Propiedades: la zona que crece y resiste la crisis del sector inmobiliario

El fenómeno de los countries y barrios privados en el Gran Buenos Aires no es nuevo. Con un desarrollo incipiente a partir de 1990, tuvo un impulso determinante después de la crisis del 2001, con miles de familias eligiendo la seguridad, la comodidad y la tranquilidad de los suburbios. Con la llegada de personas y consumidores, los servicios se fueron ampliando y consolidando con su crecimiento polos de servicios y educación. Nordelta, Tigre, Canning, Escobar, la lista es larga.

Pero quizás la zona de mayor crecimiento, aquella que se alzó como un nodo urbano en sí mismo, es el municipio de Pilar. Comenzando en la década del ’90 y sobre todo durante los últimos 20 años, el desarrollo es constante y exponencial. Centros comerciales y de salud, escuelas y universidades, clubes deportivos, canchas de polo y golf, y una amplia oferta gastronómica convirtieron a Pilar en uno de los lugares más elegidos para vivir lejos, y a la vez cerca, de la ciudad de Buenos Aires.

El crecimiento inmobiliario que vivió la zona en la década del 90 se vio reflejado en su población. Según un estudio del departamento de research de L.J. Ramos encabezado por Karina Longo, entre 1990 y el 2000, el número de habitantes creció un 78,6%. Luego, de las casi 300.000 personas que vivían en el municipio en 2010, el número creció a 363.000 en 2018. Para 2025, proyectan que serán unas 434.000. Por su parte, las urbanizaciones privadas (countries, clubes de campo y barrios cerrados) totalizan 86. En este municipio del Norte del tercer cordón del conurbano, el 36,5% de los habitantes son niños y adolescentes de hasta 17 años, lo que da cuenta de una población joven.

La juventud en el municipio tiene su correlato en la inmensa oferta educativa: 318 establecimientos de todos los niveles (inicial, primario, secundario y superior). Cuatro sedes de universidades públicas, tres universidades privadas y otros doce establecimientos de educación superior. Del total de todos ellos en los cuatro niveles, el 52,5% son privados, que reciben a 45.000 alumnos matriculados.

La oferta en salud tampoco se queda atrás: hay 53 centros de salud, de los cuales 22 son privados (entre los que se cuenta el gigantesco Hospital Universitario Austral, con 36.000 m² de instalaciones). El fenómeno se condice con lo que sucede en toda la zona Norte del conurbano. En línea con la creciente demanda, las empresas de medicina privada agrandan año a año su cartilla de atención.

La actividad comercial, lógicamente, es igual de expansiva que el crecimiento. Para tomar dimensión, solamente entre los siete centros comerciales más grandes (Tortugas Open Mall -TOM-, Palmas del Pilar, Torres del Sol, Pueblo Caamaño, Terrazas de Mayo, Paseo Champagnat y Paseo Pilar) concentran unos 709 locales comerciales. Ese número se agrega a la amplia oferta de un municipio tradicionalmente poblado y con actividad de servicios vibrante, sobre todo en localidades como Del Viso o Derqui, o a lo largo de todo el corredor Panamericana.

Pandemia y explosión inmobiliaria

Pilar, como la gran mayoría de los suburbios del conurbano, tuvo un impulso de envergadura durante el 2020. “Hubo un enorme cambio de paradigma. Mucha gente busca más espacios verdes y abiertos. Además, no hace falta moverse todos los días al lugar de trabajo”, dice Dina Crusizio, a cargo de la oficina de Pilar de la inmobiliaria L.J. Ramos. El año pasado, agrega, se conjugaron una serie de condiciones ideales que hicieron explotar la demanda: “Había un costo de construcción barato y existía mucha oferta de lotes, lo que se agregó a este cambio de hábitos. Todo eso llevó a un aumento en la demanda sin precedentes”. El furor afecta a todos los segmentos, aunque es particularmente fuerte en propiedades de gama media. “Empezamos a tomar muchas propiedades en Capital, especialmente de personas entre los 30 y los 40. Su idea es vender el departamento, poner algo de plata arriba y tener una buena propiedad en zona Norte. La principal demanda está en propiedades ‘llave en mano’. Generalmente son viviendas que no superan los US$170.000 y con entrega inmediata”, cuenta Crusizio. “Estamos ante una tercera ola de migración suburbana”, sentencia Esteban Edelstein Pernice, titular de Castex Propiedades.

