Propiedades: qué exige el proyecto de Presupuesto para quienes quieran comprar un departamento usado con dinero blanqueado

El mercado inmobiliario se entusiasma con la posibilidad de que quienes sinceren dólares puedan comprar también propiedades usadas. Hasta ahora el dinero podía destinarse únicamente a la compra de departamentos en obras privadas en construcción con un grado de avance inferior al 50% y también a aquellos proyectos que fueron aprobados para el blanqueo del año pasado. Esto significa que, como ya pasó casi un año y medio, algunos de ellos ya fueron terminados o están por concluirse, con lo cual también es posible adquirir inmuebles próximos a entregarse.

La posibilidad de que el sinceramiento de fondos también califique para la compra de inmuebles usados surge a partir de un artículo del proyecto de Presupuesto 2023, enviado por el Ministerio de Economía a la Cámara de Diputados ayer por la noche. El texto incluye esta posibilidad pero en los inmuebles destinados únicamente como uso de vivienda propia o que se destinen al alquiler tradicional.

El proyecto es el primer paso ya que faltan varias etapas para poder efectivamente comprar una propiedad usada con fondos sincerados: primero debe haber dictamen de Diputados, para luego pasar a ese recinto y seguir un camino similar en Senadores hasta llegar a la votación definitiva y posterior reglamentación de la ley. Normalmente es un proceso que se presenta en septiembre y se termina aprobando en diciembre, es decir los interesados no podrán comprar una propiedad usada hasta el año que viene cuando se espera que esté reglamentada la norma.

Esto significa que quienes quieran aprovechar el impuesto del 5 por ciento sobre el monto sincerado deberían depositar los fondos a blanquear antes del 19 de noviembre de 2022, la fecha en la que termina la primera etapa. “Se puede depositar el dinero, pagar la multa y dejar los fondos sin afectarlos porque este blanqueo amplió el plazo para invertirlos hasta fines del 2024, con lo cual el año que viene si podría comprar una propiedad usada”, detalla el contador tributarista Sebastián Domínguez.

En la segunda etapa, desde el 20 de noviembre y hasta 90 días corridos (21 de febrero de 2023), la “multa” del blanqueo actual es del 10% y, en el último tramo, entre el 17 de febrero del año que viene y hasta el 17 de agosto -180 días corridos-, un 20%. Un punto fundamental es que los fondos depositados no se pueden utilizar para el pago de la multa (el impuesto especial del blanqueo).

La medida puede resultar clave para reactivar el golpeado mercado inmobiliario que, si bien empieza a mostrar un leve repunte en el número de escrituras, aún se encuentra lejos de los máximos históricos de 2018. Además, con esta iniciativa el Gobierno espera que también sirva para bajar el precio de los alquileres que amenazan con aumentos interanuales de hasta tres dígitos hacia fin de año y para incrementar la cantidad de inmuebles ofrecidos, que hoy está en los niveles más bajos de los últimos 30 años, con poco más de 6000 propiedades publicadas en el país.

Esta segunda vuelta de la ley de blanqueo - la primera fue a principios del año pasado- establece una extensión sobre los plazos de la ley 27.613 y busca promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios.

Es que, con la prórroga dispuesta por la ley 27.679 y las normativas de la AFIP y el BCRA ya publicadas, el Poder Ejecutivo avanzó con el Decreto 556/2022, que añade algunos de los pedidos que representantes del sector entregaron a Sergio Massa: entre ellos, que incluya los proyectos aprobados en el anterior blanqueo -que permite comprar departamentos recién terminados- y la extensión para utilizar los fondos blanqueados durante un período de dos años: es decir, hasta fines del 2024.

“Esta ampliación de los destinos es positiva ya que no hay suficiente oferta de obras privadas nuevas para quienes quieren aprovechar el blanqueo y para reactivar el mercado inmobiliario que se encuentra afectado por la situación económica desde hace años. Además, ahora permitiría también comprar departamentos usados”, señala Domínguez.

Desde el sector del mercado inmobiliario están expectantes a la espera de que la iniciativa prospere. “Mientras el blanqueo sea destinado a comprar un bien de la economía, siempre le hace bien, sobre todo entendiendo que los fondos que necesitan ser blanqueados son fruto de la inflación del país y no de malas actividades. Me parece justo que la gente que ganó plata legítimamente y en blanco la dejen participar con la compra de usados. Si la reglamentación se da de una forma simple y transparente me parece una medida que va a ayudar a continuar recuperando el mercado inmobiliario y a aumentar la oferta en el mercado locativo, aunque deberían retomarse las posibles modificaciones a la ley”, señala Martín Boquete, presidente de Toribio Achával.

¿Cuáles son los puntos principales que incluye?

En caso de que se apruebe sin modificaciones, el proyecto establece que:

• El inmueble usado debe ser destinado a casa-habitación del declarante de los fondos y su familia y en el caso de destinarse a alquiler, el comprador debe mantener la propiedad por un plazo no inferior a 10 años.
• Se establece que el valor de adquisición del inmueble no debe superar dos veces al mínimo no imponible de bienes personales para inmuebles con destino casa-habitación al 31 de diciembre del período fiscal inmediato anterior al de la adquisición. “Aún no conocemos cuál será el mínimo no imponible de 2022 porque hay que esperar que se conozca del IPC de octubre 2022 para compararlo con octubre 2021. Si estimamos que la variación interanual en un 70%, el valor del inmueble no podría superar los $ 106.800.000. Es decir, encuadrarán gran cantidad de inmuebles en la posibilidad de ser adquiridos”, señala Domínguez.

Uno de los puntos que ya genera polémica dentro de la iniciativa es que el proyecto no limita a que la persona no tenga otros inmuebles. En consecuencia, podría tener otras propiedades y comprar un inmueble usado donde podría mudarse. “Una cuestión que llama la atención del proyecto es que si la compra del inmueble usado es para alquilar con destino a casa-habitación, se exige mantenerlo por lo menos por 10 años con ese destino. En cambio, no hay un plazo temporal para quien lo destine para irse a vivir con su familia. Esto podría generar que alguien declare dinero, compre el inmueble, lo habite un año y luego lo venda. Sería una situación muy asimétrica con quien lo destina a alquiler”, finaliza el tributarista.

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