Propiedades. Los márgenes de negociación y los barrios con el valor más caro y más barato según la cantidad de ambientes

El mercado inmobiliario cierra un año para el olvido: será el peor en la historia. Como ejemplo, los brokers recuerdan el mes de abril cuando solo se realizaron siete escrituras de compraventa en la ciudad de Buenos Aires, lo que significó una caída del 99,7% frente al mismo mes de 2019, según datos del Colegio de Escribanos porteño. La buena noticia es que de cara al 2021, las previsiones son más alentadoras y se anticipa un crecimiento en volumen de las operaciones que podría rondar entre el 50% y 100%. “Si en 2021, las ventas en la ciudad de Buenos Aires se recuperan a los niveles del 2019, las escrituras se duplicarían. El año pasado no nos fue bien, pero estamos en niveles de venta tan bajos que es realista pensar que se debería registrar un aumento de entre el 50% y 100% de transacciones de compraventa de inmuebles”, indica Sebastián Sosa, presidente de Remax Argentina y Uruguay, durante la presentación del informe anual del mercado inmobiliario.

Recapitulando los vaivenes que transitó el sector en un año atípico, los brokers señalaron que entre abril y mayo las inmobiliarias no pudieron operar debido al aislamiento obligatorio. Sin embargo, a partir de junio, el mercado comenzó a reactivarse y se generó un “pico de demanda”. Según las estadísticas de Remax, las operaciones que se registraron en el último semestre estuvieron 24% arriba que en 2019. “Se generó una suerte de embudo, donde toda esa demanda contenida durante la cuarentena había construido una represa. Y a lo largo del tiempo notamos que esa demanda sigue activa”, agrega Sosa, quien destaca que el sinceramiento -baja- de precios ayudó en el proceso porque las propiedades estaban “sobrevaluadas desde 2018”.

Por otra parte, los brokers coincidieron que el encierro y la necesidad de verde generó un boom de ventas en barrios cerrados e incluso en otras provincias del interior del país. Además, los terrenos pasaron a tener una mayor preponderancia de la habitual, en parte por los bajos costos de construcción. “Las crisis definen los deseos oscuros de todos y la gente se animó a hacer las cosas que siempre prorrogaba. Las casas siempre son el sueño de muchos”, relata Dotti Peñate, chief operating y marketing officer de la compañía.

El relevamiento también planteó que los inmuebles que más rápido se vendieron en la ciudad de Buenos Aires fueron los departamentos (en 188 días), los PH (199 días) y las casas (227 días). Al presentar una mayor demanda por estos tipos de propiedad, los márgenes de negociación también fueron menores. A la hora de comprar un departamento los precios se recortaron, en promedio, un 6,44% en relación al último valor publicado, mientras que en los PH fue del 8,91% y en las casas del 10,28%. Contrario a lo que sucede en el resto del país, los terrenos son los que más tardan en venderse (con 250 días) con un margen de negociación en los precios publicados del 16,81%.

Precio m² barrio por barrio

A la hora de hablar de precios, el informe relevó el valor del metro cuadrado en los distintos barrios de la ciudad pero según la tipología:

• Los monoambientes más accesibles están en barrios como San Telmo, San Cristóbal y Retiro, con US$1582, US$1718 y US$1772, respectivamente.
• Las unidades más caras se encuentran ubicadas en Palermo (US$ 2710 m/2), seguido por Recoleta (US$2607 m/2) y Núñez (US$ 2542 m/2).
• Los barrios que defienden los valores más altos para los departamentos de dos ambientes son Belgrano (US$2793/m2), Palermo (US$2617/m2) y Núñez (US$2526/m2).
• Y los precios más accesibles para dos ambientes se ubican en San Telmo (US$1426/m2), Balvanera (US$1496/m2) y San Cristóbal (US$1623/m2).
• Para los departamentos de tres ambientes, Belgrano nuevamente encabeza la lista de los más caros (US$2673/m2), secundado por Palermo (US$ 2527/m2) y Colegiales (US$2500/m2).
• Las unidades con dos dormitorios más accesibles -igual que las de dos ambientes- están en San Telmo (US$1051/m2), Flores (US$1342) y Retiro (US$1458).
• Un dato curioso del mismo informe es que los departamentos de cuatro ambientes que defienden los valores más altos del mercado están en Villa Urquiza (US$2590/m2), seguidos por Núñez (US$ 2569/m2) y Palermo (US$2469/m2).
• La oferta con precios más bajos del cuatro ambientes se encuentran en Almagro (US$1657/m2), Barracas (US$ 1712/m2) y Colegiales (US$1834/m2).

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