En el actual contexto económico argentino, tanto pagar la cuota de un crédito hipotecario como seguir alquilando presentan sus desafíos y ventajas
9 minutos de lectura'


En el complejo laberinto de decisiones financieras, donde el sueño y las oportunidades de tener la casa propia siguen siendo muy difíciles de conseguir, diversos bancos ingresaron al complejo universo del mercado inmobiliario, ofreciendo oportunidades para acceder a una vivienda mediante crédito hipotecario, situación que marcó un punto de inflexión que revitalizó al sector.
Actualmente, ya son 24 las entidades que lanzaron sus nuevas líneas de créditos, luego de cinco años de la casi inexistencia de los mismos. “Esta noticia es una muy buena señal de que nadie quiere quedarse afuera del mercado y que los bancos apuestan fuerte a la normalización de la economía”, analiza Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, autor del libro El sueño de la casa propia.
La reactivación del mercado se reflejó en el aumento del número de operaciones de compraventa concretadas: en diciembre de 2024 se cerraron 7667 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, un 68,1% más que en el mismo periodo del 2023, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño que ilusionan a los referentes. De esas transacciones, casi el 15% (1130 escrituras) se realizaron con hipoteca, lo que evidencia la influencia de los nuevos créditos en la actividad del mercado.
Sin embargo, tras un inicio prometedor, en el que el 2024 cerró con US$830 millones en créditos hipotecarios UVA otorgados, de los cuales US$240 millones corresponden a diciembre -el máximo desde mayo de 2018, cuando fueron US$445 millones-, de acuerdo a datos aportados por la consultora Empiria en base al Banco Central de la República Argentina (BCRA) y al Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC); el fin del año pasado marcó un freno en la cantidad de préstamos otorgados.
Este cambio responde a que 12 bancos ajustaron sus condiciones incrementando principalmente la Tasa Nominal Anual (TNA) y, en algunos casos, acortando los plazos o modificando los montos a otorgar. Con estas subas, en promedio las tasas se ubican en el 7,4%, cuando antes eran de 5,5%. “Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) del 20% en un crédito a 25 años”, explica el economista Federico González Rouco.
La pregunta que surge ahora es si la suba de tasas continuarán afectando el mercado hipotecario en 2025 o si los bancos optarán por mantener condiciones más accesibles para sostener la recuperación. En un contexto inflacionario, donde los UVA representan la única opción viable, la evolución de las tasas será clave para determinar el futuro del sector.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que “en el monto de la cuota de un crédito hipotecario va a impactar más la tasa que ofrece el banco que el plazo en el que se solicite”. Esto significa que las subas de tasas hacen que los préstamos sean menos accesibles para quienes buscan financiación en la compra de su casa propia. Por lo que, mientras más baja sea la tasa, “más barato” es el préstamo.
A partir de tasas menores, califica más gente, pero, al subir la tasa, aumenta el filtro inicial. Esto es así porque para acceder a un crédito hipotecario se debe considerar que la cuota inicial no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar, aunque en algunos bancos, la relación cuota-ingreso puede ser del 30%. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso demostrable mayor. Este punto es el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder.
En este contexto, las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 14%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope. En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.
Los créditos hipotecarios ajustados por UVA surgieron en abril 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia. La principal característica de estos préstamos es que la cuota se ajusta por la inflación, lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo, pero en una economía con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es alto. “Los que tomaron un crédito UVA en aquella primera etapa, por la alta inflación, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Pero, a su vez, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”. Por lo que, muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿conviene comprar una vivienda con crédito o seguir alquilando?
La situación del mercado de alquileres
Paralelamente, el mercado de los alquileres en la Argentina también sufrió cambios significativos en el último tiempo, luego de que se derogara la ley -el 29 de diciembre de 2023-, que llevó a que se modificaran las reglas del juego, tales como:
- Aumento de la oferta: las publicaciones de propiedades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires crecieron más de un 190% en todo el 2024, según datos del Colegio Inmobiliario porteño.
- Desaceleración del incremento de los precios: los aumentos de los valores de publicación en los principales portales inmobiliarios se desaceleran mes a mes. De hecho, los precios de publicación de los departamentos en alquiler que se publicaron en enero en la ciudad de Buenos Aires registraron el menor incremento interanual desde julio de 2020: es decir, en los últimos 12 meses el acumulado llegó al 39,7%, según datos de Zonaprop. De acuerdo al reciente relevamiento, el precio medio publicado aumentó 2,8% en enero con respecto al mes anterior y se ubica por debajo del Índice de Precios al Consumidor de la ciudad: que registró en diciembre 2024 una variación mensual del 3,3% con relación al mes anterior (el último dato relevado).
- Nuevas condiciones contractuales: ahora hay libertad entre las partes que suelen cerrar contratos por dos años, en pesos, y con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
En números concretos, un departamento de un ambiente y 40 m² se alquila por $474.633 por mes; uno de dos ambientes y 50 m² lo hace por $566.025; mientras que el de tres ambientes y 70 m² se encuentra publicado por $761.505, en promedio.
Ahora, en medio de este panorama, surge la eterna pregunta: ¿me conviene pagar la cuota de un crédito o seguir pagando un alquiler?

