Propiedades : qué conviene hacer: ¿vendo, alquilo con contrato tradicional, temporario o la dejo vacía?
Luego de la salida al mercado de los créditos hipotecarios UVA y del DNU de Javier Milei, el mercado inmobiliario se reconfigura y las decisiones a tomar para sacar la mayor ventaja también cambian
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Soledad Balayan
Durante el 2021 recibía muchas consultas de propietarios sobre cual era la mejor decisión bajo la nueva ley de alquileres: ¿vendo, alquilo o lo dejo vacío? En aquel momento, mucha gente que tenía un departamento no estaba convencida de vender su inmueble, ya que consideraba que los precios de venta estaban muy bajos respecto a los valores por los que había adquirido esa propiedad.
Por otro lado, la alternativa de alquiler a tres años con ajuste anual por IPC y otras condiciones (impuestas por la ley de alquileres), no era muy convincente tampoco. Quienes eligieron esa alternativa se vieron bastante perjudicados por el alto nivel de inflación de los últimos dos años y la imposibilidad de rescindir ese contrato.
Otra alternativa atractiva para algunos, observando la gran vuelta del turismo pospandemia y la posibilidad de percibir alquiler en dólares, era equipar el inmueble y alquilarlo de forma temporaria, ya sea por Airbnb o por período de tres meses.
Las reglas del juego cambiaron totalmente a partir del 2024. El DNU permite contratos entre partes con flexibilidad nunca vista. Con la posibilidad de publicar en pesos o dólares, con períodos que pueden ser de 6 meses, un año o dos por ejemplo, y alternativas de ajustes en los precios (distintos períodos o índices).
Al mismo tiempo la actividad inmobiliaria de compraventa se encuentra más dinámica, incluso con leves subas de precios de cierre haciendo un poco más atractiva que antes la alternativa de venta.
La competencia se hizo muy fuerte en el segmento de alquileres temporarios sumado al efecto de la una baja demanda por un reacomodamiento de tipo de cambio: estábamos muy baratos en dólares y ahora se están ajustando nuevamente los precios.
Casi cinco meses después de la vigencia del DNU, evidenciando el interés de los propietarios por alquilar, nos encontramos con una gran competencia (mucha oferta) en el segmento de alquiler tradicional. En abril 2024, la cantidad de avisos de departamentos en alquiler en CABA tocó techo histórico, superando los 14.000 avisos disponibles.
Por otro lado, recientemente se suman 12 bancos a ofrecer créditos hipotecarios UVA, abriendo una alternativa más de competencia al segmento alquiler. Algunos se están preguntando: para qué seguir alquilando a precios altos, ajustados por inflación, si cuento con ahorros, un buen salario y estabilidad laboral y tengo la posibilidad de acceder a un crédito con una cuota levemente mayor a lo que pago de alquiler? En poco tiempo sabremos cuanta gente del aluvión de consultas por estos créditos pudo realmente acceder con su salario y se animó a esta alternativa.
Ante este nuevo panorama, qué es más conveniente en este momento si dispongo de un inmueble: ¿venderlo o publicarlo en alquiler Como siempre digo es una decisión muy personal y no hay fórmulas mágicas, porque la clave para tomar la decisión es siempre el costo de oportunidad que enfrenta cada uno ante esa decisión.
Si se necesita el dinero para una alternativa superadora, o para saldar una deuda que no lo deja dormir, vender es una excelente opción en este momento ya que hay una demanda activa. Adicionalmente la oferta de inmuebles en venta viene cayendo, por lo que la competencia se está achicando.
Si la idea es conservar el inmueble unos años para ver si mejora aun más el panorama y vender más adelante, al mismo tiempo puedo prescindir del dinero de la venta y me es conveniente recibir la renta ajustada por inflación, ponerlo en alquiler tradicional con un contrato de 2 años ajustado por inflación, es una alternativa interesante.
Probablemente no sea el mejor momento para amoblar y equipar un departamento y volcarlo al alquiler temporario ahora. Si esa inversión ya se hizo, puede ser conveniente seguir en el juego, ya que probablemente la demanda de temporarios eventualmente repunte. Por supuesto habrá que hacer los números nuevamente, estimar la vacancia y la renta esperada de los próximos meses para ver si sigue siendo una buena alternativa de inversión.
Ventajas del DNU
A diferencia de los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres, vender un inmueble con un contrato celebrado bajo un DNU vigente es mucho más sencillo, incluso si el inmueble está alquilado. Vender una propiedad con un contrato de dos años ajustado por inflación (sería el caso en que el dueño vende la propiedad a un comprador y, además de otorgar la propiedad, cede el contrato de alquiler al nuevo dueño. Mientras siga vigente el contrato de alquiler, el nuevo propietario no lo puede habitar) es una alternativa interesante para los inversores, ya que tiene demanda. Sin embargo, esto no ocurre de manera tan sencilla con los contratos ajustados anualmente según el Índice de Contratos de Locación (ICL) bajo la Ley de Alquileres, ya que en la mayoría de esos casos, la rentabilidad no es atractiva. Dependerá mucho de cuánto tiempo falte para la finalización del contrato.
Existen otros factores que influyen en la decisión, entre los cuales se encuentran los costos actuales de mantener un inmueble vacío, como las expensas, los impuestos y los servicios de luz y gas, que han aumentado considerablemente en los últimos meses. Además, juega un rol muy importante el costo no monetario, es decir, el costo emocional que implica cada alternativa.
En términos generales, podemos concluir que, dadas las circunstancias actuales del mercado, cualquiera de las alternativas, ya sea vender o alquilar, es mucho más favorable hoy bajo el DNU que con la ley de alquileres hace dos años.
La autora es licenciada graduada de Economía Empresarial de la Universidad Torcuato Di Tella, titular de Maure Inmobiliaria y Coordinadora del ROI
Por Soledad Balayan
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