Propiedades: el sector cerró el mejor noviembre de los últimos años pero con peores números que octubre

Luego de un viento de cola del mercado inmobiliario, la venta de propiedades en la ciudad de Buenos Aires en noviembre dio señales de estabilización. Durante ese mes, la cantidad de operaciones de compraventa sumó 5755 registros, un 3,9% menos que en octubre, cuando se contabilizaron 5987 escrituras. De todas formas, los expertos del sector coinciden en que cierra un buen año para el sector: todos los meses se firman más escrituras que el mismo periodo del 2023 y se espera que el año cierre con más de 50.000 operaciones en la Capital Federal.

Un dato no menor es que si bien los números disminuyeron respecto a octubre, en la comparación con noviembre del 2023 la cantidad de transacciones concretadas creció un 41,5%. Además, el monto de operaciones realizadas ascendió un 342,6%, con $584.653 millones. Este número está en línea con el comportamiento de los precios: los valores de publicación de las propiedades subieron 6,6% y los márgenes de negociación se achican cada vez, ubicándose en noviembre en 4,15%.

“No me preocuparía por una baja mensual de esa magnitud; vamos a cerrar el año por encima de las 50.000 operaciones, algo que no se veía desde 2018”, comparte Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, refiriéndose a la disminución de la cantidad de escrituras de noviembre con relación a octubre, y agrega: “Durante años, el mejor negocio era esperar: hoy, tenemos estabilidad cambiaria, cambio de expectativas, aumento del costo de la construcción y precios bajos, por lo que todos saben que, si compran hoy, van a comprar más barato que dentro de un año. Es un cambio de época, las personas están volviendo a invertir en ladrillo”.

“Hay una leve baja intermensual, pero mínima. El año pasado también se había dado una pequeña merma en la comparación noviembre-octubre: esta vez puede que haya incidido el cierre del blanqueo. Pero con este panorama, casi empatamos a 2018, año en que tuvo una excepcional palanca hipotecaria en el primer semestre”, comparte Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Además, aclara a LA NACION que, el 2024 fue un año en que, interanualmente, todos los meses registraron crecimiento.

“Al ver estas leves bajas mensuales, se puede hablar de estabilidad, en un ciclo que viene mostrando un claro crecimiento”, reflexiona José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, que asegura que siempre es conveniente hacer la comparación interanual, es decir, ver el mismo mes en relación a años anteriores. “Este noviembre es el mejor noviembre en 10 años -dejando de lado el de 2017, cuando el crédito hipotecario estaba a todo vapor- y todavía la participación de los préstamos es muy incipiente, por lo que, en la medida en que se afiance, sólo queda por delante más crecimiento”, agrega Rozados.

Si la mirada se pone en la Provincia de Buenos Aires, los números son más positivos, ya que, según el relevamiento mensual del Colegio de Escribanos bonaerense, se concretaron 12.260 compraventas, lo que muestra un aumento del 26,40%, en comparación con las 9700 operaciones realizadas en el mismo mes de 2023, y un alza intermensual del 9,34 % frente a las 11.213 escrituras de octubre. Estas cifras consolidan a noviembre como el mes con mayor cantidad de operaciones en lo que va de 2024.

La participación del crédito hipotecario en la venta de propiedades

En cuanto a la participación del crédito en las operaciones, en noviembre hubo 950 escrituras formalizadas con hipoteca en CABA, lo que habla de una suba del 472,3% respecto al mismo mes del año pasado y del 152% en el acumulado del año (3864 escrituras de hipoteca en total). “La cantidad de operaciones con hipoteca representa el 16% del total, aunque ha llegado a implicar el 40% a inicios del 2018, por lo que todavía resta mucho por crecer”, señala Achával y agrega: “Para que más gente pueda acceder al crédito, falta que el sueldo en dólares empiece a aumentar, ya que sigue estando un 40% por debajo de lo que era el salario en la época de Macri”.

Si la mirada se pone en la Provincia de Buenos Aires, también se vislumbra una tendencia positiva. Se concretaron 1417 ventas durante noviembre, lo que representa un crecimiento del 8,33% con respecto a las 1308 del mes anterior y un aumento interanual del 230% frente a las 429 hipotecas de noviembre de 2023.

Rozados explica que el crédito surgió de golpe, de improviso, “funcionó muy bien y generó problemas de fondeo en el corto plazo”. Señala que el problema para que más personas lo soliciten no está en la demanda, que es fuerte, sino en la oferta, ya que “si hubiera más dinero, los tomadores crecerían”. “En la medida en que la oferta de crédito hipotecario esté vigente, firme y cada vez más afianzada, va a crecer y va a redundar en mayor cantidad de operaciones”, concluye el especialista.

De Bártolo comparte con Rozados la opinión de que el crédito todavía no despegó, ya que, entre 2017 y 2018, cuando se registraron las mejores épocas de estos préstamos, “las operaciones con crédito representaban mucho más”. Aunque aclara que aumentará en la medida en que los bancos tengan disponibilidad para prestar dinero y bajen las tasas.

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