Punto por punto: cómo es el modelo de contrato de alquiler que se descarga gratis de la web de la Ciudad

En un mercado con baja oferta y precios que aumentan mes tras mes, conseguir un lugar donde vivir que cumpla con los requisitos esenciales es prácticamente una hazaña. Quienes superan ese desafío y lo encuentran, tienen por delante otro que es aún más importante: firmar un contrato que incluya todas las condiciones acordadas con el propietario. En la Ciudad de Buenos Aires, más de 95.000 personas (20% de los inquilinos porteños) usaron como referencia un modelo de escrito difundido por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC). Este documento es una herramienta más que la Ciudad provee a los inquilinos y también a los propietarios que quieran hacer uso de esta opción.

El modelo de contrato tiene 19 cláusulas que fijan los compromisos entre locador y locatario desde la fecha en la que se firma el acuerdo y por los siguientes 36 meses, que es el plazo mínimo fijado por la Ley de Alquileres (27.551). Allí también se establece el monto que deberá pagar mensualmente el inquilino durante el primer año. Al cumplirse ese lapso, la cuota se actualizará de acuerdo al Índice de Contratos de Locación (ICL), que elabora el Banco Central.

En el contrato, se fijan las fechas en las que el inquilino deberá pagar el alquiler y también el medio por el que lo hará. Se puede acordar que, en caso de atraso en depositar el alquiler, se cobre un interés moratorio, aunque no es obligatorio. En el supuesto de hacerlo, la recomendación del IVC es que sea equivalente a la tasa activa por plazo fijo en el Banco de la Nación Argentina. Otra cláusula que es opcional es establecer la intransferibilidad del contrato: es algo que puede consensuarse o no entre las partes.

Una cláusula del escrito se reserva para dejar asentado el tipo de garantía elegida por el inquilino (garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o recibo de sueldo), de las cuales debe elegir dos para ofrecerle al locador, quien debe aceptar una de ellas. Aunque las obligaciones del propietario y del locatario se establecen en el Código Civil, en los contratos se pueden sumar otras que se acuerden entre ambos. Por ejemplo, es común agregar la transferencia de la titularidad de los servicios, para no generarle deudas al dueño del inmueble.

Si bien no es obligatorio pedir depósito en garantía, en la práctica es algo que siempre ocurre. Por ley, lo máximo que puede pedir el propietario es un mes de depósito al valor del primer monto del alquiler. Sin embargo, Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señala que los locadores pueden incluir una cláusula que establezca que un tercero acreciente el depósito de garantía, ya sea un familiar o amigo del inquilino e incluso el fiador, ya que la disposición legal imperativa rige solo entre locador y locatario y no respecto de terceros.

“Si un alquiler cuesta $30.000 por mes, el inquilino da en depósito de ese monto al locador. Supongamos que se rompe un aire acondicionado, que sale alrededor de $100.000... esa suma el depósito no la cubre”, plantea el especialista en diálogo con LA NACION. “Por eso, en los contratos de vivienda, ya que en lo comerciales no existe ningún límite, es aconsejable incluir una cláusula para acrecentar por un tercero, el depósito”, indica.

Un punto muy importante en los contratos de locación es el inventario del inmueble, que puede realizarse en otro instrumento y adjuntarse como un anexo. La clave es que contemple el estado de conservación de todas las partes del inmueble: desde la pintura en las paredes y aberturas, pasando por los pisos y los revestimientos hasta la grifería y los muebles de cocina. En este sentido, Abatti aconseja también “sacar fotografías, firmarlas y agregarlas como anexo. Además, poner en algunos casos el valor de reposición de los elementos. Por ejemplo, si se rompe un calefón y hay que reemplazarlo, colocar el costo en dólares (la cantidad necesaria de pesos para comprar cierta cantidad de dólares). Es práctico incluir el precio aproximado de cada cosa para evitar discusiones sobre los valores. Los contratos deben evitar el conflicto y llegado el caso, que un juez pueda decidir rápidamente sobre el tema”, explica.

Además, en la cláusula en la que se establece que todas las reparaciones para mantener el estado de funcionalidad del inmueble corren a cargo del locador, recomienda determinar cuáles son urgentes y cuáles no. “El artículo 1201, reformado por la nueva ley, establece que las reparaciones urgentes originadas por cualquier causa no imputable al inquilino, si no las efectuó el locador dentro de las 24 horas de notificado, las puede hacer el inquilino a costa del propietario. Para poner un ejemplo, en una casa, una gotera sobre la cama es urgente, pero en el quincho no”, define. “Lo que se puede hacer es convenir que sea el corredor inmobiliario quien determine si la reparación es urgente o no. En la propiedad horizontal, conviene que sea el administrador del consorcio del edificio quien lo establezca y, si hay que reparar algo, que indique quién lo debe hacer, ya que muchas reparaciones deben ser realizadas a cargo del consorcio”, indica.

También señala que, en los contratos, aconseja incluir una cláusula estableciendo que, en caso de tener que llevar a cabo reparaciones a cargo del locador y que realice el locatario, que superen el monto mensual del alquiler, se descuenten en tres o cuatro cuotas de los alquileres que percibe el propietario. “Es que, por ejemplo, si en el inmueble de un locador jubilado, cuyo principal ingreso es la renta, se produce una avería cuya reparación supere el monto del alquiler, esa persona no cobraría durante varios meses. Por eso, es aconsejable poder incluir que ese descuento se haga en cuotas”, explica.

El mínimo estipulado para rescindir el contrato por falta de pago es de dos meses y eso también se contempla en el escrito. Además, se puede agregar una cláusula de rescisión anticipada. Una vez transcurridos los primeros seis meses, si el inquilino decide no continuar en ese inmueble antes del primer año, debe abonarle al dueño del mismo una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler. Después de ese plazo, solo paga un mes. En caso de avisar con tres meses de anticipación, la multa no se cobra.

Al vencerse el contrato, el inquilino debe devolverle las llaves al propietario y firmar un acta de entrega, a menos que tres meses antes del vencimiento del acuerdo ambos decidan prorrogar o renovar el mismo. El escrito modelo también incluye una cláusula que establece que, por ley, el contrato debe estar registrado en la AFIP dentro de los primeros 15 días de haberlo firmado.

El último ítem que añade Abatti y que aconseja sumar en los contratos tiene que ver con las notificaciones, que por ley pueden efectuase en un domicilio electrónico (no es obligatorio). Aunque afirma que está bien en la mayoría de los casos, asegura que, para cuestiones fundamentales como las intimaciones por falta de pago o de entrega del inmueble, lo recomendable es realizarlas por carta documento u otro medio fehaciente, ya que en caso de juicio la prueba de una notificación por correo electrónico requiere de una compleja y costosa pericia informática y, en cambio la carta documento se prueba con un simple oficio al correo .

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