Propiedades: entre las oportunidades que genera la corrida del dólar y la amenaza de alquileres más caros

Mientras la escalada del dólar blue no para y ya registra una suba de más del 30% en lo que va de julio, son muchos los sectores que empiezan a sentir una paralización de las actividades, ante la incertidumbre que arrastra la inestabilidad financiera y un aumento futuro aún más pronunciado de la inflación.

Esta suba del tipo de cambio paralelo que acumuló un avance de $54 en la última semana encendió las alarmas entre referentes del mercado inmobiliario que comenzaban a ilusionarse con un cambio de ciclo con algunas señales como, por ejemplo, el amesetamiento de la baja de los precios. De hecho, el último Index publicado por ZonaProp, detalla que en los primeros seis meses del año, los valores de venta de publicación apenas bajaron 3,3 por ciento con un precio medio que se ubicó en US$2276/m2 en el mes de junio, 0,5% menos que el registrado en mayo, según datos relevados por el portal Zona Prop. “Esta baja fue impulsada mayormente por el nuevo stock de venta que ingresó con precios por debajo del promedio del stock preexistente en venta”, explica Leandro Molina, director de la plataforma.

En este contexto, qué pasará con las operaciones de compraventa y cómo afectará el avance de los proyectos la disparada del dólar es un enigma.

La respuesta inmediata es que hoy el costo de construir un metro cuadrado es, en dólares, más bajo que el de principio de la semana. “Esta es la foto y quienes puedan aprovechar esta ventana de oportunidad podrán hacer alguna diferencia. Ahora, la película es muy difícil de describir. Lo que sí es claro es que quien apuesta al ladrillo y puede esperarlo se capitaliza”, analiza Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier. El ejecutivo agrega que, si bien los inmuebles bajaron, no lo hicieron al mismo ritmo que los bonos y las acciones: “Quien compró un bono en 2018 a 100 hoy tiene 20, el que compró una propiedad ese mismo año a ese valor hoy puede venderla a 75/80 dependiendo del inmueble″, ejemplifica uno de los desarrolladores con más metros cuadrados en ejecución en este momento: 270.000.

A la hora de hablar de efectos directos, los especialistas reconocen que los grandes movimientos del dólar paralizan al mercado. “Siempre en todas las ocasiones en las que el dólar se mueve abruptamente o cuando hay fuertes devaluaciones el mercado se congela”, señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario a LA NACION.

Para hacerlo gráfico, los compradores no quieren sacar los dólares del colchón - se estima que en la Argentina hay US$238.000 millones que se devalúan al ritmo que avanza la inflación en los Estados Unidos que es record- porque especulan con una posible baja de los valores de venta pero, en la práctica, la realidad es que los dueños de los inmuebles nunca bajan los precios en forma inmediata. Es decir, también esperan. “Con esta suba del dólar la gente está confundida y los posibles compradores, vendedores e inversores no toman decisiones. Los precios no se modificaron porque no suelen ajustar tan rápido, habrá que esperar para ver cómo se acomodan las demás variables de la economía”, agrega Martín Boquete, socio director de Toribio Achával.

Desde marzo de 2018 el dólar paralelo escaló un 1400%: pasó de $20,76 a $320. La cantidad de inmuebles vendidos cayó más del 50%, la oferta subió un 160%, pero los precios de los inmuebles bajaron en promedio entre 25% y 30% - considerando el valor al que se cierra una operación y no sólo el publicado- dependiendo del barrio de la Ciudad de Buenos Aires.

Por otra parte, los precios de publicación ya se sinceraron, lo que explica la caída en el margen de negociación entre lo que se oferta y el valor en el que se termina cerrando una operación. Históricamente fue del 5%, hoy ronda el 6,8%, según el índice que releva Re/Max junto a Reporte Inmobiliario y en plena pandemia llegó a superar el 12%.

