Por qué con los saltos del dólar te podés quedar afuera del crédito hipotecario

En un contexto de inestabilidad económica, los créditos hipotecarios vuelven a estar en el centro del debate. Los bancos en Argentina otorgan préstamos en pesos, calculados en UVAs y propiedades que se venden en dólares. Esta combinación genera incertidumbre, especialmente con las fluctuaciones del dólar, que pueden dejar a muchas personas fuera del acceso a su casa propia y ponen en alerta a quienes están pensando en solicitarlos.

Desde que se anunció que 21 entidades bancarias reactivaron los préstamos hipotecarios, nuevas preocupaciones surgieron entre los potenciales solicitantes. Los bancos tardan entre 30 y 40 días desde que se solicita el crédito hasta que se entrega el dinero. Este punto se convierte en un riesgo en un mercado tan volátil. “En ese tiempo, los valores de las propiedades en pesos, por el alza del dólar blue, pueden aumentar”, sostiene Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. Es decir el incremento en pesos estará en línea con el alza del dólar no oficial -que es la moneda en la que cotizan los inmuebles-

Un ejemplo claro es lo que sucedió en julio, cuando el dólar blue saltó casi un 20%, superando los $1500. “En ese momento, el sueldo de una persona se quedó quieto, pero la propiedad que había evaluado comprar le aumentó un 20% en pesos”, explica González Rouco. Esto significa que un departamento valorado en US$100.000, que equivalía a $130.000.000 (con un dólar a $1300), pasó a costar $156.000.000 con el nuevo valor del dólar. “Ese salto del dólar, ya sea del 10%, 15% o 20%, puede ser lo que deja a una persona fuera de la posibilidad de acceder al crédito”, analiza el economista y agrega que estas variaciones “le meten trabas al mercado, por eso es importante la estabilidad”.

En este contexto, las opciones para los solicitantes se reducen y pueden ser dos:

1) Buscar más ingresos para aplicar

2) Aceptar que el banco financiará menos de lo esperado. Lo que podría implicar buscar una propiedad más barata.

La mayoría de las entidades financian hasta el 75% del valor total de la propiedad en pesos, siempre que la cuota inicial no supere el 25% de los ingresos del solicitante, un punto que influye directamente en el salario, ya que la capacidad de cubrir con el monto de esta cuota puede verse afectada por las fluctuaciones cambiarias, haciendo que muchos no puedan calificar para el crédito.

Por su parte, el 25% restante del valor de la propiedad se abona en dólares como anticipo; este podría ser otro punto a modificar: adelantar dólares para que lo que resta financiar- en pesos- sea menor, pero vale aclarar que “no todos tienen ese dinero bajo el colchón”.

Este también fue uno de los motivos por los que algunos bancos decidieron aumentar los montos a prestar, tal fue el caso del Nación, Ciudad, Bancor (de Córdoba) y el Hipotecario. En el primer caso también habilitó los créditos para refacciones de segunda vivienda.

Fue el mismo director del Banco Nación, Alejandro Henke, en el marco de la expo Real Estate, quien reconoció que “las propiedades subieron sus precios en los últimos meses, entonces nos dimos cuenta de que en el lapso que una persona solicitaba el crédito, presentaba la documentación, se hacía la tasación del inmuebles y se otorgaba el crédito, el valor de venta había subido, por eso decidimos aumentar los montos”.

Un dato clave a tener en cuenta es que, a cuatro meses del lanzamiento de las nuevas líneas de préstamos, las entidades ya otorgaron más de 350 créditos, mientras que alrededor de 14.600 solicitudes ya se encuentran aprobadas y en instancia de búsqueda de vivienda o escrituración para su posterior otorgamiento.

El mejor mes del 2024

Agosto fue el mes con mayor cantidad de créditos hipotecarios entregados del 2024. De acuerdo a datos proporcionados por el especialista González Rouco, que este año publicó su libro titulado El sueño de la casa propia, durante el octavo mes del año se entregaron $67.000 millones en préstamos a personas físicas, el tripe que en julio con $21.000 millones, unos 190 créditos -tomando como valor promedio el metro cuadrado de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, unos US$1825/m² de acuerdo a los últimos datos relevados de Reporte Inmobiliario-. “Es el nivel más alto desde 2018-2019 y supera ampliamente a los otorgados entre diciembre de 2023 y junio de 2024, que fue un total de $25.000 millones -un total de 20 créditos por mes- cuando no había créditos UVAsofertados por tantos bancos”, comparte González Rouco.

Este repunte ilusiona al mercado inmobiliario, a pesar de que se sitúa por debajo de los niveles de 2017/2018 -cuando se superaron los $500.000 millones-. “Se nota ampliamente la mejora, está siendo más rápido que lo que fue en 2016 -cuando comenzó la UVA-, pero todavía falta”, comenta el especialista, y agrega que la diferencia con ese año es que ahora “tanto los bancos como las personas ya conocen a la UVA”.

En un escenario en donde los salarios, a pesar de que en los últimos dos meses se estabilizaron (en junio, volvieron a crecer por encima de los precios, al aumentar 6,2% frente a un IPC de 4,6% en igual mes), siguen retrasados respecto de los precios en la medición interanual: 216,3% contra 271,5%, y representan un límite significativo para el acceso al crédito. Esta diferencia es fundamental, ya que la evolución de la inflación determina el aumento de la cuota UVA y los vaivenes del salario real desde diciembre complicaron aún más la situación, con una caída del 25% del poder adquisitivo frente a la inflación. “La clave es que el salario crezca más que la inflación”, concluye González Rouco.

Un obstáculo extra para los solicitantes del crédito hipotecario

Los bancos, que ya recibieron más de 50.000 consultas desde el primer anuncio de créditos, tienen una traba que está generando que un solicitante desista de acceder a un préstamo en determinada entidad: la falta de formación y comunicación de los asesores bancarios.

Este caso es solo uno de tantos ejemplos. Valeria quiso conocer los detalles del crédito hipotecario de un banco, la asesora de la entidad le informó inicialmente que la Tasa Nominal Anual era del 4%, pero luego le dijo que era del 5.5%. Además, cuando Valeria llamó para avisar que ya tenía en vista una propiedad, le dijeron que el banco había reducido el plazo de pago de 30 a 20 años, lo que aumentaba significativamente las cuotas que le quedarían a pagar.

Pero este caso no es el único. Otros solicitantes se enfrentaron a requisitos inexplicables y cambiantes en su proceso de solicitud. “En un banco me dijeron que no podían hacer una simulación de crédito sin un sueldo acreditado en el banco”, relata un solicitante. Otro banco exigió a un interesado un año de antigüedad como cliente para considerar la solicitud. Incluso, un hombre que es policía se encontró con que su profesión era considerada “de riesgo” por la compañía de seguros del banco.

Los especialistas advierten que la falta de formación y comunicación de los asesores bancarios es un obstáculo significativo para los solicitantes.

“Con el tiempo esto se va a ir acomodando, es muy nueva toda la situación”, dice Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario. “Nosotros aconsejamos que quienes deseen acceder a un crédito, deben hacerlo en el banco que los conoce hace tiempo, tenga o no la mejor tasa. Cambiar de banco porque te da una tasa más baja es complicado, porque no te recibe con los brazos abiertos”, concluye.

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