¿Propiedades obsoletas? El barrio top que corre riesgo de quedarse atrás en el mercado inmobiliario

Ante la enorme cantidad de nuevos desarrollos que contemplan las necesidades post pandemia, hay tipologías a las que les cuesta cada vez más defender el precio, a pesar de estar ubicadas en las zonas más prestigiosas de la Ciudad de Buenos Aires.

Con una demanda “cada vez más especializada”, la tipología de la unidad importa tanto como la ubicación en la que se encuentra. Así, un departamento que tenga ambientes oscuros o con vistas internas hacia otros edificios, es cada vez más difícil de vender.

Durante el panel “Por qué el ladrillo sigue siendo un refugio de inversión: los proyectos con mayor potencial y qué mirar antes de comprar” , en el que participaron Ignacio Colombo, Desarrollador de Casa Living; Toribio Achával, presidente de la inmobiliaria homónima; y Laura Porto, Directora de Narváez Inmobiliaria, se hizo un recorrido del mercado actual a partir de tres grandes ejes: los precios y las oportunidades, la diversidad de las propuestas y la entrada en juego de compradores “especializados”.

Para los referentes del sector, hay tipos de inmuebles que la pandemia dejó “casi fuera de juego”. En este sentido, un barrio como Recoleta, que siempre representó una de las zonas más exclusivas de la ciudad empieza a generar dudas en algunos compradores. “La pandemia ha afectado ciertas tipologías. Las personas ya no consideran un departamento que tenga como vista otra pared. La gente mira para otro lado. Muchos me pregunta si Recoleta no está quedando obsoleta; una pregunta que jamás me habían hecho. Y no estás preparado para contestar así”, reconoció Toribio Achával.

Recoleta es uno de los barrios más caros de la Ciudad de Buenos Aires. Según el informe de ZonaProp de abril, el metro cuadrado de las unidades a estrenar está en US$ 3047, apenas por debajo de Retiro, Palermo y Belgrano. Sin embargo, en cuanto a los usados, está US$ 2583/m², y es superado también por Nuñez. Así, en Recoleta los precios más baratos son US$39.000 para un monoambiente de entre 18 y 27 metros cuadrados en un edificio de 40 años de antigüedad. Sin embargo, de entre las 9146 unidades ofertadas en ese barrio, una ubicada en un edificio más nuevo de no menos de cinco años incrementa su precio a US$80.000 promedio.

En la misma línea, Porto apuntó que “hay departamentos en zonas muy densas, donde ves que todo está en venta, por factores diversos que van desde la ley de alquileres a la migración a zonas suburbanas o al exterior. Hay mucho departamento disponible y lo que no está en precio y estado es muy difícil de vender”.

En la ciudad de Buenos Aires hay más de 163.000 propiedades en venta y el stock se acumula en algunas zonas. De acuerdo a las publicaciones realizadas en ZonaProp, la mayor oferta se encuentra en Palermo (23.143), Belgrano (15.303), Caballito (10.950) y Recoleta (9146). “En esta sobre acumulación de stock hay que ver las necesidades reales de venta. El que necesita vender, baja de precio. Hay tanta oferta que la gente elige dentro de lo que busca algo que le resulta negocio”, dijo Achaval.

Durante la charla, los especialistas afirmaron que la inversión en propiedades está en un buen momento aunque hicieron hincapié en que hay una diversificación de propiedades que está dejando algunas cada vez más afuera del mercado.

“Es el gran momento para invertir en propiedades sin dudas. Los precios han bajado, la gente ya sabe lo que quiere. Hay compradores que están decididos a comprar, han dejado de deambular. Vienen como consumidores finales a comprar inmuebles que están a buen precio. Además, se suman otros factores: compiten el usado con el nuevo y la gente se da cuenta que los dólares en el colchón no rinden y están tomando decisiones respecto a otros”, explicó Achával.

En tanto, Porto advirtió sobre “una marcada baja en las propiedades” y destacó los proyectos como Casa Living, en San Isidro, que se ajustan a una nueva demanda. “Hay productos que supieron adaptarse a las necesidades pospandemia de los compradores y desde el punto de vista arquitectónico ganan mercado.”

En este sentido, Colombo habló sobre uno de los grandes desafíos de Casa Living que fue desde el punto de vista arquitectónico diseñar un producto que tuviera un exterior relevante. “Los arquitectos hicieron magia y lograron unos balcones enormes con estructuras que añadieron al edificio original”, contó. Además, destacó el rol del desarrollador en la actualidad para “recurrir a todos los recursos que encuentre para defender el precio”.

¿Cómo es la demanda post pandemia y qué se busca?

En las búsquedas urbanas, para los especialistas el comprador busca “buenos productos”, en relación con el diseño, la calidad de la construcción. “En este sentido, este tipo de productos no han bajado como los otros. De la misma forma que en los departamentos que vendemos en la Ciudad de Buenos aires lo bueno baja muy poco. La brecha de precios se está empezando a acortar porque no hay tanta perla dando vuelta Nadie va a regalar nada y entonces hay que acercarse un poco más a lo que piden”, dijo Achával.

En cuanto a la demanda, hay un perfil de comprador que se expande. “Hoy hay un mix de tipologías que permiten ampliar el mercado. Están los del nido vacío, otros que dejan casas de muchos metros pero que no quieren perder el confort, los que buscan el departamento como primera casa o los que se amplían por la familia”, indicó Porto. La directora de Narváez Propiedades añadió además que Los compradores cada vez son más especializados y saben de diseño, de la arquitectura. Preguntan por el tipo de aberturas, la altura de los techos. Están en todos los detalles”.

“Respecto a la demanda lo que percibo es que muchas veces sentimos que cuando viene alguien a comprar un departamento vienen a comprar algo más que la unidad: una nueva vida; porque se separó, o quiere pagar una deuda con sus padres que en su momento le compraron, o viene hacer lo mismo con su hijo para que tenga su primera casa”, añadió Colombo.

En cuanto a los amenities, alertan sobre el exceso de comodidades que encarezcan las expensas.

“Los compradores hoy van por los básicos. Siempre la pregunta es cuánto salen las expensas y entonces hay que hacer un buen balance entre tener las amenities que te den diferencial pero que no se disparen los gastos de acuerdo al tamaño del complejo. Hoy, las oficinas in and out doors son bienvenidas y el gimnasio es cada vez mas valorado. Estas tipologías permiten una flexibilidad para trabajar”, sostuvo Porto.

La rentabilidad aumenta en zona norte

Tras tocar el punto más bajo de la serie histórica en junio de 2020, la rentabilidad que deja un inmueble comenzó a recuperarse lentamente. Aún en un contexto económico complejo, el porcentaje anual que percibe un propietario ya supera el promedio de 3% en las distintas zonas del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).

Según el informe mensual que realiza Mercado Libre en conjunto con la Universidad de San Andrés (UdeSA), en abril, la rentabilidad que deja una casa es notablemente superior en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) que en otros lugares del AMBA. Allí, el porcentaje alcanza el 6,5% contra el 5% que obtiene un propietario en zona sur. En tanto, en la Ciudad de Buenos Aires y el oeste de GBA, la cifra se ubica en torno a 4,3%.

En el caso de los departamentos, el ingreso que resulta de alquilar un inmueble por un año es menor en relación a lo que ocurre con las casas. La rentabilidad es de 3,2% en Capital Federal.

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