Propiedades: las razones por las que tuvieron el mayor aumento de precio en 7 años

El 2024 fue un periodo de buenas noticias para el real estate argentino y los datos de diciembre confirmaron el punto de inflexión que se vivió. Efectivamente, se trató del año que tuyo el mayor aumento en el metro cuadrado de publicación en los últimos siete, ya que desde el 2017 -momento en que los créditos hipotecarios UVA estaban en auge en la Argentina- no se registraban subas de ese nivel.

Así lo reveló el último informe de Zonaprop del 2024, que asegura que el metro cuadrado promedio de CABA se ubicó en US$2325 en diciembre, lo que implica una suba anual del 6,8% en 2024 en los precios de publicación. A la hora de explicar este aumento en los valores, Fabián Achával, director de la inmobiliaria homónima, señala que existe un cambio fuerte de expectativas, un aumento en la demanda por el blanqueo y la oferta de crédito hipotecario, que ya está traccionando casi 1000 operaciones por mes.

“Además, los precios se mantienen históricamente bajos y, como si fuera poco, la paz cambiaria y la apreciación del tipo de cambio real hacen que esa estabilidad potencie más todo el mercado inmobiliario”, agrega el broker, que explica que cada vez que el dólar salta, se mueve el tipo de cambio o se agranda la brecha, hay mayor incertidumbre, tanto del vendedor como del comprador, por lo que se postergan las decisiones de compra. Contrariamente, cuando hay estabilidad cambiaria, “el comprador se anima más y acelera las decisiones de adquisición”.

Efectivamente, las operaciones de compraventa siguen creciendo y acumularon 5755 escrituras en noviembre del 2024, lo que implica un aumento del 41,5% respecto al mismo mes del 2023. Estos números hablan de “32 meses consecutivos de suba interanual en las operaciones”, en palabras de Jorge de Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA. Casi el 17% de esas ventas fueron hechas con hipoteca (950), lo que habla de una suba del 472,3% interanual.

El comportamiento de los precios

Es interesante señalar que, aunque los precios subieron 6,8% en el último año, habían bajado un 24% entre el 2019 y el 2023, por lo que todavía les resta mucho crecimiento para alcanzar los valores del 2018. El crédito hipotecario es una herramienta que podría impulsar más concreciones de ventas y, por tanto, un aumento en los valores por la suba de la demanda, ya que “las líneas de préstamos hipotecarios que salieron este año empujaron las compras y generaron un acelere en el volumen de ventas, ayudando a que se amplíe la demanda”, comparte Martín Boquete, director de Toribio Achával.

También vale resaltar que en los últimos tres meses esa suba se desaceleró, ya que pasó de crecer 1,2% en junio, 0,7% en julio o 0,6% en agosto y en septiembre, mientras que el aumentó descendió a subas de 0,3% en octubre, 0% en noviembre y 0,2% en diciembre. Achával agrega que los aumentos son generalizados, pero que no son iguales en todos los segmentos. “Hoy vemos subas de precio en todos los barrios, pero más pronunciados en los tickets más bajos y en los departamentos más pequeños, donde hay mayor presión de demanda por los créditos hipotecarios, el inversor y el consumidor final”, explica el broker.

Los departamentos de pozo son los que mayores subas registraron, algo que se puede explicar por el aumento del costo de construcción en dólares que creció un 52,7% en 2024. Se trata de un fenómeno que preocupa al sector, ya que genera mucha desventaja con respecto a los usados, que cuentan con valores por debajo.

¿Cuánto sale un monoambiente, un dos y un tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires?

En números concretos, un monoambiente de 40 m² en CABA se encuentra en un valor promedio de US$102.478. Por su parte, los dos ambientes de 50 m² rondan los US$123.123 y los tres ambientes de 70 m² se consiguen por un precio de publicación promedio de US$169.385.

Si el análisis de los precios se lleva a cada barrio, Puerto Madero continúa siendo el que defiende los valores más altos, con un metro cuadrado promedio de US$6021. Siguen en el podio Palermo y Belgrano, con precios medios de US$3215/m² y US$3004/m², respectivamente. Del otro lado, Lugano cuenta con los valores más bajos, con un precio medio de US$1007/m², seguido por Nueva Pompeya (US$1394/m²) y Parque Avellaneda (US$1510/m²).

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