Propiedades: las zonas con mayor potencial en la ciudad para crear oportunidades para los jóvenes
Las claves para favorecer el acceso a la vivienda en Capital Federal y las zonas donde hay mayor potencial para brindar soluciones al público joven
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Sixto Cristiani
Casi todas las ciudades del mundo enfrentan un grave problema en el acceso a la vivienda, a tal punto de que aquellas que no tienen complicaciones a la hora de brindar una solución habitacional a la ciudadanía pueden contarse con los dedos de las manos.
Los modelos para solucionar esta problemática abundan, desde un autoritarismo y construcción desde el Estado en Singapur hasta una liberalización absoluta en Tokyo, donde existen microdepartamentos de ocho metros cuadrados.
Sin embargo, para poder dar una respuesta en Buenos Aires hay que conocer el territorio, su historia y su vínculo con Nación y toda el área metropolitana. De otra manera se caería en soluciones municipales ineficaces.
Primera salvedad: para mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda, son requisitos indispensables mejorar la relación del precio de los salarios con el costo de la construcción y reducir la inflación. Sin embargo, se trata de una condición necesaria pero no suficiente. El ejemplo más claro es Los Ángeles, que tiene uno de los PBI per cápita más altos del mundo y también una de las peores crisis de vivienda.
Por eso, es necesario traer otra variable: la planificación urbana o, dicho de otra manera, “qué se puede construir dónde”. Es lo que evita -por ejemplo- que haya fábricas de químicos al lado de escuelas. Al ser una disciplina que requiere conocer la historia de una ciudad en profundidad, la planificación urbana será desarrollada de la mejor forma por quienes la habitan.
En el caso de Los Ángeles, el planeamiento urbano se utiliza para restringir la construcción de viviendas multifamiliares, permitiendo en la mayoría de los casos solo viviendas unifamiliares. Esto genera una oferta de vivienda muy limitada y hace que los potenciales residentes, incluso aquellos con ingresos muy altos, tengan que competir por unas pocas viviendas, lo que incrementa significativamente su precio. En términos económicos, los propietarios tienen mayor poder de negociación y capacidad de aumentar los precios cuando menos propietarios hay.
En ese sentido, al tener las ciudades una dinámica propia, en Argentina la Ley Nacional de Alquileres entra gravemente en conflicto con casi todas ellas: en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no hay la misma demanda, oferta, presión turística y demográfica que en Bariloche, Viedma o Carlos Paz. Por ello es necesario una ley nacional que tenga una base flexible y que sean las provincias las que regulen los alquileres con más detalle según sus necesidades y oportunidades.
Por otro lado, si bien CABA puede utilizar todas las herramientas concebidas para poder mejorar el acceso a la vivienda, cabe destacar que solo representa el 20% del total de la población de su área metropolitana, por lo que cualquier estrategia deberá consolidarse en un Plan Urbano Metropolitano para poder armonizar estratégicamente el planeamiento de una de las 15 megalópolis del mundo.
Habiendo hecho estas salvedades en torno al contexto actual, se pueden realizar propuestas concretas para este momento histórico concreto.
Para qué y para quiénes se construye
Los constructores optan por edificar en áreas donde el valor del suelo es más elevado. Esto se debe a que el precio de la tierra, como casi no se puede producir y no se deteriora, se compone de externalidades, es decir, vale por lo que tiene alrededor. Allí las viviendas se venderán más caras, pero también en definitiva, se venderán, porque son los hogares donde se quiere vivir.
Cabe destacar que el 80% de las obras en la Ciudad es llevada a cabo por constructores de pequeña a mediana escala y son un eslabón fundamental para la provisión de vivienda asequible, lejos de ser un entramado de desarrolladores inmobiliarios voraces, que aún siendo los menos, existen.
En síntesis, los constructores optan por emplazar sus proyectos allí donde lo que existe alrededor es muy bueno, donde hay escuelas, parques y plazas, acceso al transporte y otras amenidades.
También, el suelo vale por lo que se puede hacer con él y por eso aquello que el Código Urbanístico habilita (o no) modifica el precio de ese suelo: no tiene el mismo valor una parcela donde se pueden construir tres pisos que una donde se pueden edificar 30. Como la “normativa” de qué es lo que se puede construir y qué no depende del Estado, a partir del 2018 los constructores “compran” parte de ese permiso, de otra manera, el mayor valor del suelo estaría “subsidiando” a quienes menos lo necesitan (los dueños del suelo).