La demanda es especialmente pronunciada en el rubro de los alquileres. “De golpe, gran parte de la población se dio cuenta que tener algo de naturaleza era más sano que estar encerrado en un departamento, aunque sea tener algo en las afueras de la ciudad para disfrutar de un jardín”, opinó Diego Cazes, director general de LJ Ramos. “Las ganas de mudarse al verde comenzaron en junio pasado, para tener una casa más amplia para hacer home office. Después, los valores volvieron a incrementarse a partir de diciembre, cuando se venía el verano y, ante la duda, la gente alquiló una casa por dos, tres y hasta cuatro meses en un barrio cerrado. Se pagaron precios muy altos”, añadió por su parte Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával. “A esta altura, es muy difícil conseguir alquileres”, coincidió Crusizio. Los precios de alquiler en Pilar, según un informe que publicó Mercado Libre junto a la Universidad de San Andrés en febrero, subieron un 204,2% interanual. Boquete, por su parte, aclaró que “cuando los informes relevan el mercado en base a un portal, nunca lo hacen sobre el precio real, sino en lo que la gente pide. Pero justo en el mercado de alquileres, lo que los propietarios piden es un precio bastante parecido al que se paga, no hay mucho margen de negociación”.

Las decenas de miles de nuevos vecinos naturalmente demandan espacios de trabajo. El crecimiento de la oferta de oficinas, en consecuencia, es también sorprendente. Durante los últimos años, brotaron por todo el municipio complejos de oficinas de diversos tipos. Desde studios pequeños u oficinas clase B hasta enormes complejos en los que el metro cuadrado cotiza a niveles parecidos a los de la ciudad. En el 2018, por ejemplo, Disney estableció sus oficinas regionales (unos 24.000 m²) en el kilómetro 47 de la Panamericana, a 40 minutos de Buenos Aires. Sin embargo, los expertos coinciden en que el mayor requerimiento se concentra en oficinas particulares o de menor tamaño, propias de profesionales independientes o pequeñas y medianas empresas, estudios, etc. Trabajadores que necesitan un espacio de trabajo fuera de sus casas, pero que ya no están dispuestos a hacer el viaje hacia la capital.

Ayres Vila, de Ayres Desarrollos, se empieza a perfilar como un polo neurálgico de viviendas, oficinas y comercios a la altura del kilómetro 43,5. Allí, en el edificio Skyglass 2, una oficina a estrenar de 50 m² con atributos y servicios de calidad, más amenities comunes, se ofrece a US$100.000 más IVA. Una de 85 m² se consigue por US$200.000 más IVA. En ese mismo complejo, un departamento a estrenar tipo loft de 73 m² puede salir unos US$147.000.

Otro centro de envergadura es el Parque Empresarial Austral, un predio de 26 hectáreas junto al IAE Business School, el Hospital Austral y la universidad homónima, en el que se encuentran 50 empresas, start-ups y laboratorios. Allí, el metro cuadrado mensual cotiza alrededor de $1000 más IVA.

En el rubro de las viviendas, con los años se ha ralentizado la aparición constante de countries y barrios privados en Pilar que caracterizó al período entre 2002 y 2015, aproximadamente. El cambio se explica, entre otras razones, porque hay menos terrenos disponibles, menor poder adquisitivo, y además una nueva demanda de jóvenes matrimonios o familias pequeñas que no priorizan tener muchos metros o una amplia gama de servicios. Proliferan por todo el municipio complejos de viviendas más pequeñas y, sobre todo, con servicios compartidos y proximidad entre sí. Las ventajas de la ciudad en un contexto suburbano.

Eduardo Bagnato, director de nuevos emprendimientos de Toribio Achával, cuenta sobre diversos proyectos con estas características. San Gerónimo, por ejemplo, es un complejo de condominios a la altura del kilómtero 52. Son seis módulos que albergan 336 unidades, pensado para matrimonios jóvenes, estudiantes y profesionales. Allí, el metro cuadrado cotiza a US$1300, con propiedades de unos 60 m² en promedio. Vilhas del Golf, por su parte, se ubica en la salida del kilómetro 56 de la Panamericana, dentro del complejo Estancias del Pilar, y consiste en 30 casas del estilo townhouse, de entre 130 m² y 170 m². Allí, el metro cuadrado ronda los US$1500. En la zona de Tortugas, y desarrollado por Global Investments, Bosque Tortugas se compone por 228 unidades distribuidas en 8 módulos; son unidades de mayor dimensión, en las que el metro cuadrado puede alcanzar los US$1800.

El crecimiento de Pilar no se detiene. A veces rápido, a veces acorde al ritmo de una economía lenta, ofrece tanto las tendencias tradicionales como las nuevas demandas. Con sus servicios en constante ampliación y los nuevos habitantes que los potencian, el municipio se convierte en un centro en sí mismo.

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