Los 5 datos que revelan por qué es el momento de comprar una propiedad

El mercado de las propiedades continúa mostrando signos de mejora y son varios los factores que revelan que todavía es un buen tiempo para invertir o refugiarse en ladrillo. Desde la disminución en la sobreoferta de inmuebles, la vuelta de los créditos hipotecarios, hasta la reducción del margen de negociación entre el precio publicado y en el que se termina cerrando la venta, el mundo inmobiliario está más álgido que nunca, con signos que indican recuperación en lo precios, pero que también lo posicionan como un mercado que sigue ofreciendo oportunidades.

Luego de que el precio de las propiedades atravesara un período de pérdida de valor y tocaran un piso histórico, la curva hoy está en ascenso desde mediados del año pasado y todo indica que seguirá creciendo. A continuación, se enumeran algunos datos clave que revelan por qué todavía es un buen negocio comprar una propiedad.

1) ¿Los precios aún están bajos?

Uno de los factores que muestran que el mercado se está reactivando es el movimiento de los precios. Según el último Radar Inmobiliario, elaborado por Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima, aunque los precios de las propiedades vienen en ascenso, cayeron un 33% en términos nominales desde 2019 y un 45% en términos reales.

“Están a niveles de 2004 y esto convierte al ladrillo argentino en una oportunidad”, asegura Achával y agrega: “Los primeros en darse cuenta de esto fueron los extranjeros que comenzaron en 2023 a consultar cada vez más”. Además, explica que previo a 2018 no había un departamento por menos de US$100.000, pero en los últimos años “hubo muchos departamentos a US$50.000, US$60.000 o US$70.000, por lo que, tanto por ticket como por valor de metro cuadrado, hay oportunidades”.

2) ¿Los valores aumentarán?

Con la tendencia de los precios a la baja que tuvo lugar en los últimos años, por mucho tiempo el mejor negocio para el comprador de ladrillo era seguir esperando. Sin embargo, desde mediados del año pasado, hay un cambio de ciclo cada vez más evidente: los precios de las propiedades comenzaron lentamente a recuperarse y aumentó la predisposición a la compra.

Este viento de cola se evidencia en dos datos concretos: por un lado, en los valores de publicación, ya que, según Zonaprop, vienen lentamente en ascenso desde mediados del 2023. A partir del cambio de tendencia que se dio en junio del año pasado, el aumento acumulado en los precios es del 3,5% (hasta mayo de 2024). Medido en términos interanuales, en mayo Zonaprop registró una suba interanual del 4% y en Mercado Libre la suba fue de 5,4%.

Por otro lado, en cuanto a los precios de cierre, hay un indicador clave que anticipa la tendencia alcista: el margen de contraoferta es cada vez menor. “Los porcentajes de negociación llegaron a superar el 15% y hoy están en un 5% o menos”, señala Achával. En otras palabras, las propiedades se venden con un valor más parecido al originalmente ofrecido, sin dar tanto lugar al regateo.

De todas formas, algunos expertos señalan que esta tendencia al alza no se da en toda la ciudad. “En los barrios de CABA donde se concentra la demanda, los valores se estabilizaron a partir del último trimestre del año pasado y empezaron a subir algo, pero esto no es extensible a todos los mercados, ya que no aumentó en todos los barrios”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Es importante resaltar que la sobreoferta de inmuebles también viene en descenso, factor que podría influir en el aumento de los precios: en mayo, Zonaprop registró una reducción del stock disponible de 26,9% en términos interanuales y, frente al máximo alcanzado en junio de 2022, el descenso fue del 45,4% (según el Radar Inmobiliario). Por su parte, Argenprop experimentó una baja del 22,1% interanual y del 3,5% mensual en mayo. “Se reduce el stock por el aumento de ventas y, como hay menos productos para abastecer la demanda, los precios están subiendo”, señala Martín Boquete, director de Toribio Achával.

También juega un rol muy importante en la ecuación el aumento del costo de construcción, que creció más del 80% entre diciembre y marzo: impacta en las propiedades nuevas, pero también en otros segmentos, ya que, al determinar el valor de reposición, incide en el resto del mercado inmobiliario.

3) ¿Cómo influirán los créditos hipotecarios en el mercado?

