Propiedades: ¿qué pasa si aumenta el dólar y pedí un crédito hipotecario?

Frente a la escalada del dólar durante esta última semana, surge la consulta de cómo afectan los vaivenes del tipo de cambio a la hora de solicitar un préstamo para comprar una casa. ¿Conviene pedirlos?, ¿cómo puede impactar en la cuota de un préstamo una posible devaluación?

Para responder esa pregunta, lo primero que hay que tener en cuenta es que los créditos hipotecarios son otorgados al acreedor en moneda argentina, es decir, el monto se entrega en pesos. Sin embargo, para comprar el inmueble, el comprador necesitará dólares porque, en la Argentina, las propiedades se venden en dólares. De hecho, uno de los dilemas que platean los créditos hipotecarios que salieron al mercado en las últimas semanas es: si el crédito es en pesos, ¿cómo se obtienen los dólares en el momento de la escritura?

La respuesta es que el banco otorga pesos y el comprador necesita comprar dólar MEP -no puede adquirir el oficial por el cepo- para pagar la propiedad. Ese proceso exige 24 horas de parking, lo que implicaría que el día de la escritura, el vendedor del inmueble no podrá acceder inmediatamente a los dólares. Hoy, con este proceso, nadie aceptaría firmar una venta sin los dólares en la mano, razón por la que el mercado espera alguna solución.”Una salida podría ser que el Gobierno habilite la compra de dólar oficial con el impuesto PAIS para que se acerque al valor del MEP, otra es eliminar el parking y una tercera opción podría ser que el banco venda los dólares en el momento cobrando un porcentaje por el riesgo que implica absorber el parking”, propone el economista Federico González Rouco.

Pero más allá de ese proceso, quien está pensando en sacar una línea puede abrumarse por la escalada que tuvo el dólar blue en los últimos días. En números, el dólar blue se negocia a $1275 para la venta, lo que implicó un aumento diario de $45 (+3,7%) y una suba total de 13,8% en lo que va de la semana (escaló $155). Este escenario, lógicamente, afecta el monto total de préstamo que se necesitará pedir para adquirir una casa: “Ese puede ser el punto más sensible al momento de solicitar un crédito hipotecario, que no se dispare la cantidad de pesos necesarios, al momento de pagar la propiedad”, explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

“La persona que va a sacar un préstamo tiene que tener en cuenta que el proceso tarda aproximadamente dos meses”, aclara González Rouco, economista que trabaja en Empiria, la consultora económica de Hernán Lacunza, y se explaya: “si saca un préstamo con el dólar a $1000, tiene que ser consciente que probablemente esos pesos compren menos dólares en unos meses. Ese es un escenario totalmente posible”, afirma el experto. Sugiere hacer esta operación contando con algún resto, ya sea tener un poco más de ahorro del necesario o pedirle al banco un poco más de dinero del que necesita, a la hora de solicitar el préstamo, ya que “cuanto más margen inicial se pueda tener, mejor”.

En ese sentido, Rouco explica que “es clave que los bancos aceleren el tiempo de operación del crédito, de tal manera que no haya un período tan largo en el medio y se acote el margen de volatilidad del dólar”.

Gómez Picasso agrega que este punto es tan importante como la inflación: “Cuanto menos inflación haya, mayor demanda tendrán los créditos hipotecarios y, a la vez, cuanto mayor previsibilidad tengan las personas respecto al valor del dólar futuro, mayor tracción tendrán este tipo de créditos”.

De todas formas, el especialista reconoce que hay tanta necesidad de viviendas que no cree que termine siendo una variable que lleve a que la gente se retraiga; “la cantidad de solicitudes que hubo demuestran que la necesidad es inmensa”, explica.

¿Qué dólar se utilizará para este tipo de operaciones?

Para responder esta pregunta, los especialistas vuelven a poner sobre la mesa en que una economía con cepo, “hay que ver cómo se define la compra de dólares para este tipo de operaciones”. González Rouco explica que en 2019 cuando arrancó el cepo (y en el momento en que ya se habían otorgado créditos hipotecarios UVA) el Banco Central promulgó una resolución en la que establecía que hasta cierto monto y cumpliendo ciertos requisitos (como que se destine al acceso de primera vivienda) se podía acceder al tipo de cambio oficial”. De todas formas, esta resolución se eliminó a fines del 2023.

Actualmente, dado que continúa el cepo al dólar, un método para adquirir esta moneda sin recurrir al mercado informal, es a través de la compra del dólar MEP. Se trata del dólar bolsa, una modalidad financiera que permite la adquisición de bonos con pesos, para luego venderlos en dólares.

La compra y venta de dólar MEP puede realizarse a través de intermediarios financieros o directamente desde el home banking de ciertos bancos. Una vez que se tenga una cuenta en una plataforma que permita la compra de dólar MEP, se puede proceder a la compra del bono, que se venderá automáticamente al siguiente día hábil después de un periodo de “parking” establecido por la autoridad regulatoria.

Ahora bien, ese tiempo de parking (que es de entre 24 a 48 hs) corre el riesgo de que se modifique en el medio el valor del dólar. En ese caso, los especialistas señalan que será bueno prever entre las partes esta posibilidad: se deberá acordar de palabra o con un papel firmado afuera entre privados que, si el tipo de cambio varía y el préstamo en pesos con el que se pagó queda por debajo, se acordará posteriormente un arreglo.

En definitiva, no hay dudas de que será necesario definir la manera en que se harán estas operaciones, ya sea “sacando el tiempo de parking o permitiendo nuevamente el acceso al dólar oficial, ya que hasta que no surja una resolución es difícil que aparezcan los créditos, porque “el vendedor no va a aceptar pesos ni el parking”, afirma Rouco.

Por último, hay que analizar cómo impactaría en la cuota una devaluación. En este caso, el impacto que tiene en los precios una suba del tipo del cambio -pass through- podría convertirse en un problema porque genera inflación, la variable por la que se actualizan los créditos en UVA . Esto significa que las cuotas subirán, “pero la deuda representará un menor porcentaje del valor de la vivienda, analiza González Rouco. Por su parte, Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier, opina que no hay que detenerse tanto en el dólar, sino en la evolución de los salarios. Es que el impacto en el poder adquisitivo de la persona que lo tomó estará condicionado a la actualización de su salario.

En números, si bien se acorta la distancia, los sueldos siguen corriendo atrás de la inflación. En marzo tuvieron un aumento general de 10,3%, lo que los ubicó apenas abajo del 11% que arrojó el índice de precios al consumidor (IPC). En la evolución trimestral también quedaron cerca, con una suba de 45%, versus 51,6%, respectivamente, pero en la medición interanual la brecha es amplia (208% versus 287,9%). Estas cifras surgen del Índice de Salarios publicadas por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

De cara a lo que viene, la baja de la inflación a partir de abril abre la posibilidad para que los salarios reales dejen de caer y puedan iniciar un proceso de recuperación, aunque desde niveles muy bajos. La evolución de la inflación es fundamental porque determina el aumento de la cuota, pero otra variable a observar son los vaivenes que atraviesa el salario real de los ciudadanos, que desde diciembre se desmoronó un 25% respecto a la inflación. “La clave es que el salario crezca más que la inflación”, subraya González Rouco, y reconoce que hoy los sueldos están en un piso histórico, razón por la que, si la economía crece, deberían recomponerse.

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