Propiedades: un desarrollador “le encontró la vuelta” y financia departamentos en pesos a 30 años

El mercado inmobiliario arde por la oferta de créditos hipotecarios que sacudió al sector en los últimos meses y los desarrolladores no quieren quedarse afuera de esa apuesta. En ese contexto, un developer se anima a financiar la compra de un departamento en pozo, pagándolo en cuotas de acá a 30 años. ¿De qué forma?

La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía -que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.

Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo. Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se escrituran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos en provincia.

En ese contexto, surge la propuesta de esta desarrolladora, que permitirá comprar departamentos en pozo con crédito: poniendo un anticipo que va del 20 al 25%, las unidades se pueden adquirir en cuotas de hasta 30 años.

Las propiedades pueden abonarse en pesos, dólares e incluso cripto. A diferencia de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos, que se ajustan mes a mes por UVA, los departamentos de estos proyectos se van actualizando mensualmente por el índice CAC (establecido por la Cámara de la Construcción, que contempla el aumento del costo de la mano de obra y de los materiales) más una tasa nominal anual que va desde el 7%, según el proyecto, tiempo de entrega y otras características. Un dato interesante es que el ahorro inicial con el que se debe contar, que es entre el 20% y 25% de la propiedad dependiendo de la unidad y del proyecto, puede pagarse en tres partes, en un período de dos años.

De esta forma, si se baja a un ejemplo concreto de acá a 30 años y de unidades que vende la desarrolladora, por ejemplo, en el proyecto que construye en la calle Nahuel Huapi al 5200, se podría adquirir un monoambiente de 35 m² con un anticipo de US$ 29.000, pagando cuotas iniciales de $700.000 (que luego se actualizan por CAC). También se podría acceder a un dos ambientes de 57 m² con un anticipo de US$ 45.000 y cuotas mensuales de $950.000.

Mientras que muchos bancos ponen como requisito que los solicitantes del crédito cuenten con una relación cuota ingreso del 25%, en este caso no se exige esta condición; la desarrolladora solo cuenta con la obligación de verificar que ese dinero provenga de un ingreso en blanco.

“Tampoco se exige garantía para la adquisición de las unidades en pozo, solo el pago del anticipo”, señala Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, la desarrolladora que llevará a cabo la iniciativa.

El plazo máximo de devolución es hasta 30 años, aunque pueden ser menos: “El comprador tiene la opción de utilizar nuestro simulador para ir calculando posibilidades y achicar el plazo de financiación. También pueden ir adelantando las cuotas si lo desean, sin ningún tipo de multa y con descuentos de hasta el 50%”, aclara Tapiola.

Un dato no menor es que existe la posibilidad de pasarse en el medio a un crédito hipotecario que ofrezca un banco, si el interesado lo prefiere. De esta forma, cancela el préstamo con el desarrollador y comienza a devolverlo a una entidad bancaria. “Se hace una hipoteca sobre el departamento, escrituramos, nos cancelás a nosotros y pasás a deber al banco al que solicitás el crédito”, explica Tapiola.

¿Cómo es la fórmula del desarrollador para ofrecer préstamos hasta 30 años?

Hay una pregunta latente que surge frente a este plan de cuotas pagadas de acá a 30 años: ¿cómo lograr terminar las obras que se venden, que todavía no existen, en un país donde la inflación es constante? La fórmula de Tapiola para vender financiado en pozo consta de varias variables.

“La construcción de los proyectos empieza cuando están calzados (cuando se obtiene todo el dinero). Es por esto que realizamos un boleto ad referendum, es decir que el comprador firma un boleto, paga el anticipo y si tres meses después la desarrolladora no logró calzar la obra, se le reembolsa el dinero con intereses”, responde Tapiola y agrega: “No colocamos el primer ladrillo sin estar seguros de que vamos a poder poner el último”.

Esto lo puede hacer porque tiene varias fuentes de financiamiento: “terminamos muchas obras y esas que finalizamos tienen financiación, por lo que el dinero que sigue ingresando por obras concluidas se destina a las que están en curso”, explica el CEO de Spazios, la desarrolladora con 150.000 m² en ejecución que construye emprendimientos en la zona oeste del Gran Buenos Aires y en CABA en los barrios de Núñez, Belgrano, Villa Devoto y Caballito, entre otros.

El desarrollador señala que cuentan con varios socios estratégicos proveedores de materiales y mano de obra. Se trata de aliados grandes que canjean sus servicios o materiales por unidades (se quedan con departamentos que luego pueden vender por un valor mayor). “La obra no es que nos cuesta menos, pero financieramente está acomodada para que la gente pueda entrar en estos planes y esto se pueda lograr”, explica Tapiola.

Por último, señala que cuentan con escala, lo que les permite trabajar con menores costos. En ese sentido, explican que la desarrolladora tiene 180 personas trabajando, con un estudio de arquitectos y un corralón propio. Tercerizan poco y trabajan casi todo in-house, lo que baja los costos. Hoy el desarollador tiene proyectos que suman una inversión para los próximos tres años de más de US$150 millones.

¿Cuáles son los planes de cuotas?

Según la situación en la que se encuentre cada tomador de crédito, se puede optar por distintos planes de cuotas. Para aquellos que estén alquilando una propiedad para vivir y mientras van pagando otra en pozo en un proyecto de Spazios, tienen la posibilidad de solicitar una “cuota alquiler”: el valor que va abonando mes a mes es menor al que pagarían si se divide en los 30 años, pero una vez que la propiedad ya exista, puedan mudarse a ella y dejar de pagar el alquiler de la otra vivienda, por lo que el precio de la cuota del departamento terminado se eleva, para compensar la de menor valor que fueron abonando antes.

También existe la posibilidad de pagar una “cuota aguinaldo”, en la que se acuerda abonar menos dinero en las cuotas durante el año, pero pagar mayor cantidad de plata en los meses en los que se cobra el aguinaldo.

Para el caso de situaciones en las que el deudor tuvo una emergencia y tiene la tarjeta al rojo vivo, puede pedir pagar una cuota más baja durante 12 meses, hasta acomodarse. Una vez que finalice ese año, lo abonado mes a mes será un poco más alto, para compensar lo que no se pagó.

Por último, existe otra opción en la que se puede activar la cláusula de desempleo: en ese caso, siempre y cuando se avise, durante seis meses no se pagaría cuota. Si llegara a ocurrir el caso de que no haya posibilidad de seguir abonando, la desarrolladora devuelve el 65% de lo que el comprador invirtió. De todas formas, “pocas veces activamos esa opción, porque buscamos otras alternativas antes”, señala Tapiola y ejemplifica con el caso de una persona que se va a vivir afuera: “Si te mudás a España y no querés seguir pagando, con la plata que fuiste abonando hasta el momento, actualizada por CAC, podés acumular un valor que alcanza para acceder a una cochera y te queda un activo, o dejar de pagar un tres ambientes y pasarse a un dos, pagando una cuota más baja”, finaliza el desarrollador.

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