Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, quien recientemente lanzó el libro El sueño de la casa propia.

Además, el economista agrega que la inclusión de bancos privados significa que las entidades financieras comenzaron a competir por ofrecer las mejores tasas, lo que se traduce en cuotas más accesibles a pagar. La competencia entre bancos significa no solo tasas más bajas, sino también una mayor variedad de opciones y flexibilidad para los posibles tomadores de préstamos.

En este contexto, las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 9,5%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope. En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, con una única entidad, y el Banco de Córdoba (Bancor), que presta el 100% con un tope de $90 millones. Los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.

La situación del mercado de alquileres

Paralelamente, el mercado de los alquileres en la Argentina también sufrió cambios significativos en el último tiempo, luego de que se derogara la ley -el 29 de diciembre de 2023-, que llevó a que se modificaran las reglas del juego:

• Aumento de la oferta: las publicaciones de propiedades en alquiler aumentaron un 190% en lo que va del año, según datos del Colegio Inmobiliario.
• Desaceleración del incremento de los precios: los valores de publicación dejaron de subir por encima de la inflación. En junio, por ejemplo, los alquileres subieron un 2,2% y en mayo 2,3% mientras que la inflación fue del 4,2% en el mismo mes junio aún no se conoció el dato).
• Nuevas condiciones contractuales: ahora hay libertad entre las partes que suelen cerrar contratos por dos años, en pesos, y con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

A pesar de estos cambios, el incremento en los precios de publicaciones en los principales portales inmobiliarios llegó al 34% en el primer semestre. En números concretos, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $391.910 por mes, un dos ambientes se puede alquilar por $449.915, mientras que un tres ambientes lo hace por $601.830, de acuerdo a los datos de Zonaprop de junio.

Ahora, en medio de este panorama, surge la eterna pregunta: ¿me conviene pagar una cuota de un crédito o seguir pagando un alquiler?

La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento en CABA

La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, si no también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (20 o 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda. ¿Qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna?.

En casos concretos, tomando un crédito hipotecario UVA -con una tasa promedio del 5,5% a pagar a 30 años-, y un alquiler en la ciudad de Buenos Aires, un ejemplo sería así: una familia adquirió un crédito UVA de $100.000.000, para la compra de un departamento promedio de dos ambientes y 40 m² en Palermo, que cuesta US$125.000 (alrededor de $125.000.000), por lo que tuvo que tener de ahorro inicialmente US$25.000 (el 25% del valor de la vivienda que solicita el banco). En este caso, el valor de la primera cuota sería de $567.789, y se ajustará mensualmente por la variación de la inflación.

En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Palermo (el segundo más caro de la ciudad), implica un alquiler mensual alrededor de los $505.329, es decir, un 12,36% menos que la cuota del crédito. Aunque, en esta ocasión, también el ajuste será por inflación, pero cada tres o cuatro meses dependiendo el contrato firmado.

Otro caso, utilizando el mismo monto a pedir, se puede ver reflejado en la compra de un tres ambientes en Caballito. En esta zona, el valor de un alquiler de similares características, ronda los $588.100, un 3,45% más que el valor de la cuota del crédito.

Entonces, ¿qué conviene más?

La respuesta a esta pregunta depende de varios factores:

• Capacidad de pago y estabilidad laboral: si se cuenta con un ingreso estable que permita afrontar las cuotas crecientes de un crédito UVA, puede ser una buena opción para asegurarse una vivienda propia a largo plazo. Sin embargo, en situaciones de inestabilidad laboral, el alquiler ofrece mayor flexibilidad, principalmente porque los contratos son a corto plazo.
• Tolerancia al riesgo: los créditos UVA implican un riesgo inflacionario que no todos están dispuestos a asumir. Aquellos que prefieren certezas pueden inclinarse por el alquiler, a pesar de sus incrementos.
• Objetivos a largo plazo: comprar una vivienda implica un compromiso a largo plazo. Alquilar, en cambio, puede ser más conveniente para quienes buscan no vivir por mucho tiempo en un mismo lugar o no quieren asumir deudas a largo plazo.

Los datos muestran que, en muchos casos, las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios pueden ser superiores, comparables o incluso inferiores a los costos de alquiler, especialmente si se considera la posibilidad de obtener tasas preferenciales siendo cliente del banco.

La decisión final dependerá de las circunstancias particulares de cada persona o familia, su situación financiera y sus objetivos a largo plazo. Evaluar cuidadosamente ambas opciones y, de ser posible, asesorarse con un experto financiero, es fundamental para tomar la mejor decisión en este escenario incierto.

Qué pasará con el mercado de alquileres con la competencia del crédito

Fuentes consultadas por LA NACION aclaran que si hubiera mantenido la anterior ley de alquileres el efecto hubiera sido inmediato pero hoy con mayor libertad para establecer las condiciones de los contratos y una mejora en la rentabilidad anual que ronda entre el 4% y 5% –en pandemia era el 2%-, los dueños no tomarán la decisión de vender el inmueble que ofrecen en alquiler: “Lo pensarán”.

En definitiva, la decisión de migrar del alquiler a la venta dependerá de cada caso y si el propietario tiene la “necesidad de sacarse de encima el inmueble” con un precio ventajoso para el comprador. “Pueden darse situaciones puntuales pero en un país con tres millones de personas que alquilan y sólo 100.000 créditos hipotecarios generados en el momento de mayor boom de los últimos 25 años que fue 2017-2018, no creo que mueva la brújula”, finaliza Rouco.

En esta línea, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, agrega que son muy pocos los dueños de los departamentos que deciden sacar sus unidades de la venta para ponerlas en alquiler. “Hoy hay mas demanda y hay propietarios que a los valores actuales prefieren no vender, ya que ven que hay un claro rebote de precios y además la llegada de los créditos generan mucha expectativa adicional”, finaliza.

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