Propiedades: los precios vuelven a subir, la señal que confirma que ya tocaron piso y empezaría el “efecto rebote”
En el peor período de compraventa de los últimos 20 años, las propiedades sortean la crisis y buscan recuperar sus valores de mercado
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En julio de este año, 3357 propiedades sacaron de su fachada el cartel de venta y lograron concretar las operaciones que esperaban, según un informe de escrituras de ese mes del Colegio de Escribanos porteño, y desde que empezó el 2023 ya acumula 19.264 operaciones. “Los datos siguen dando un crecimiento del 15% en lo que va del año, aunque entramos en un terreno de incertidumbre las últimas semanas con un alza en la cotización del dólar. La foto alentadora es que cada mes de este 2023 fue positivo respecto al anterior, cosa que en 2022 no había pasado”, destacó Jorge De Bártolo, líder de la entidad.
El rayo de luz reconforta al considerado como el peor ciclo inmobiliario de las últimas décadas. “Los últimos cuatro años conformaron el período más largo de los últimos 20 con la menor cantidad de compraventas”, señaló José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, antes de contrastarlo con el mejor momento de esta época: “El mayor ciclo fueron los años entre 2005 y 2008 en los que se firmaban por encima de las 36.000 escrituras al año, más del doble de la cantidad de operaciones que se están haciendo ahora”.
Los volúmenes de operaciones son un signo del proceso que atraviesa el país. “Dan cuenta de que hoy el mercado está operando en los niveles máximos que permite una economía con controles de cambio (cepo) y se encuentra en línea con el período 2013-2015″, analiza Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima, en su último monitor inmobiliario.
El termómetro inmobiliario marca más operaciones de las esperadas en un momento de incertidumbre, mientras el país se paraliza a la espera de saber quién será el próximo presidente de la Nación. “Después de las PASO suele verse la reacción de espera, pero notamos que ese tiempo de aguardar se achica cada vez más. La gente que tiene que vender va a hacerlo y quienes tienen que comprar, lo mismo. Es cierto que la macro no acompaña, pero creo que con poco que se logre, va a ser una ventaja porque las operaciones se siguen haciendo en un flujo cada vez mas dinámico”, estima Verónica Pagola, CEO de la red inmobiliaria Century 21 en la Argentina.
La recuperación paulatina de las ventas es acompañada por un viento a favor de los precios, que entusiasma a los propietarios con un cambio de ciclo. Sin embargo, la reversa en la tendencia que sucede en la ciudad no es un fenómeno aislado en el mundo. Un sondeo realizado por Reuters entre analistas del sector inmobiliario internacional indica que “se espera que los precios promedio de las casas en los principales mercados del mundo caigan menos de lo previsto a principios de año y suban hacia 2024″.
La recuperación de los precios
Según un reciente informe de Reporte Inmobiliario, los valores de los departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires cayeron un promedio de 6,06% en el último año. La buena noticia es que desde Zonaprop rescatan que la caída acumulada de este año es “menor a la registrada en los años previos”.
Sin embargo, la tendencia de cambio deciclo se reafirma cuando se analiza el comportamiento de los precios en los últimos meses. “Los valores de publicación volvieron a subir por segundo mes consecutivo en agosto, luego de registrar 52 meses de descenso, y se ubican a niveles similares a los de octubre del 2015″, analizan.
Específicamente en cuanto al comportamiento por tipología, los valores subieron para las unidades de uno a tres ambientes, de acuerdo a las observaciones de Reporte Inmobiliario entre las propiedades usadas. En concreto, la suba intermensual en el valor de venta del metro cuadrado de los monoambientes porteños fue de 0,55% por encima del mes anterior, mientras que las unidades de dos y tres dormitorios experimentaron incrementos de 2,01% y 0,65%, respectivamente. Esto dejó los valores promedio de agosto en U$S64.975 los monoambientes, U$S75.000 los departamentos de un dormitorio, U$S106.750 los de tres ambientes y U$S139.475 los más grandes del relevamiento con cuatro ambientes.
En cuanto a la tipología de cuatro ambientes para alquilar, ya casi no se ofrecen en la ciudad por su falta de stock.
Los barrios que se revalorizan
En cuanto a los barrios, los estudios de Zonaprop también identifican que algunas zonas empezaron a recuperar su valor. “En 2022 el 83% de los barrios registró una baja de precio cada mes mientras que en agosto 2023 el 58% registró subas de precio mensuales”, indican desde la plataforma.
Si bien la tendencia intermensual de los precios está en alza, los valores interanuales todavía se muestran deprimidos. Aún así, hay tres barrios en los que aumentó el valor de sus propiedades. Puerto Madero lidera la lista, con un margen de crecimiento del 2,3% en los últimos 12 meses y donde el metro cuadrado hoy se publica a un valor precio medio de US$5695. Completan el podio Parque Chas (1,2%) y Coghlan (0,1%).
No obstante, en términos de zonas, en su último informe Zonaprop indica que entre julio y agosto las propiedades en el corredor norte de la ciudad fueron las que mayor recuperación mostraron con una suba media de 0,6%. Por su parte, el corredor noroeste y el macrocentro se revalorizaron un 0,4% ambos. El resto de la ciudad o permaneció sin variaciones o se depreció.
La oferta, a la baja
De acuerdo al radar inmobiliario de Fabián Achával, la oferta en agosto mantuvo su tendencia a la baja en distintos portales y destaca que “el mercado sigue operando con un nivel históricamente elevado de oferta de inmuebles”.
Esto no es interpretado por sus ojos como un boom de ventas sino que identifica posibles explicaciones que pueden ir “desde la depuración de la cartera y el retiro de los avisos inmobiliarios, hasta a un menor ingreso de propiedades al mercado durante los últimos meses, en línea con lo que sucedió en otras oportunidades en períodos electorales”, sostiene.
En este sentido, la depuración de la cartera puede encontrar su razón en que el 64% de los inmuebles ofertados está fuera de precio, según el análisis de Achával, motivo generalmente alentado por el valor sentimental que tienen los propietarios hacia el inmueble que quizás les costó adquirir en un principio o que compraron a valores más altos de los que convalida el mercado en la actualidad. Esto generalmente provoca que las inmobiliarias rechacen trabajar con propiedades difíciles de vender, ya que les representa un gasto en publicidad y promoción. El 36% restante, indica el informe, “ya se encuentra a precios de mercado o en zona de oportunidad”.
De acuerdo al monitor inmobiliario Invertire, hay 85.019 departamentos publicados en venta en la ciudad, cifra basada en las publicaciones de Zonaprop. Palermo y Caballito son los barrios que mayor concentración de oferta a la venta registraron, según otro informe, esta vez el publicado por Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y basado en la oferta publicada en Argenprop en el segundo trimestre del año.
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