El resurgir de los préstamos hipotecarios constituyó un signo más de esperanza para el mercado, ya que empoderó a la demanda, que durante casi cinco años no contó con la posibilidad de acceder a un crédito como los que se ofrecen ahora. En este sentido, Daniel Bryn, titular de Invertire, señala: “Cada operación con crédito hipotecario genera entre 1,5 y 2 operaciones inmobiliarias más sin crédito”, y explica que beneficia a aquel que necesitaba vender una propiedad para comprar sin crédito, a quien vende y compra algo en pozo o a estrenar sin escritura o al que compra un terreno para desarrollar.

Rozados opina que agregará operaciones al mercado, aunque recién a partir del segundo semestre del año, cuando esté más fluida la ejecución en los bancos: “Si bien es muy auspicioso, en 2024 todavía no se sentirá un impacto tan grande, aunque sí aumentará la cantidad de operaciones”.

“La llegada de los créditos hipotecarios impactó fuertemente en el mercado y constituye una excelente noticia, dado que se espera un aumento considerable en la demanda de propiedades”, asegura Achával, aunque agrega: “Soy prudente, veo un factor de demanda importante, aunque no imagino el boom de 2017/2018, ya que los salarios están descalzados, hay desafíos macroeconómicos importantes y alta inflación”.

4) ¿Hay un cambio de expectativas?

En relación a la demanda, se acumulan dos años ininterrumpidos de crecimiento interanual, una de las tendencias más largas existentes en el sector, según el Radar Inmobiliario. Además, el informe detalla: “Durante los cuatro primeros meses del 2024 se realizaron 11.130 operaciones de compraventa, lo que representa un aumento de 20,8% interanual y el mayor volumen operado desde 2019″.

Cifras del Colegio Inmobiliario, de un informe de junio, también señalan buenos augurios, en relación a la absorción del mercado y a las visitas: en abril de 2024 se escrituró el 4,29% de la oferta y la cantidad de visitas en mayo de 2024 se incrementó en promedio un 5,36% respecto del mes anterior. “Se trata de datos muy favorables, que muestran una franca tendencia al alza en la cantidad de ventas de propiedades. Y creemos que esta tendencia se va a seguir profundizando con la ayuda de los créditos hipotecarios y la aprobación del blanqueo”, comparte Alejandro Moretti, miembro del Observatorio del Colegio Inmobiliario.

“Es muy probable que siga creciendo, mes a mes en la comparación interanual mostró crecimiento respecto del año anterior y lo más probable es que esa dinámica continúe, con algo adicional, dada la entrada del crédito hipotecario a la jugada”, opina Rozados. “Estamos en un nivel de 60% de aumento de las consultas interanuales, respecto a 2023″, agrega Fabián Achával.

5) ¿Cuáles son los barrios en los que hay oportunidades?

Caballito y Villa Urquiza están dentro del top 5 de barrios más demandados para la compra, según un informe de Mercado Libre del primer trimestre de 2024 y los valores que ofertan también se muestran atractivos.

En el caso de Caballito, el valor promedio del metro cuadrado para la compra que muestra Zonaprop se encuentra casi un 30% por debajo de Palermo (28,9%), otro de los barrios más buscados, pero con precios que lo posicionan como el segundo más caro de CABA. En el caso de Villa Urquiza, los valores descienden un poco menos respecto a Palermo (22,3%), aunque los números son atractivos también.

Otro barrio que se muestra con valores prometedores es el Microcentro porteño. “Es una zona que veo lenta, pero que en los próximos años habrá negocio, ya que hay propiedades para reciclar a menos de US$1000/m²”, señala Boquete. Además, si se tiene en cuenta que está dentro del perímetro donde se ofrecen préstamos hipotecarios con la tasa de interés más baja, la zona puede reconvertirse a futuro.

Al momento de hacer un análisis de los valores de publicación en CABA, hay cinco cbarrios que se mantienen en el podio según datos de Zonaprop: Puerto Madero lidera el mercado, con un valor promedio del m² de US$5891. Le siguen Palermo, con US$3147, Belgrano con US$2868, Núñez con US$2757 y Colegiales en US$2680.

Del otro lado, los cinco barrios con precios más bajos en la ciudad de Buenos Aires son Lugano (US$976/m²), Nueva Pompeya (US$1366), Villa Riachuelo (US$1446 el m²), La Boca (US$1464) y Floresta (US$1604).

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