Propiedades: en que ciudades hay oportunidades con bajas de precios de hasta 30%

CORDOBA.- La venta de lotes y propiedades de entre US$30.000 y US$ 100.000 en el interior del país registraron un “veranito” en los últimos tres o cuatro meses, pero la percepción de los operadores inmobiliarios y desarrollistas es que el combustible –ahorro en dólares- comenzó a escasear y el ritmo decae a pesar de que los precios, en dólares, están 30% debajo de los históricos. Los terrenos fueron la “estrella” en ese período. En el caso de los alquileres, en distintas ciudades del interior, se repite –aunque con menos profundidad que en Ciudad de Buenos Aires (Caba)- el retiro de unidades por parte de los propietarios con lo que la demanda supera a la oferta.

Un informe publicado en el sitio especializado Reporte Inmobiliario da cuenta de que el precio metro cuadrado publicado en el interior del país ajusta más que en la ciudad de Buenos Aires. La caída de la cotización promedio en dólares para departamentos usados fue del 28,55% para el conjunto de las localidades. José Rozados, director de la plataforma, indica que se trata de plazas “más flexibles en precio y moneda” que Caba. Hay lugares que se manejan más en pesos, por ejemplo, señala.

“Entonces la baja es mayor que cuando es dólar; ajustaron de una manera más sensible y rápida a la realidad del nuevo contexto, de la recesión que estamos viviendo. Se adecuaron más rápido”. En Caba y primer cordón de Amba recién ahora comenzó a acelerar el ajuste porque “venía a cuenta gotas”, ratifica Rozados.

En Córdoba, Pablo Balian presidente de la cámara que reúne a los desarrollistas (Ceduc) plantea que en los últimos 90 días hubo mucha venta “de oportunidad” como la califica ya que se basó en la diferencia entre la cotización del dólar y el precio de los productos que cayó hasta el 30% respecto de los valores históricos. Por ejemplo, departamentos de US$100.000 se consiguen a entre US$60.000 y US$ 70.000. “Para el que tenía dólares ahorrados, es el momento justo. Fueron operaciones de contado o ‘cortas’, a menos de tres años”, explica y repasa que la misma situación ya la vivieron en el 2001 y entre 2014 y 2015.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, apunta que tienen expectativas positivas fundamentadas en dos factores. Por un lado, la buena cosecha del campo que se espera y, por el otro, por el blanqueo instrumentado. “En el interior el valor del comoditie empuja mucho –describe- y el blanqueo aprobado debería empezar a movilizar construcciones como es el caso de las remodelaciones y eso generará fuentes de trabajo”.

Agrega que las ventas coinciden con una tendencia en la que mucha gente busca retirarse de las grandes urbes y vivir en zonas más tranquilas, con más aire libre, aunque advierte que para concretar esa idea debe haber disponibilidad de conectividad e infraestructura. Bennazar también señala que, pese a la baja rentabilidad de los alquileres, “comprar una unidad para ese fin permite mantener el ahorro”.

Balian admite que los productores de campo son clientes “fieles” y que si les va bien, los desarrollistas “siempre tienen expectativa” de derrame. Mientras tanto, lo que hay son ventas financiadas por los propios constructores que parte de una entrega en dólares y cuotas en pesos. “Es para un público más chico que se anima porque analiza la tasa con que se hará el ajuste; no es el sector de los asalariados; más bien de quienes buscan preservar o aumentar el valor de lo que tienen”. Subraya que las propiedades son inversiones “complicadas para salir; siempre ayudan a sostener el valor del ahorro, pero no es un bien fácilmente transable”.

En Rosario, José Ellena de la firma de negocios inmobiliarios del mismo nombre, prefiere decir que el mercado de compra-venta está “menos mal que hace seis meses” porque, aclara, no hay indicadores significativos sino principalmente adquisiciones de terrenos en barrios abiertos con posibilidad de construcción y también en inversiones iniciales. “El que tenía dólares compró cuando vio que la divisa se estabilizó; pero no es la generalidad porque no hay crédito”.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Salta, Juan Biela, ratifica los datos de sus colegas; él habla del “efecto dólar colchón”, operaciones de hasta unos US$ 60.000. “Con ese valor promedio se vendió bien, en especial lotes, monoambientes y departamentos de un dormitorio. Lo terminado estuvo por encima de lo que está en construcción”. Para graficar el repunte indica que mientras que en cuatro años se vendieron 3.000 lotes, en cuatro meses se comercializaron 600, según el registro que llevan los desarrolladores.

