Propiedades: el impacto de la devaluación en la compraventa y la letra chica del nuevo impuesto de sellos

Noviembre volvió a sonreírle al mercado inmobiliario. A pesar de atravesar un cambio de gobierno, con la incertidumbre que eso implica, el 2023 fue positiva para la compraventa de propiedades. La ciudad de Buenos Aires es un claro ejemplo de la tendencia, ya que en el mes 11 del año se realizaron 4068 operaciones. El número se celebra desde el sector, ya que se consolida como el mejor noviembre desde 2018.

De hecho, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles de noviembre mostró ser un 20,7% más alta respecto del nivel del año pasado. Si bien está lejos del pico de 6805 actos de compraventa firmados en 2017, el 2023 muestra una buena racha.

“En lo que es más estacional, quizá pueda leerse que fue un trimestre (agosto-octubre) con más actividad de lo habitual y sobre todo en un año electoral y ahora -con esas operaciones concretadas- se suavizó esa escalada. De allí que hay una merma del 10 por ciento respecto al mes anterior”, analiza Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

No está de menos destacar que el año siguió en líneas generales con una tendencia alcista en la compraventa de propiedades. Desde agosto, los resultados mensuales rondan o incluso superan las 4000 operaciones por mes.

Aún así, queda pendiente conocer los resultados de diciembre para hacer un resumen completo y fidedigno del 2023.

“Otro dato positivo es que sumamos 19 meses de crecimiento interanual y ese panorama no es de boom, pero al menos es tranquilizador que se da una leve línea de recuperación. Más allá de estos datos, lo que deseamos como institución es que se generen bases para que se plasme una política de vivienda, un factor clave para las aspiraciones de cualquier familia”.

En otro orden, en noviembre hubo 166 escrituras formalizadas con hipoteca en CABA. En ese sentido, la suba fue del 12,2% respecto al mismo mes del 2023.

La casa propia, cada vez más lejos

A la hora de comprar una vivienda, el comprador tiene que enfrentar una serie de impuestos como los honorarios de la inmobiliaria, del escribano y los costos de escrituración.

Este diciembre, la legislatura porteña actualizó el cuadro tarifario de 2024 y con ello el monto de otro de los tributos a pagar: el Impuesto a los Sellos para la compraventa de inmuebles. Al comprador que tiene más de un inmueble a su nombre en la ciudad se le cobra una alícuota del 3,5% sobre el valor de la propiedad, a pagar por partes iguales entre comprador y vendedor.

Pero aquellos que no tienen inmuebles a su nombre y por ende adquieren este inmueble por objeto de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, se les otorga una exención al impuesto de un monto determinado. En su caso, al valor de la propiedad se le resta una suma fija que determina el Gobierno y se aplica la alícuota del 3,5% sobre el excedente.

Esa es la cifra del beneficio que actualizó la legislatura este diciembre en vistas al año que viene. El importe que durante 2023 fue de $10.950.000 pasará a ser de $24.889.350 en 2024. Al tipo de cambio oficial actual de $824,5, el monto pasó de cubrir US$13.280 en 2023 a cubrir US$30.187,2 en 2024, siempre y cuando el valor del dólar no aumente.

Santiago Levrio, director institucional de la comunidad de Desarrolladores Urbanos -Alianza Urbana-, opina que el monto actualizado “endurece el acceso a la vivienda”, dado que históricamente el impuesto a los sellos para vivienda única supo cubrir los US$110.000.

Convalida estos datos Julián González Mantelli, escribano de la ciudad y asesor jurídico-notarial-tributario: “Originalmente, estos montos representaban cifras más cercanas a los US$100.000 pero por la devaluación se fueron licuando”.

Solo en este año, la devaluación del peso planteó una realidad distinta para el comprador que adquirió su vivienda única a principio de año en comparación con la actualidad. Por ejemplo, quien el 2 de enero adquirió una vivienda de US$100.000 cuando el dólar oficial cotizaba $184,75, el valor de la propiedad pesificada era de $18.475.000. Por ende el impuesto era de $646.625 y como comprador y vendedor lo pagan en partes iguales, cada uno habría pagado $323.312,5 por este impuesto.

Sin embargo, si ese mismo inmueble se comprara hoy a US$100.000, su valor pesificado al tipo de cambio oficial sería de $82.450.000, a lo que se le tendrían que restar la exención de $10,95 millones y el total del impuesto sería $2.502.500. Es decir que el comprador de su primera y única vivienda en la ciudad debería pagar de impuesto al sello $1.251.250 (y le vendedor pagaría la misma cifra), casi cuatro veces más de lo que hubiese pagado en enero.

Esta realidad cambiaría -aunque no muy significativamente- si ese mismo comprador decide adquirir la propiedad en los primeros días del año que viene. Suponiendo que el tipo de cambio se mantuviera, el comprador podría pagar menos por el mismo tributo: $1.007.311,38, ya que el monto fijo se elevaría.

González Mantelli explica en diálogo con LA NACION que, desde la década del 90, cada provincia tiene la capacidad de dictar su código fiscal y en él reglamentar el impuesto a los sellos. “En Buenos Aires, por ejemplo, toman en cuenta la valuación fiscal del inmueble que es de $1.154.400, mucho más baja que el monto de exención de la ciudad, aunque este año todavía no actualizaron la ley tarifaria para el 2024. Por otro lado, en la provincia la alícuota es del 2%, más baja que la de la ciudad”, dice.

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