Propiedades: cuánto conviene contraofertar hoy para no perder el departamento

En medio de un escenario reconfigurado por una reactivación traccionada, indudablemente, por los créditos hipotecarios, por estos días en el mercado inmobiliario emergió otro dato revelador: en abril continuó bajando el rango de contraoferta. Por tercer mes consecutivo, esta brecha que surge del precio de las operaciones efectivizadas respecto del último valor de publicación, se ubicó en el orden del 5,02%, de acuerdo con un informe reciente elaborado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, en conjunto con Reporte Inmobiliario. En adición, durante el mismo mes se observó un incremento en el valor real del metro cuadrado para inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) del 2,14%, comparado con su mes predecesor.

Analogía mediante, si se lo equipara de forma interanual, el precio del m² de los departamentos usados de uno a tres ambientes en CABA se apreció un 10,26%. En ese sentido, el valor de los monoambientes registró un precio de cierre de US$1969/m², US$1908/m² las unidades de un dormitorio y US$1841, las de tres ambientes. Así, los últimos seis meses también se observó una reducción de la cantidad de inmuebles publicados a la venta retasados a la baja, según el portal inmobiliario Zonaprop.

Ahora bien: la explicación de por qué se achicó la brecha de negociación entre el precio de publicación y el de cierre nace en un punto básico: en la Argentina, “los valores de los inmuebles son muy reacios a la baja”, destaca Martín Boquete, director general de Toribio Achával. Y, asimismo, porque “se están vendiendo más departamentos y los valores suben. De un mercado para compradores estamos pasando a un mercado para vendedores”, asevera Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Según los entendidos, aquel margen de negociación se ha ido achicando del 10% al 8% y hoy se encuentra alrededor del 5%; en algunos casos, incluso menos. “Las expectativas son buenas, con lo cual, a la hora de vender, para el propietario aplica esta lógica: no subo los precios, pero mi margen de negociación es menor”, detalla la Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades.

¿Un mercado “sincerado”?

En un abril signado por el regreso progresivo de los créditos hipotecarios, lo cierto es que en el mercado inmobiliario comienzan a concretarse precios “más reales”. Tiempo atrás, en un contexto de pocas operaciones −amén de ciertas zonas atípicas donde siempre se vende más−, “uno no sabía si estaba comprando caro o barato”, comenta Diego Cazes, gerente general de L. J. Ramos. En sí, el vigente sinceramiento de precios comenzó hacia “finales del año pasado, cuando ya era inminente el cambio en lo político y económico”, rememora Gómez Picasso. Y aunque quede mucho tramo por mejorar, lo cierto es que “se están cerrando operaciones en números bastante similares al precio de publicación”, añade Boquete.

De hecho, hacia octubre-noviembre del año pasado, muchos propietarios habían empezado a defender sobremanera los márgenes de negociación e incluso hasta sacarlas de la venta; sin embargo, con el cambio de gobierno “volvieron a publicarlas con valores que sufrieron algún incremento respecto de 2023, aunque no sustancial”. Sin ir más lejos, en pleno mercado sin sincerar “se podía ofertar un 20% y algunas operaciones se concretaban de todos modos”, asiente Cazes.

Así las cosas, con precios que parecen acercarse bastante a la realidad, “la única corrección que tendrá en dólares el mercado es que las unidades −por lo que cuesta construir y lo que cuesta la tierra− vayan hacia el alza”, argumenta Iván Achaval, presidente de Achaval Cornejo. De esta manera, “los que entren ahora en un desarrollo tendrán precios más altos y un índice CAC que irá más a la baja”.

Por otro lado, ya que históricamente los valores que se publican tienen un margen de negociación que depende de las necesidades y el apuro del vendedor, como el costo de la construcción venía en constante aumento, si bien en abril disminuyó sensiblemente ese ritmo al 4,7%, medido en pesos, “el precio de los inmuebles usados debería tender a subir un poco más en la medida en que las expectativas y las realidades financieras se mantengan hacia arriba”, pronostica Mieres.

Créditos, en acción: ¿se viene un boom inmobiliario?

Con este panorama, ¿hay margen para que los valores de los inmuebles continúen subiendo? “Definitivamente”, sentencia el fundador de Reporte Inmobiliario. “Hay margen para subas y un margen interesante. La vuelta del crédito hipotecario UVA lo va a cambiar todo”. Eso sí, aclara, se dará de forma paulatina e irá dependiendo de que la inflación continúe disminuyendo. Y se muestra optimista en que, si eso sucede, “vamos hacia un boom hipotecario”.

No obstante, contrarresta el director de Mieres Propiedades, el comprador deberá tener “un mejor ingreso que el actual, de lo contario no podrán sostenerse ni los créditos ni la compra de un inmueble. La gente, en muchos casos, está tocando ahorros para poder solventar su día a día, y al haber menos ahorro no tiene en la cabeza la posibilidad de comprar una propiedad”. Coincide Boquete en que “el nivel de ingresos aún no tiene el nivel de recuperación necesaria para que un 25% del salario de las personas sea la cuota, que es más o menos lo que piden los bancos”.

Cautelosos, los protagonistas del sector consultados entienden que el efecto de los créditos hipotecarios no será inmediato. Porque, por más que haya quienes puedan acceder, la gente también analizará si puede mantener el estilo de vida y comprometerse con ese préstamo, sobre todo el que vende y compra con un nuevo crédito. Por tales motivos, Cazes sugiere esperar a que haya más ofertas, al menos hasta que “los bancos comiencen a competir y empiecen a bajar las tasas”.

Pero atención, como los precios de las unidades no subieron todavía sustancialmente −salvo en los desarrollos que se pueden sustentar solos−, aún existe “una ventanita que, pese a que el crédito sea caro, conviene comprar un departamento en una obra avanzada o casi terminada, porque la corrección vendrá a través de la revalorización de los inmuebles”, advierte el presidente de Achaval Cornejo.

Dado este horizonte, para los expertos del mercado inmobiliario esto beneficiará primero “a los inmuebles de menor ticket, pero luego esto se derramará hacia arriba, ya que el que vendió el departamento chico comprará uno más grande, y así sucesivamente”, entiende Gómez Picasso. Por ende, la tipología con mayores perspectivas “serán la de dos y tres ambientes”, suma el gerente general de L. J. Ramos. En consonancia, con el blanqueo que llegará en el corto plazo, “la gente podrá comprar los inmuebles más grandes, tocará todos los segmentos”, concluye Iván Achaval.

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