De hecho, en el mercado, previo al cimbronazo del dólar, ya se hablaba de precios de venta que “habían tocado su piso” y un posible cambio de ciclo para el 2024. Tal vez una prueba de ello es la cantidad de obras en construcción que hay en marcha en la ciudad de Buenos Aires: un dato, 2021 fue el segundo año en los últimos diez en los que se permisaron más metros para obras nuevas según el relevamiento que realiza el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). Fueron 2.503.883 metros permisados, es uno de los registros más altos desde 2012. El récord se dio en 2018 con poco más de 4 millones.

Si se analizan las encomiendas de demoliciones el dato es aún más sorprendente: en 2021 fueron 1.300.000, apenas por debajo de los 1.381.000 del 2018. Desde el CPAU aclararon en la presentación que el volumen de encomiendas no representa exactamente el volumen de obras porque algunos trámites quedan inconclusos o, aún concluidos, no se transforman en obras. De todas formas, es un indicador.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explica por qué en plena crisis, los desarrolladores construyen: “Nosotros somos optimistas por naturaleza. Aún en contextos difíciles tenemos expectativas de mejora. Hoy el costo de edificar está históricamente muy barato y los precios también”. Coincide Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba: “La oportunidad que genera la baja del costo de construir se muestra en la cantidad de obras en ejecución y los indicadores de la construcción ya llegaron a los niveles de la prepandemia”.

En números, Gomez Picasso que releva el costo de construcción mes a mes detalla que entre “mayo de 2019 y este año rondó los US$603 por metro cuadrado. “Es un relevamiento en el que analizamos el caso de la construcción de un edificio entre medianeras en un lote de 8,70 de frente y lo que registramos es que es un 40 por ciento inferior al de los tres años anteriores es decir 2016, 2017 y 2018”, explica.

Fuera del análisis de la oportunidad que genera la construcción en estos contextos, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, coincide con sus colegas en que “lo que pone siempre en vilo el mercado es la macro y en la medida que no se ordene será muy difícil que el mercado inmobiliario repunte y vuelva a la cantidad de operaciones normales - hoy se escrituran alrededor de 2700 operaciones por mes en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en 2018 se promediaban las 6000-. Las medidas económicas que se anuncien serán claves para el futuro del sector”, agrega.

Una forma de analizar el destino es compararlo con alguna otra situación similar en el que la macro haya registrado fuertes movimientos del dólar. En este punto, Federico González Rouco, economista que sigue de cerca el mercado inmobiliario desde hace años, analiza una particularidad de estos tiempos: “La diferencia está entre el poder y el no poder”. ¿Qué quiere decir con esto? “El mercado está paralizado desde hace dos meses, se ve en las escrituras, cuyo repunte es muy lento. Es decir, si estabas afuera del mercado hace dos meses, sin posibilidad de comprar por falta de dólares y créditos, hoy con un dólar a $340 seguís afuera. La diferencia con otra gran devaluación, como fue la de 2018, está entre el poder y el no poder: en ese entonces fue peor porque pasaste de poder a no poder. En la situación actual ya no podías y hoy podés un poco menos”, indica a LA NACION.

Gómez Picasso añade que respecto al ritmo de devaluación, lo que percibe el mercado es que el dólar estaba pisado desde hace varios meses y se esperaba un salto, aunque quizás no tan abrupto. “Sabemos que si el dólar se queda en cierto nivel y los costos en pesos siguen aumentando esa ventana de oportunidad para el tenedor de dólar billete se licúa rápidamente. Hay que ver cómo evoluciona y qué pasa en los próximos meses con el incremento de los costos en pesos. Este será un punto clave. Hoy depende más del ritmo de inflación. Es difícil predecir, nadie imaginaba una devaluación en dos semanas del 30 por ciento.”

En números, esta semana la Cámara Argentina de la Construcción publicó la evolución del índice que se utiliza para actualizar las cuotas en pesos de los proyectos en pozo y el incremento en junio versus mayo fue de 6,8% pero si se analiza la evolución interanual fue del 57%. El impacto del ajuste cambiario dependerá de la velocidad con la que la devaluación se vaya a precio. El índice se conforma mitad de evolución de salarios y mitad por precios de los materiales. En mayo, la suba estuvo impulsada por sueldos que aumentaron 8,8 por ciento mientras que los materiales, 5,9%. “Seguramente en julio se de una relación inversa”, analiza Spina.