Entonces, los constructores edifican en las mejores zonas, donde el suelo es más caro y donde no toda la población puede acceder. En este marco, ¿Qué se puede hacer para mejorar el acceso a la vivienda?
Lo primero es que se construya en lugares donde el suelo es actualmente más barato, ya que permitiría precios de venta más bajos y alquileres más accesibles. Sin embargo, ningún constructor lo hace hoy en día porque lo ve riesgoso, porque la zona no es buena y porque la gente de todas formas no lo podría pagar. En ese contexto es necesaria la intervención pública: con los recursos que ya existen se debe intervenir en zonas hoy desfavorecidas y mejorar todo aquello que el privado no brinda, como escuelas, más y mejores servicios básicos, parques, plazas, iluminación y seguridad.
Por otro lado, debería asegurarse un determinado porcentaje de unidades vendidas con créditos pre-aprobados del Banco Ciudad, lo cual reduciría el riesgo de los constructores de pequeña escala, que hoy construyen edificios de entre cuatro y ocho pisos y muchas veces hunden casi todo su capital para poder llevar a cabo un proyecto de vivienda. ¿Quiénes podrían ser priorizados para los créditos? El personal de salud, maestros/as y jóvenes profesionales.
Además, solo al aumentar la oferta de vivienda es que se pueden desarrollar esquemas de ayuda al alquiler para grupos vulnerables, de otra manera, habría más personas compitiendo por la misma cantidad de viviendas, como ya sucede, lo que incrementaría su precio sin mejorar el acceso.
Las zonas con más potencial
Uno de los focos para este tipo de intervenciones tiene que estar en el sur de la ciudad, ya que allí es donde se encuentran la mayor cantidad de hogares hacinados (con más de tres personas durmiendo en el mismo cuarto). Creando nuevas sub-centralidades se quitaría presión a diferentes barrios que han visto un desarrollo constructivo relativamente desequilibrado.
El otro foco debería estar en el microcentro, que se puede seguir transformando -y de forma más profunda- en un barrio joven. La problemática de los centros urbanos degradados fue un tema común para las ciudades europeas y estadounidenses en la década del 70 y 90 tras la desindustrialización de la economía. A partir de esas experiencias es que es necesario poner todas las herramientas que tiene el Estado para llevar a cabo esa transformación.
El microcentro tiene un potencial extraordinario para la juventud, es el barrio con la mejor accesibilidad de la Ciudad de Buenos Aires, está cerca de las mejores universidades del país y cuenta con la mayor concentración de trabajos por kilómetro cuadrado del país. Allí se debe poner el foco en el espacio público y los usos nocturnos para que la ciudadanía lo utilice constantemente, brindando una vigilancia social natural. Por eso es necesario que sea la juventud quien rediseñe el espacio público a través de un concurso de urbanismo: grupos interdisciplinarios de arquitectura, urbanismo, antropología, paisajismo y sociología pueden darle una renovación integral para revitalizar esta área para brindar más seguridad de noche.
Como resultado del desarrollo de nuevas subcentralidades en el sur, prosperarán centros económicos, que a su vez darán más oportunidades laborales y reducirán los traslados necesarios al microcentro, mejorando la fluidez del tránsito. Además estas nuevas sub-centralidades estarán orientadas al transporte y al peatón, dando como resultado ciudades ambientalmente más sostenibles, donde el foco estará puesto en el ciudadano y su bienestar.
En conclusión, aún existiendo barreras nacionales y metropolitanas, con las herramientas que hay a disposición se puede construir una Ciudad donde la juventud se pueda independizar, donde alquilar no sea una odisea, donde todos todos tengan un espacio verde o plaza a menos de 400 metros.
Una ciudad de oportunidades, de iguales, donde el desarrollo pleno del proyecto de vida de sus vecinos no depende del lugar de nacimiento.
El autor es Licenciado en Administración de empresas, Magíster en Economía Urbana y actualmente se desempeña como consultor en ONU-Habitat.
Por Sixto Cristiani
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