Propiedades. Por qué el próximo trimestre es clave para saber si los precios de venta tocaron piso

La crisis que atraviesa el mercado inmobiliario porteño podría entrar en el tramo final en los próximos meses. La caída de los precios de las propiedades que alcanza a todos los barrios de la Capital Federal parecería estar desacelerándose y los brokers aseguran que el próximo trimestre será clave para anticipar el escenario del sector de cara a la segunda mitad de 2022.

En números, durante el primer trimestre del año se registró un descenso de precios del 6,4% con respecto al promedio de los 12 meses de 2021, según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer. Si la comparación es trimestral la percepción es otra: si se compara el primer trimestre de 2022 con el cuarto trimestre de 2021, se observa una recuperación del 1,9%. Para los especialistas, que realizan el informe en base a información sobre operaciones de compraventa realizadas desde 2019 hasta hoy, existen indicios de cierta recuperación en los precios.

De todas formas, indica que el análisis debe “tomarse con cautela” por varios motivos. Por un lado, por la fuerte estacionalidad de los datos, especialmente en 2022. Es que en el primer trimestre del año suelen concretarse menos operaciones que en el último. En ese sentido, afirma que los próximos tres meses van a ser clave para confirmar si efectivamente los precios de cierre ya tocaron un piso.

“Es difícil hablar de un piso aún porque necesitamos ver el futuro”, opina Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y quien participó en la realización del informe. “Va a depender mucho también de factores macro como qué pasa con la inflación y el tipo de cambio. No creo que estemos en condiciones de hablar de recuperación aún, pero sí hay una leve mejora producto de más consultas en los últimos meses”, resume.

Otro punto en el que se apoyan los brokers al señalar que la potencial recuperación de los precios debe tomarse con “cautela” tiene que ver con que el comportamiento del valor del metro cuadrado no es homogéneo, es decir, que aún no se observa que se haya llegado al piso en todos los barrios. “Dentro del corredor norte, Palermo y Belgrano, podrían estar mostrando una recuperación, pero hay que seguir el análisis de lejos. En el caso de Recoleta, en cambio, el piso aún no se tocó”, explica Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima.

“A nivel general cuando comparamos todo 2021 con el primer trimestre de 2022 observamos en todos los barrios una caída de precios, pero cuando comparamos el cuarto trimestre de 2021 con el primero de 2022 vemos en promedio que los precios habrían tocado piso”, resume Achával. “Los precios en la Ciudad se han ajustado fuertemente. Hoy las propiedades están baratas. Tras el acuerdo con el FMI y con la idea de que habrá un recambio de Gobierno y con la inflación del 8% en Estados Unidos es probable que no sea momento de seguir esperando mejores oportunidades”, analiza.

Hay otro factor que podría indicar que el piso estaría cerca. Según el informe, pese a estar en un escenario de sobreoferta de propiedades, el porcentaje de negociación o regateo bajó al 7,5% en el primer trimestre de 2022. Aunque está lejos del promedio histórico del 5%, la cifra que los propietarios están dispuestos a negociar volvió prácticamente a los valores de 2019. En otras palabras, lo que muestra este dato es que los valores de venta de publicación son más realistas y los dueños de las propiedades en oferta entendieron que para vender hay que establcer los valores de mercado.

Sin embargo, aún falta recorrer un trayecto para salir de la crisis: respecto del precio de publicación inicial, la caída de los precios de cierre es mucho mayor y llega al 13,4% en el primer trimestre de 2022. Si bien es fuerte el descenso respecto de 2021 (2,1 puntos porcentuales) aún está lejos del valor de 2019.

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