En este sentido, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio coincide en que los ajustes son cada vez más rápidos “y los materiales lo hacen antes que la mano de obra”.

Respecto a una posible baja de precios, de la Serna, -que en el último mes vendió más de 10 departamentos de su proyecto Oceana en Puerto Madero a US$5500/m²-. explica que en un mercado como el actual es difícil cruzarse con inversores que vendan por debajo del costo de reposición. Lo que quiere decir con esto es que nadie saldrá a “rematar propiedades”, mucho menos en una economía mundial sin otras alternativas de inversión rentables.

Tarasido, de la constructora Criba, agrega que “el inversor de hoy piensa que puede tener revalorización, piensa que sigue construyendo a un costo atractivo, piensa que si se queda con dólares pierde 8% anual por la inflación en dólares de los Estados Unidos, y claramente tiene optimismo hacia el futuro. Hay mucha gente pensando que cuando los proyectos se terminen, valdrán más”.

Otro desarollador, Marcos Juejati, presidente de Northbaires, la empresa que construye un megaproyecto a pasos de Santa Fe y Callao en tierras en donde funcionaba el cine América asegura que “las crisis traen oportunidades” y que para quien tiene pesos, este es un buen momento para destinarlos al ladrillo: “es una forma de dolarizarlos y multiplicar su valor”, afirma. Como prueba anuncia que en los próximos meses lanzará dos proyectos nuevos: uno en Pinamar y otro en Belgrano, frente a la embajada de Alemania.

¿Cómo afecta a la oferta de los usados?

El impacto de la devaluación en la compraventa de unidades usadas depende de cada situación en particular. “Quienes están buscando un inmueble usado hace tiempo, vienen realizando un análisis de la oferta disponible y ya tomaron una decisión luego de ver varias opciones: claramente ya tienen los dólares y, salvo excepciones, esto no modifica su decisión de compra. Los que recién empiezan la búsqueda, en cambio, mirarán con atención la evolución del dólar. Lo cierto es que todos los precios venían aumentando los últimos meses, y tarde o temprano el precio del dólar también lo haría”, advierte Balayan.

Es paradójico porque, pese a existir un mercado de oportunidades en precios, las ventas están planchadas. Las operaciones de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires registraron una suba de 50,8% en mayo respecto del mismo mes de 2021, de acuerdo con un informe del Colegio de Escribanos porteño. En mayo se realizaron 2866 escrituras de compraventa, frente a las 1901 del mismo mes del año anterior. “El quinto mes del año reflejó una incipiente mayor actividad pero si tomamos los meses de mayo de los últimos tres años, es una lectura positiva de algo de recuperación. Pero comparado con la última etapa de créditos hipotecarios, allí había casi 6000 operaciones, con lo cual deberíamos duplicar ese ritmo”, analiza el presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo.

Balayan explica que durante un boom, los inmuebles se venden rápido y muy cerca (a veces por encima) del precio de publicación. En épocas recesivas, sin embargo, los inmuebles suelen permanecer publicados por períodos más largos con precios muy por encima de los valores de cierre y en algunos casos eventualmente los propietarios desisten y retiran el inmueble de la venta. La broker cita un estudio que se realizó para el mercado inmobiliario de la ciudad de Boston, pero fue replicado luego por otros investigadores para otras ciudades mostrando el mismo efecto. “Por lo general, mercados inmobiliarios con altos precios van de la mano con altos volúmenes de venta, mientras que en momentos recesivos donde los precios bajan de forma más gradual, el volumen de venta también cae. La realidad es que la gran mayoría de las personas compra inmuebles cuando puede y no necesariamente cuando los precios están bajos”, analiza y destaca desde el lado del vendedor, que la clave es no mirar el precio al que se había adquirido la propiedad oportunamente.

“La idea es evitar que el vendedor se ancle a ese precio y le genere un sentimiento de pérdida convalidar los nuevos valores de mercado”, analiza y lo linkea con la realidad argentina: “La aversión a la pérdida explica algo de ese comportamiento, sin embargo, hay que entender también que es totalmente razonable para alguien anclarse en un precio si no visualiza una alternativa mejor para el dinero de la venta”, agrega.