Su par jujeño, Alejandro Bustamante, marca la diferencia. En esa provincia, las ventas siguen bajas. “No hay mayor demanda, está todo muy quieto. Se mueve algo de lotes en barrios de clase más bien baja donde no superan los $1,5 millones. No hay financiación y eso traba todo. En el caso del segmento AB1, hay algunas operaciones pero no se puede hablar de mejora importante. La incertidumbre marca el ritmo”. La lectura de Otero Puellos en Mendoza es similar; define al mercado como “chato” con operaciones de “valores pequeños” y también con los terrenos como lo más buscado. Aporta que en esta coyuntura no hay edificios en pozo a la venta, “solo pequeños emprendimientos de no más de ocho departamentos”.

Emilio Caravaca Pazos, integrante de la Federación Inmobiliaria Argentina y representante de la delegación de Chaco, comenta que el mayor crecimiento en la compra venta se registra en lotes en zonas suburbanas, fuera de las ciudades. “Una forma de preservar ahorros y que, además, da la posibilidad de empezar a construir cuando se puede”.

LEY DE ALQUILERES EN LA MIRA

Todas las fuentes consultadas coincidieron en que las nuevas reglas que regulan los alquileres en la Argentina terminaron complicando el mercado; en todas las ciudades hoy la demanda no está cubierta por una oferta que se achicó porque, como primera reacción, los propietarios retiraron inmuebles para analizar qué hacer. En el ámbito comercial, el panorama sigue muy duro, con importante cantidad de locales vacíos en los microcentros. Ellena dice que la “buena noticia” es que, al menos, “no están devolviéndolos, se ha estabilizado”.

En Salta, Biela describe que las subas de alquileres de casas y departamentos subieron hasta 40% internanual y que hay “demoras” para conseguir. En lo comercial, se da la contracara, los precios bajaron hasta 20% para evitar salidas de inquilinos o para poder conseguir uno. “Lo que no se produjo fue el recambio en medianos y grandes; los comercios o emprendimientos que tienen empleados, esperan”, explica y sostiene que la cantidad de espacios desocupados en el macrocentro alcanza al 12% del total con tendencia al cierre.

En Jujuy, comenzaron a alquilarse “algunos de los muchos locales que se desocuparon –indica Bustamante-, pero se consigue porque el temor existente es que si hay una segunda ola y se frena la actividad, no se podrán sostener los costos”. En lo que respecta a viviendas, coincide que con la nueva ley, “todo es más lento; se retrajo mucho la oferta y precios subieron entre 35% y 40%. Como siempre que hay intervenciones del Estado, en general no funcionan”.

Caravaca Pazos califica la situación en Chaco como de “estabilidad”; en el primer bimestre del año de un total de 3230 contratos registrados por la Federación el 94% pago en tiempo y forma, el cuatro lo hizo con demoras y el dos por ciento, directamente no abonó. Según esa estadística, sólo el tres por ciento de la oferta se retiró. Para el mendocino Puelles, la diferencia clave del interior con Caba es que el mercado es más acotado en lo que hace a precios y es el poder adquisitivo del inquilino “el que marca el canon mensual posible, por eso las subas son más moderadas que en Buenos Aires”. Aunque hubo retiro de propiedades para alquiler, no fue masivo.

“En 2017 cuando empezó a tratarse la ley de alquileres hubo reuniones de todos los sectores y advertimos que las intervenciones serían un problema, lo que se ve ahora es la ‘crónica de una muerte anunciada’ –dice Balian-. El de los alquileres era un mercado autoregulado que funcionaba porque nadie puede cobrar más de lo que el otro puede pagar; ahora hay menos oferta y el que busca, no consigue”.

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