La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento en CABA
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda. ¿Qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna?
En casos concretos, tomando un crédito hipotecario UVA -con una tasa promedio del 6,5% a pagar a 30 años-, y un alquiler en la ciudad de Buenos Aires, un ejemplo sería así: una pareja adquirió un crédito UVA por $109.781.250 para la compra de un departamento promedio de dos ambientes y 40 m² en Palermo, que cuesta US$125.000 (alrededor de $137.500.000, tomando un dólar a $1171), por lo que tuvo que tener de ahorro inicialmente US$31.250 (el 25% del valor de la vivienda que solicita el banco). En este caso, el valor de la primera cuota sería de $693.892, y se ajustará mensualmente por la variación de la inflación.
En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Palermo (el segundo más caro de la ciudad), implica un alquiler mensual alrededor de los $610.098, aproximadamente un 12% menos que la cuota. Aunque, en esta ocasión, también el ajuste será por inflación, pero cada tres o cuatro meses dependiendo el contrato firmado.
Otro caso, utilizando el mismo monto a pedir, se puede ver reflejado en la compra de un tres ambientes en, por ejemplo, Paternal. En esta zona, el valor de un alquiler de similares características, ronda los $721.900, un 4% más que el valor de la cuota del crédito.

Entonces, ¿qué conviene más?
La respuesta a esta pregunta depende de varios factores:
- Capacidad de pago y estabilidad laboral: si se cuenta con un ingreso estable que permita afrontar las cuotas crecientes de un crédito UVA, puede ser una buena opción para asegurarse una vivienda propia a largo plazo. Sin embargo, en situaciones de inestabilidad laboral, el alquiler ofrece mayor flexibilidad, principalmente porque los contratos son a corto plazo.
- Tolerancia al riesgo: los créditos UVA implican un riesgo inflacionario que no todos están dispuestos a asumir. Aquellos que prefieren certezas pueden inclinarse por el alquiler, a pesar de sus incrementos.
- Objetivos a largo plazo: comprar una vivienda significa un compromiso a largo plazo. Alquilar, en cambio, puede ser más conveniente para quienes buscan no vivir por mucho tiempo en un mismo lugar o no quieren asumir deudas por varios años.
Los datos muestran que, en muchos casos, las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios pueden ser superiores, comparables o incluso inferiores a los costos de alquiler, especialmente si se considera la posibilidad de obtener tasas preferenciales siendo cliente del banco.
La decisión final dependerá de las circunstancias particulares de cada persona o familia, su situación financiera y sus objetivos a largo plazo. Evaluar cuidadosamente ambas opciones y, de ser posible, asesorarse con un experto financiero, es fundamental para tomar la mejor decisión en este escenario incierto.

Otras noticias de Créditos hipotecarios
- 1
Alquileres: cuáles son las nuevas condiciones bajo las que se firman los contratos hoy
- 2
Historias: fue basquetbolista, se convirtió en emprendedor y da su fórmula para vender departamentos en 10 minutos
- 3
Le ofrecieron US$50 millones por su casa pero no quiere venderla
- 4
La casa de los espíritus: la verdadera historia de la mansión que fue sede de varias embajadas
Últimas Noticias
Ahora para comentar debés tener Acceso Digital.
Iniciar sesión o suscribite