Pero está claro que todo cambio del dólar no afecta linealmente al precio de los inmuebles, mucho menos en un mercado inmobiliario como el argentino que “ajusta por cantidad y no por precio”. ”Si sube el dólar no bajan inmediatamente los precios, pero sí cae la cantidad de inmuebles que se venden. Es decir, la demanda baja porque todos están esperando para ver `qué pasa’”, resume Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

Según datos publicados por Properati, los valores del metro cuadrado ajustados en dólares hoy están un 10% por debajo del mínimo de 2014. Con este dato, González Rouco se pregunta “¿Cuánto más pueden bajar? Mucho menos en un país, en el que desde hace años, cae la cantidad de operaciones que se realizan con crédito hipotecario - en mayo fueron solo 99 escrituras con hipoteca de las 2866 y significó una descenso del 1% respecto al mismo mes del año pasado-. . Es decir, la mayoría de los vendedores no tienen la necesidad de malvender su propiedad porque corren el riesgo de perder el inmueble.

En este sentido, Gómez Picasso imagina un mercado de compraventas “cuasi paralizado” pero no una presión a la baja de precios “porque, en algunos casos ya se dieron bajas cercanas al 40% e igual las propiedades no se venden. Si estás especulando con una baja menor, corrés el riesgo de que no ocurra”, dice.

Este escenario refleja un mercado muy poco representativo como para tomar de referencia. “Con tan pocas operaciones no hay un mercado sostenido de operaciones similares”, agrega Spina que se anima a responder la pregunta si es un buen momento para entrar en pozo. “En la foto la respuesta es si pero lo que tiene que mirar quien compre es como está estructurado el proyecto financieramente y si depende de la venta de las unidades para avanzar. Hoy más que nunca el factor tiempo y costo de oportunidad es clave: no es lo mismo invertir 100 y vender a 130 en dos años y medio que en cinco”. Andrés Kalwill, director del Grupo Alvear que desarrolló la Alvear Tower en Puerto Madero agrega que “quién compra también debe mirar los antecedentes de quiénes desarrollan la obra y su capacidad económica. Además, de prestar atención al pliego”.

Precios en valores mínimos históricos, sobreoferta de propiedades en venta, bajo nivel de escrituras y una macro sacudida por el dólar: este combo profundiza aún más la crisis de un sector. “Cada escalón que bajemos es un escalón que hay que subir después. Y se alarga la vuelta a la normalidad. El paso del no poder a poder está cada vez más lejos”, apunta González Rouco.

Cómo opera en el valor de los alquileres

A diferencia de lo que ocurre con el mercado de venta, en el cual el ajuste de los precios no se da en el corto plazo, en los alquileres es una cuestión más lineal. Al estar en pesos, la suba del dólar y la inflación golpea directamente en el valor de los contratos nuevos o que se tienen que renovar. De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal inmobiliario Zonaprop, el valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de $53.993 por mes. Este valor aumenta un 7,2% en el mes y acumula una suba del 37,7% en el primer semestre del año, levemente por encima de la inflación (35,8%). “Si uno analiza el precio medio de un alquiler y como evolucionó, el departamento que hoy alquilas por $64.581, en febrero de 2012 te costaba 2424, en agosto de 2018 poco más de $14.000 y en febrero de 2021, 30.000″, analiza la curva de crecimiento, Molina, de Zona Prop.

En cuanto a la evolución de los valores del alquiler en los últimos 10 años, Rouco señala que el 2020 arrancó con valores muy por debajo de los registrados en otros años pero, tras el congelamiento de los alquileres y la sanción de la nueva ley, cuando en 2021 se levantó la medida los valores escalaron superando ampliamente al 2018 y el 2019. “Los alquileres, ajustados por inflación, arrancaron 2020 en valores mínimos y más allá de que subieron mucho y muy rápido, lo hicieron a niveles muy bajos, y no llegaron a niveles tan altos como antes del 2017. El problema es que, en paralelo, los ingresos cayeron”, advierte Rouco.

