Propiedades: suben los precios de los departamentos en CABA por primera vez en tres años

El mercado inmobiliario arrancó el año con signos alentadores y de recuperación, especialmente en el segmento de departamentos usados.

El dato clave es que los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires aumentaron por primera vez en tres años, lo que indica un posible punto de inflexión en la vertiginosa caída que registraron los valores de venta desde 2019.

El alza interanual en los primeros 90 días del año fue del 3,6%, según los datos que se extraen del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) que se conforma con información cuali y cuantitativa de 26 inmobiliarias del mercado. El incremento marca un hito significativo, ya que es el primer dato en tres años que muestra un crecimiento contundente en los precios de cierre.

Pero tal vez la información más significativa es que los resultados preliminares del trimestre en curso confirman la tendencia: “Los datos del segundo trimestre también parecen apuntar en la misma dirección, aunque aún no están cerrados”, aclara Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima. Esto refuerza la idea de que los precios tocaron un piso y que podrían empezar a recuperarse de manera más sólida en los próximos meses.

En números, desde 2019, los valores de venta de publicación de los inmuebles acumularon una caída del 26,6% en términos nominales pero si se analiza en los reales -al que se le resta el efecto de la inflación en dólares en el mundo- la baja alcanza al 38,1% según registra el ROI.

Los expertos consideran que esta posible recuperación en el mercado inmobiliario es un tema de debate que depende de varios factores: desde la estacionalidad - es un trimestre en el que suelen cerrarse menos operaciones- hasta la heterogeneidad en los diferentes barrios y segmentos. “Por eso, este trimestre en curso será clave”, aclara Achával.

Cuál es el margen de negoaciación

Otro dato que podría anticipar el cambio de tendencia es que durante los primeros tres meses del año el porcentaje promedio de negociación fue del 7,8 por ciento, un 1,6% menos que en el último trimestre del 2022 y lejanos a las contraofertas en plena pandemia cuando alcanzaban el 12 por ciento.

“El regateo está cerca de los valores de 2019 pero aún estamos lejos del promedio histórico que fue del 5 por ciento”, detalla Balayan y comparte otro indicador que llamó la atención: el 7 por ciento de las operaciones del primer trimestre se cerraron sin margen de negociación, la mayoría de ellas propiedades con amenities y con balcón.

La disminución en el porcentaje de negociación promedio es una señal más de la posible recuperación en el mercado inmobiliario. En los últimos años, los compradores tuvieron mejores oportunidades para negociar debido a la situación económica y sanitaria. Sin embargo, a medida que la situación se estabiliza y la confianza en el mercado se fortalece, se observa una reducción en este porcentaje.

Esto significa que, aunque todavía hay margen para la negociación, las condiciones se están equilibrando gradualmente entre compradores y vendedores, lo que refleja una mayor estabilidad y confianza en el mercado inmobiliario en general.

Por otra parte, sorprendió el aumento de los vendedores con necesidad de deshacerse de su propiedad: pasó del 14% en 2019 al 35,4% en los primeros meses del 2023.

“Cuando la tasación es buena, el inmueble se muestra más, hay más interés y menos necesidad de contraoferta. El apuro ayuda a salir con un precio de mercado”, reflexiona Soledad Balayan, directora de la inmobiliaria Maure.

¿Cuáles son los departamentos más buscados?

En este contexto el mayor movimiento del posible cambio de ciclo fue registrado por los departamentos de dos ambientes, con un metraje promedio de 49m², la tipología más demandada. Representaron un 28% de las ventas, secundada por las unidades de tres ambientes con un 24%.

Por otro lado, en el caso de quienes compran una propiedad como inversión, los monoambientes de hasta 36 metros cuadrados mantuvieron una fuerte demanda: representaron al 52% de las ventas durante el mismo período. Balayan explica que el impulso de compra de propiedades pequeñas se dio por el efecto del alto margen que está dejando el negocio de alquileres temporarios.

Por otra parte, el relevamiento también indica un cambio en las preferencias de la demanda en cuanto a las comodidades y características a la hora de priorizar qué propiedad comprar. Durante el primer trimestre de 2023, el 69% de las ventas correspondieron a unidades sin cochera, lo que indica que los compradores están dispuestos a prescindir de ella a cambio de otras ventajas, como ubicación, superficie o precios más accesibles.

Además, los departamentos al frente representaron el 66% de las unidades vendidas, lo que refuerza la preferencia por una buena vista y mayor luminosidad. Por otro lado, el 69% de los departamentos vendidos tenían balcón, y un 18% contaba con terraza, lo que demuestra la importancia de los espacios al aire libre en la elección de una propiedad.

En cuanto a la antigüedad de los inmuebles vendidos, se observa que el promedio fue de 32 años, lo que indica que los compradores están dispuestos a adquirir propiedades más antiguas si cumplen con otros criterios importantes, como ubicación, dimensiones o precio.

Es relevante mencionar que durante el primer trimestre de 2023, el 73% de las ventas correspondieron a unidades sin amenities, lo que sugiere que los compradores están enfocados en propiedades con un precio más accesible y están dispuestos a prescindir de servicios adicionales que, además, incrementan sus expensas.

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