Propiedades: por primera vez en cuatro meses, las operaciones de compraventa vuelven a ser mínimas, ¿cómo terminará el año?

En el último cuatrimestre las señales sobre un incipiente cambio de ciclo en el mercado inmobiliario afloraron y los números comenzaron a ilusionar al golpeado sector: se registraron cuatro meses consecutivos con más de 3000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires (junio, julio, agosto y septiembre). Esta tendencia se quebró en octubre. Según cifras publicadas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el décimo mes del año se firmaron 2974 escrituras de compraventa de inmuebles.

Aunque este número representa una suba de 15,5% respecto del 2021, además de que el monto total de las transacciones realizadas escaló un 71,6%, con $40.544 millones, en comparación con septiembre -con 3161 escrituras- los actos bajaron un 5,9%. Desde la entidad porteña confían en que la tendencia se revierta en los últimos meses del año, un período en el que suelen registrarse más operaciones.

“Si bien la comparación interanual con los 10 meses acumulados sigue dando en un 15% positivo, en octubre bajamos de las 3000 operaciones que veníamos registrando en el último cuatrimestre. El deseo es que en el último bimestre haya un mayor movimiento, como suele pasar todos los años, pero hay que estar atento a todas las variables”, apunta Jorge De Bártolo, presidente de la entidad de la ciudad de Buenos Aires.

Otro factor que contemplan para ilusionarse en volver a subirse a la tendencia por encima de las 3000 operaciones está la posibilidad de sumar al blanqueo las propiedades usadas, a partir de la aprobación del Presupuesto 2023 por el Senado de la Nación la semana pasada. El proyecto de ley contempla la posibilidad de que el dinero sincerado en el blanqueo a la construcción se pueda invertir en propiedades usadas.

Desde las inmobiliarias, si bien miran los números, observan que las ventas en Capital Federal no bajaron en el último mes. “En nuestro caso, no estamos experimentando una baja sino que por el contrario estamos vendiendo más, por lo menos dentro de CABA, lo que es Recoleta, Palermo y Belgrano. Con lo cual no encuentro mucha explicación de por qué pueden haber bajado”, dice a LA NACION Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, y agrega: “En general las ventas se frenan cuando el dólar sube mucho. El comprador tomas más cautela”.

“Cuando se active el blanqueo para el usado seguramente la cifra mejore. El usado va a atraer mucha más demanda que el a estrenar”, señaló a LA NACION Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

En el mismo sentido se expresó Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, la cámara que nuclea a los corredores. “Creemos que es necesario que se avance en políticas de consenso (como la extensión del blanqueo a la compra de departamentos usados para vivienda propia y alquiler) que sin dudas ayudarán a reactivar el mercado”, indicó.

Más allá de que el aumento en las escrituras de los últimos meses evidenciaron un cambio de tendencia hacia la vuelta a la ciudad, en estos meses de primavera y verano el verde vuelve a recuperar el atractivo que ganó en durante el encierro. Y surgen nuevas zonas: Buenavista se consolida como modelo de ciudad de 15 minutos, y una zona impensada, el corredor Huergo en el bajo porteño, concentra los proyectos más buscados por la poca demanda que hay en el mercado. “Hay una realidad y es que la ciudad hoy es menos atractiva en general que antes. Hay una parte de la población que elige vivir afuera de la city. Se está perdiendo parte de la centralidad, de a poco, pero está pasando”, agregó el especialista.

Lejos de los números del 2018

Por otra parte, si bien los datos son alentadores, la foto actual no tiene nada que ver con la del 2018, año en el que todos los meses cerraron por encima de las 3000 operaciones y en el que durante los primeros ocho meses, incluso, se mantuvieron por encima de las 4000, con picos que superaron las 6000 escrituras mensuales.

Si se comparan los 10 meses de 2022 con el mismo período de 2021, da un alza de 15,6% con 26.131 escrituras. “Estamos hasta el momento en 26.000 operaciones, el doble del período de plena pandemia de 2020, pero en la mitad del último período en que hubo crédito hipotecario. Eso habla por sí solo del estímulo que representa para las familias”, señala Bártolo.

Además, el valor promedio de las transacciones en pesos fue de $13.633.002, lo que significa que trepó un 48,5% anual. En dólares, fue un promedio de US$85.693 (-1,2%)

En cuanto a las escrituras formalizadas con hipoteca, en septiembre, hubo 119 . Por lo que la suba en ese sentido es del 0,8% respecto al mismo mes del año pasado. En la medición de los 10 meses acumulados, la caída es del 7,1% (1151 hipotecas).

“Los números siguen siendo bajos, pero lo positivo es que lentamente siguen mejorando. Son cifras típicas de cepo cambiario o corralito. Mientras haya restricciones cambiarias no se puede esperar más a pesar de que los precios hoy son muy atractivos”, agrega Gómez Picasso.

Otro dato en el que coinciden los expertos es que se estaría llegando al fin de la baja de precios y se espera un escenario de valores en alza para los próximos años. “Hoy, el número de propiedades a la venta también influye en los costos de las mismas. En CABA hay más de 160.000 propiedades publicadas y eso genera un exceso de oferta que indudablemente fue provocando una erosión en los valores, por lo cual, es un gran momento para quién está interesado en comprar dada la cantidad de propiedades disponibles y precios competitivos que se pueden encontrar en el mercado”, explica Matías Towers, Director Comercial de Mudafy.

Cantidad de escrituras en los últimos cuatro años:

• 2019: 33.431
• 2020: 18.736
• 2021: 28.832
• 2022 (a octubre): 26.131

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