El economista considera que en 2020 los valores eran “baratos” en comparación con otros segmentos. “La discusión de si son accesibles en referencia a los ingresos, es otra. Las subas del alquiler no acompañaron los ingresos. Esa combinación entre salarios y renta es la que rompe el acceso al alquiler.”

La situación de los inquilinos que deben renovar o empezar nuevos contratos es cada vez más complicada: se espera que para fines de julio los aumentos superen el 60%. Para calcular el ajuste del precio del alquiler, propietarios e inquilinos deben consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en el sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte), cuya obligatoriedad se introdujo en el mercado con la ley 27.551.

“Julio terminará con valores por arriba del 60% para los alquileres dentro de los contratos de tres años. Es la primera vez que se da una suba así desde que se utiliza el ICL para medir los aumentos, que arrancó con incrementos del 40%. Puede tratarse del aumento más alto desde la hiperinflación ya que la inflación también es la más alta”, explica González Rouco. El especialista agrega que “en los alquileres el impacto es más directo. A medida que sube el dólar arrastra la inflación y empiezan a subir los precios. Si el dólar subió 50% en un mes y medio, todas las variables van a subir más rápido: salarios e inflación, capaz empiezan a subir al 80% en vez de al 60%. Es decir, todo sube un piso. Es un comportamiento inercial”.

Esto, sumado a la incertidumbre por la ley de alquileres y la falta de stock en el mercado, genera un escenario cada vez más complicado para los inquilinos. En un space inmobiliario que compartieron la semana pasada Balayan con referentes del sector, apuntaron que en junio hubo un 39% menos de avisos de departamentos en alquiler ofrecidos en CABA respecto del año pasado.

Entonces, ¿cuánto acumulará la suba del alquiler a fin de año? Como indica el economista, el cálculo del ICL se realiza en base a dos factores: inflación y salarios. Con lo cual, los especialistas estiman que los valores de la renta aumentarán a la par de la inflación.

“Es cierto que los movimientos del dólar retraen la compra de nuevos inmuebles y también la inversión en inmuebles. Hasta que la economía logre generar una calma temporal, eso afectará también la oferta de nuevos inmuebles que se pongan en alquiler. A menor oferta y una demanda que cada vez es más grande, seguirán aumentando los valores al menos acompañando la inflación”, apunta Bryn.

¿La falta de venta puede hacer que se vuelquen más propiedades al mercado? Los corredores inmobiliarios se muestran escépticos de que esto suceda en tanto no haya definiciones sobre la ley 27.551 que espera pista en el Congreso.

“La ley de alquileres hizo un daño enorme al mercado de viviendas, mucho mayor de lo que se cree. Lo vemos en los datos. La prueba más clara fue el cepo del 2012 donde en ese entonces sí se volcaron gran cantidad de inmuebles al mercado de alquiler sin generar turbulencia y respondiendo mucho mejor a la demanda de alquileres”, afirma Balayan.

Con respecto a la rentabilidad bruta, la relación alquiler-precio sube y se ubica en 4,09% anual en dólares. En el primer semestre del año subió un punto porcentual. Hoy se necesitan 24,5 años de alquiler para recuperar la inversión, 27% por debajo de lo requerido un año atrás, indica el Index de ZonaProp. “En el último año y medio los alquileres aumentaron un poco la rentabilidad porque hay poca oferta. Lo que observamos en una encuesta que realizamos es que, el que quiere vender, vende porque tiene intención de mudarse no porque no quiera alquilar. Y existe una oferta sobrevaluada y repetida”, explica Gomez Picasso.

En este punto González Rouco considera que, si bien hay una retracción en la oferta, hay más contratos de alquiler que funcionan “por debajo del radar”, sin llegar a inmobiliarias o plataformas. “Esto se ve mucho en las redes, cuando algún conocido comparte que alquila su departamento y a veces no dura ni un día la publicación hasta que se concreta. Hay mucho más boca a boca, es más informal, que no quiere decir ilegal”, concluye.

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