Propiedades: los 5 barrios en los que tenés que ceder precio si querés alquilar tu propiedad

La derogación de la ley de alquileres permitió que exista una mayor libertad contractual entre las partes. Los propietarios empezaron a ver las consecuencias del fin de la normativa -el 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el DNU de Javier Milei- y la desesperación por ocupar las viviendas comienza a sentirse: los inmuebles que antes se reservaban en pocos días al mejor postor, ahora pueden pasar semanas publicados en el mismo sitio hasta que se logra alquilar. ¿La causa? el exceso de oferta.

Desde la entrada en vigencia del DNU, la oferta de las propiedades en alquiler se incrementó un 190%, de acuerdo a los datos proporcionados por el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario, que pertenece al Colegio Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. Además, un dato clave a tener en cuenta es que, del total de las publicaciones, el 95% corresponde a departamentos, el 3,3% a PH y el 1,7% restante a casas. “La desregulación de los alquileres permitió que el sector recobre vitalidad”, afirma Diego Frangella, presidente del Colegio. A su vez, de acuerdo al análisis interanual, la oferta en mayo se incrementó un 8.98% comparado con abril de 2024.

De acuerdo a estos datos se observa como la dinámica se dio vuelta en pocos meses: en los últimos tres años los departamentos estaban vacíos porque los dueños no querían alquilar bajo la ley y los inquilinos estaban desesperados por conseguir vivienda; ahora, los locatarios tienen amplia oferta, pueden elegir y hasta pautar ciertas condiciones, y los propietarios deben aceptar las nuevas reglas para poder tenerlos ocupados.

Con las nuevas pautas que marca el mercado de alquileres, si los dueños no quieren tener la propiedad parada durante semanas, deben comenzar a aceptar la posibilidad de la contraoferta por parte de los inquilinos, quienes, con más opciones en el mercado, terminan eligiendo la propiedad que más les conviene. “La demanda sigue siendo la misma, pero, al haber mayor oferta, el tiempo de concreción es más largo. Por eso siempre es preferible tener el departamento alquilado que vacío”, agrega Frangella.

En datos concretos, la participación de la oferta de inmuebles en alquiler para vivienda es el 13,92% del total del mercado de CABA (promedio según publicaciones en diferentes portales), mientras que en diciembre -previo a la derogación de la normativa- fue del 5.53%. A su vez, la oferta de inmuebles en locación para vivienda en mayo se incrementó un 8.9% y continúa firme la tendencia alcista. “Sería muy raro que la oferta de alquileres suba mucho más allá de los niveles actuales, por la fuerte demanda, crecimiento vegetativo e inmigración”, asegura Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

“En la mayoría de los casos los inquilinos pueden hacer propuestas y pelear el precio, con rebajas de entre un 10% y hasta un 20% menos que el precio inicial de publicación. Hoy, con las subas de los costos de las expensas y de los impuestos, el locador prefiere resignar esos porcentajes y alquilarlo a tenerlo vacío”, asegura Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Por lo que, los barrios que presentan mayor cantidad de inmuebles en alquiler son, a su vez, los que mayor posibilidad de contraoferta por parte de los posibles inquilinos tienen.

Los barrios con mayor oferta de alquiler

De acuerdo al informe del Colegio, hay cinco barrios en la ciudad de Buenos Aires que se llevan el 60.84% de la oferta total, estos son:

• Palermo: con el 23,1%
• Belgrano: 11,6%
• Recoleta: 15,5%
• Caballito: 5,9%
• Puerto Madero: 4,7%

Palermo no solo es el barrio que presenta mayor oferta de inmuebles publicados en alquiler, sino que también fue el que tuvo más crecimiento en el último mes: un 15.4% en mayo con respecto a abril.

Un dato no menor es que, cuatro de estas zonas, además de presentar la mayor oferta del mercado de los alquileres, se encuentran en el top 10 de los que presentan los precios más caros de publicación. “La derogación de la ley de alquileres nos sacó del panorama ‘oferta nula’, pero la necesidad de vivienda es tal que la presión en los valores de alquileres va a seguir”, explica Gómez Picasso.

En números concretos, el alquiler promedio de un departamento en mayo de dos ambientes en estos barrios se encuentra alrededor de los siguientes valores, de acuerdo al último índice de Zonaprop:

• Puerto Madero: encabeza la lista con $1.052.056
• Palermo: en segundo lugar con $505.329
• Belgrano: se encuentra en el puesto cinco, con un precio de $481.859
• Recoleta: está en el séptimo lugar con $474.744
• Caballito: el último en la lista de los que presenta mayor oferta, pero en el puesto 18 en términos de valores de publicación, con $428.279

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